（2016）沪0107民初9480号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2018-02-28
案件名称
唐子佩与蒋黎、江超豪房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市普陀区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐子佩,蒋黎,江超豪
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十三条第一款
全文
中华人民共和国上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初9480号原告唐子佩(反诉被告)。委托代理人李斌馨，北京安杰(上海)律师事务所律师。委托代理人王源盛，北京安杰(上海)律师事务所律师。被告蒋黎(反诉原告),女,1969年8月16日出生,汉族,住上海市嘉定区嘉定镇桃园新村***号***室。被告江超豪(反诉原告)，男，1994年2月14日出生，汉族，住上海市嘉定区。两被告(反诉原告)共同委托代理人刘兵，上海市天寅律师事务所律师。原告唐子佩与被告蒋黎、江超豪及反诉原告江超豪、蒋黎与反诉被告唐子佩房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐子佩(反诉被告)的委托代理人王源盛、李斌馨，被告蒋黎(反诉原告)及其与被告江超豪(反诉原告)的共同委托代理人刘兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐子佩诉称，两被告系母子关系，2016年2月24日，原、被告经上海搜房房天下房地产经纪有限公司居间介绍，签订了《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买上海市普陀区普雄路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋价款人民币(以下币种均为人民币)830万元。原告于签约当日向被告支付定金130万元，2016年3月8日，被告突然将定金全额退回原告，要求毁约。原告多次联系被告要求被告继续履约，但均遭被告拒绝。原告认为被告的单方毁约行为应承担相应的定金责任即双倍返还定金，故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、判令原被告之间签订的《房屋买卖合同》于起诉状副本送达之日起解除；二、判令被告按定金罚则再支付原告130万元；三、判令被告赔偿原告经济损失20万元；四、本案诉讼费由被告负担。被告蒋黎辩称，原被告之间签订的房屋买卖合同在被告江超豪不予认可代理权限的情况下系无效合同，且导致合同无效原告是有一定责任的，且被告已将房屋意向款返还原告，原告没有造成损失，故被告不同意原告所有诉讼请求。被告江超豪辩称，对整个房屋买卖过程均不知晓，也不予以认可，同时其作为共有人享有优先购买权，该房屋买卖合同系无效合同，原告的诉请无事实和法律依据，故不同意原告所有诉讼请求。反诉原告蒋黎、江超豪诉称，两反诉原告系系争房屋共有人，2016年2月24日，反诉原告蒋黎在未获得反诉原告江超豪同意及授权的情况下，由于房产中介及反诉被告的误导，擅自与反诉被告签署《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，属于无权代理。且反诉原告江超豪作为系争房屋共有人亦未放弃优先购买权，侵犯了反诉原告江超豪的优先购买权，依法自始无效。故反诉原告现向法院提起反诉请求，请求法院依法判令：一、反诉原告蒋黎与反诉被告签订的《房屋买卖合同》无效。二、本案反诉费由反诉被告承担。反诉被告唐子佩辩称，反诉原告蒋黎与反诉被告之间签订的《房屋买卖合同》系两反诉原告与反诉被告的真实意思表示，反诉被告有充分的理由相信反诉原告蒋黎得到了反诉原告江超豪的授权，该合同没有无效的法定事由。本案系争房屋系共同共有，不存在优先购买权问题，故反诉被告不同意反诉原告的诉讼请求。经审理查明，关于本诉，两被告为系争房屋权利人。2016年2月24日，原告唐子佩作为买受方(乙方)，被告蒋黎、江超豪作为出售方(甲方)、案外人上海搜房房天下房地产经纪有限公司作为居间方(丙方)就系争房屋出售事宜签订《房地产买卖居间协议》，合同第三条约定：意向金：乙方已实地验看了该房地产，为表示购买诚意，乙方向丙方支付意向金人民币XXXXXXX元，作为与甲方洽谈之用。若甲方签署《房屋买卖合同》，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。