（2017）内0722民初1279号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-08-21
案件名称
阿荣旗天顺物业服务有限公司莫旗分公司与敖红英物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
莫力达瓦达斡尔族自治旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
阿荣旗天顺物业服务有限公司莫旗分公司,敖红英
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十二条
全文
内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内0722民初1279号原告:阿荣旗天顺物业服务有限公司莫旗分公司，住所地：内蒙古自治区呼伦贝尔市莫力达瓦达斡尔族自治旗尼尔基镇纳景名都小区。法定代表人：曲殿林��职务：经理。被告：敖红英，女，1967年7月30日出生，汉族，住内蒙古自治区。原告阿荣旗天顺物业服务有限公司莫旗分公司诉被告敖红英物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告法定代表人曲殿林、被告敖红英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告阿荣旗天顺物业服务有限公司莫旗分公司向本院提出诉讼请求：被告给付住宅物业费2175元，管道清淤费540元，亮化照明费360元，生活垃圾清运费180元，违约金1172元，共计：4427元，并承担起诉费。事实与理由：莫旗纳景名都小区物业服务工作由阿荣旗天顺物业服务有限公司莫旗分公司服务。被告在纳景名都一期有住宅即9#2-302室，2014年1月1日至今一直未交物业费、管道清淤费、亮化照明费、生活垃圾清运费。依据呼发改费字[2010]863���件：二类小区住宅物业费为0.48元/平米.月。2014年1月1日至2016年12月末，被告应交物业费：125.86㎡×0.48元/平米.月×36个月=2175元；应交管道清淤费：15元/月×36个月=540元；应交亮化照明费：10元/月×36个月=360元；应交生活垃圾清运费：5元/月×36个月=180元；四项合计：3255元。按《物业管理服务委托合同》第二十二条约定：从逾期之日起交纳日违约金3‰，应收违约金1172元。被告敖红英辩称，原告认为自己是二类小区，只能证明有资历，不能证明提供了相应的服务，被告居住的小区是有二类小区的条件，但是被告的服务没有达到二类小区的服务标准，却按二类小区标准收费。2014年下半年对于接受服务的部分被告愿意交物业费，但是原告不收。现在被告也是想对得到服务的部分交物业费，而不是按原告的收费标准交费，原告对于楼外区域、楼外墙及楼内公共设施���服务不到位，存在安全隐患。小区没有消防设施，还经常停水停电，公共部分的隐患侵犯了被告的合法权益。如果原告的服务到位，被告愿意交物业费。业主委员会的选举被告不知情，业主委员会不是经过民主程序产生，系物业公司指定，严重违反《物业管理条例》，被告不承认业主委员会，业主委员会不能代表被告。本院经审理认定事实如下：被告系莫力达瓦达斡尔族自治旗纳景名都住宅小区业主，原告负责该住宅小区的物业管理服务工作，并实际向该小区提供了物业服务。被告从2014年1月1日至2016年12月末未向原告交付物业管理等相关费用。现原告诉至本院要求被告给付物业管理费2175元、管道清淤费540元、亮化照明费360元、生活垃圾清运费180元、违约金1172元，共计4427元。原告对上述主张提供了物业管理服务委托合同一份、前期物业管理服���合同二份、承诺书一份、交钥匙通知单二份、《业主临时管理规约》一份、商品房买卖合同第十四条、呼伦贝尔市物业服务收费管理办法一份、公司营业执照复印件一份、资质证书复印件一份、2012年和2013年被告交纳物业费的收据二份、物业管理条例第十一条、监控设备更新协议一份予以证实。被告对上述证据的质证意见是，两份前期物业合同已经是终止的合同，是开发商和物业公司签订的，被告不承认，和被告没有关系；物业管理服务委托合同书写不规范，没有全部打印，容易在上面添加内容，合同上有涂改现象，业主委员会代表的签字被告不承认；《业主临时管理规约》被告认可，但已经是过期的，按照《业主临时管理规约》被告已经交物业费了；交钥匙通知单没有异议，承诺书上是我签字的，但已经过期了；前期物业管理合同是开发商和物业签订���，期限是一年；对呼伦贝尔市物业服务收费管理办法本身没有异议，但原告的服务并没有达到标准的要求；对营业执照和资质证书无法判定真伪，就算是有效的也只能证明原告有资质，不能证明提供了相应的服务；对被告2012年和2013年交纳物业费的收据无异议；物业管理条例第十一条，被告的物业费包含了共有部分；被告无法确认监控设备更新协议是否有效，业主委员会被告是不承认的。被告对其抗辩主张提供了照片90张。原告对上述证据质证意见是，照片反映的是公共管理的问题，应拿出合理的证据，合同约定了清理积雪及维修都是有期限的，照片反映不出原告没有在期限内进行清理及维修。被告出示的照片中有小区内没有销售的楼，这些不在物业管理范围内。对于监控，原告在在大修，这个时候拿出照片没有合理性。铁丝网是为了保护绿地。本院对上述证据的认证意见是：原告提供的证据能够证实，物业管理的服务内容、权利、义务、收费项目及标准，本院对该证据真实性及证明的内容予以认定采信。对被告提供的证据，本院审理认为，仅凭一组照片不足以认定被告所主张事实客观存在。若确有问题，可向业主委员会或相关部门寻求解决，所以，对被告提供的证据所证明的问题不予认定支持。本院认为，原告作为物业管理服务部门，应按合同约定和相关法律规定提供物业管理和服务，发现问题及时处理解决。根据物业管理服务委托合同的约定，业主应按时向物业管理部门交付相关物业管理费用。而被告以原告的服务不到位，业主委员会没有经过民主程序产生，认为业主委员会和原告签订的物业管理服务委托合同是无效的为由，认为原告应减收被告的物业费。对此，本院审理认为，原告作为物业服务部门，已按照合同约定，提供了相关的物业管理服务，对于被告抗辩公共设施不健全、损坏严重，原告服务不到位，部分收费不合理，业主委员会与原告签订的物业管理服务委托合同是无效的等等，被告仅提供了一些照片，此证据不足以证实被告主张完全成立。即便是原告在物业管理服务中存在一些瑕疵，被告作为业主，也不能完全拒绝交付物业管理费，对存在的问题可通过业主委员会协商解决。对于未与原告签订合同问题，由于物业管理委托合同是原告与业主委员会所签订，其业主委员会的行为是代表全体业主行为，而且本院也向莫力达瓦达斡尔族自治旗住房和城乡建设局物业股调取了莫力达瓦达斡尔族自治旗纳景名都小区业主委员会备案表，与被告签订合同的业主委员会的委员，是在住房和城乡建设局物业股有备案的，业主委员会是代表全体业主与物业公司签订合同的，所以，对于被告抗辩未与原告签订物业服务合同的主张不予认定支持，被告应按合同约定履行合同义务，给付原告物业管理费等。按照原告与业主委员会签订的”物业管理服务委托合同”第十四条的规定，对原告主张的各项收费标准及数额请求，本院予以支持。但原告收取物业服务费应当遵循合理、公开及收费与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主与物业服务企业按照国务院价格主管部门会同建设行政主管部门制定物业收费办法，在物业服务合同中约定。因此，诉讼中，原告放弃了违约金的请求。所以，被告应给付原告物业费2174.86元、管道清淤费540元、亮化照明费360元、垃圾清运费180元，共计3254.86元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第��款（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由的规定，判决如下：被告敖红英在本判决生效后十日内给付原告天顺物业服务有限公司莫旗分公司物业管理费2174.86元、管道清淤费540元、亮化照明费360元、垃圾清运费180元，共计3254.86元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告敖红英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员 黄秀娟二〇一七年七月二十八日书记员 李鑫萍 关注公众号“”