同日，原告唐子佩作为买受方(乙方)，被告蒋黎、江超豪作为出售方(甲方)就系争房屋签订《房屋买卖合同》。合同第一条约定：房地产基本状况：1.1、坐落：上海市普陀区普雄路XXX弄XXX号XXX室。1.2、权利人：蒋黎、江超豪，建筑面积：134.46平方米。合同第二条约定：总房价款(含车位)：该房地产的转让价格共计人民币XXXXXXX元。合同第四条约定：4.1首期房价款：乙方应于签订示范合同并办理公证手续(若需)后当日内向甲方支付首期房价款，计人民币XXXXXXX元【含已支付的全部定金】。4.2第二期房价款：乙方通过以下方式支付第二期房价款人民币XXXXXXX元：【贷款】：乙方应于签订示范合同后3日内向银行申请贷款，办理相关手续，甲方应积极配合并提供所需材料。若乙方的贷款申请未在过户前获得足额批准，乙方应当在过户当日以现金形式向甲方补足。贷款的放款时间以银行为准，但乙方应当在取得放款所需材料后5日内将材料送交贷款银行。合同第五条约定：交易过户：甲、乙双方应于2016年7月30之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。合同第八条约定：定金责任：乙方所支付的定金系为担保本次交易的履行。若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付的定金由甲方没收。合同第十二条约定：签约承诺：本合同签署人均保证有签署本合同并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分导致本合同无法生效或无法履行的，该签署人应向居间方支付总房价款的0.5%作为补偿金，并向交易相对方承担定金责任。本条款独立发生法律效力。合同第十四条补充约定：此套房屋本已由链家独家委托，日期到2016年4月18日之前止，现搜房网介于居间买卖签订此居间协议，如该房屋在2016年4月18日与链家产生的一切纠纷由搜房网负责处理，甲方不承担任何责任。2016年2月24日，原告向被告蒋黎支付了130万元。同年3月8日，被告蒋黎通过银行转账方式将130万元全额退还原告，并于当日告知原告不再出售系争房屋。另查，2016年2月24日原被告签订《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》时被告江超豪均未到场，其签名均由被告蒋黎代签。反诉查明事实同本诉。本院认为，关于本诉，原告与被告蒋黎之间就系争房屋签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，其内容、形式均符合法律规定，本院对该合同的法律效力予以确认。现被告蒋黎未按约出售系争房屋，理应承担相应的违约责任。故对原告要求解除双方签订的房屋买卖合同之诉请本院予以支持，解除之日以起诉状副本送达之日为准，即2016年5月13日。鉴于本案合同在签订过程中被告江超豪未到场且原告明知被告蒋黎未提供相应的授权委托书而与之签订房屋买卖合同，原告亦有一定的过错，故对原告要求以被告单方违约并承担定金责任之诉请不予支持。考虑到被告蒋黎的违约行为确实给原告造成一定的经济损失，故对原告要求赔偿损失之诉请本院予以支持。赔偿责任由被告蒋黎予以承担。结合原告提出本案诉请的金额以及系争房屋在被告收取定金到被告返还定金期间的涨跌幅情况及原告所述损失，赔偿金额由本院依法酌定。关于反诉，本诉部分已作阐述，不再赘述，故对反诉原告之诉请本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、原告唐子佩与被告蒋黎2016年2月24日就上海市普陀区普雄路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》于2016年5月13日解除；二、被告蒋黎应于本判决生效之日起十日内赔偿原告唐子佩经济损失人民币500000元；三、对原告唐子佩的其余诉讼请求均不予支持；四、对反诉原告江超豪、蒋黎的诉讼请求均不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案本诉受理费人民币16580元，由原告唐子佩负担人民币4974元，由被告蒋黎负担人民币11606元。本案反诉受理费人民币34950元，由反诉原告江超豪、蒋黎承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 朱 骏审 判 员 蒋国红人民陪审员 王璧瑛二〇一七年七月二十八日书 记 员 徐 灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 关注微信公众号“”