（2017）京03民终8400号

裁判日期: 2017-07-28

公开日期: 2017-12-05

案件名称

北京华创国汇投资管理有限公司、许春波房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

许春波,北京华创国汇投资管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终8400号上诉人（原审原告、反诉被告）：许春波，女，1979年10月2日出生，住址黑龙江省巴彦县。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京华创国汇投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区林萃西里16号楼4层F4-08。法定代表人：郭晓冬，总经理。委托诉讼代理人：严水星，北京市中银律师事务所律师。上诉人许春波因与上诉人北京华创国汇投资管理有限公司（以下简称华创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初27999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许春波、上诉人华创公司的委托诉讼代理人严水星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许春波上诉请求：1.撤销一审法院判决第二项、第四项至第七项，改判支持许春波全部诉讼请求。2.由华创公司承担诉讼费用。事实和理由：根据许春波提供的录音、录像等视听资料显示华创公司阻挠使用燃气、断电的行为导致刘春波无法经营。1.华创公司介绍的燃气安装公司，燃气安装公司与许春波协商的安装价格影响了华创公司的利益，华创公司拖延、拒绝将燃气卡交付许春波，按照约定是正常使用燃气时开始计算房租。2.2016年5月16日停电，导致无法经营。华创公司针对许春波的上诉辩称，补充协议第四条应当按照法律解释，不是任何情况都适用。关于停电，双方在13.4.1条约定如果没有按期缴费可以停电。华创公司上诉请求：1.撤销一审法院判决第二项、第四项、第五项，改判支持华创公司反诉请求第三项、第五项。2.由许春波承担诉讼费用。事实和理由：许春波未按约定支付租金和管理费，应当支付相应的房屋租金及违约金，许春波拖延腾退房屋即视为放弃房屋内的物品所有权，华创公司有权将房屋租金计算至2016年7月10日并清理房屋内物品。一审法院判决支持租金到2016年7月10日，但却判决房屋内物品损失由华创公司承担，一审法院判决许春波支付拖延租金及物业费，却不判决支付违约金。许春波针对华创公司的上诉辩称，不存在逾期的事情。双方协商腾退时有书面文书，书面文书证明双方没有商量好腾退时间。许春波搬了一半以后，华创公司就锁门了。一审法官去看现场时，房子都租给别人了，东西都不知道搬哪里去了，也进不去现场。华创公司把许春波的门撬开，还说许春波不腾退，还把许春波的东西都搬走了。一审法官让华创公司把东西还给许春波，华创公司说什么东西都没有了。许春波向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同。2.华创公司返还2015年5月28日到2016年5月28日的房租144540元。3.华创公司退还许春波押金12045元。4.华创公司赔偿安装燃气的费用3万元。5.华创公司支付许春波违约金36135元。6.华创公司赔偿许春波财产损失20950元。7.华创公司退还许春波电费2000元。华创公司向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同。2.许春波返还争议房屋。3.许春波支付2016年5月29日到2016年7月10日的租金16054元。4.许春波支付拖欠的2016年5月29号到2016年7月10日的物业费2007元。5.许春波支付违约金58217元。一审法院认定事实：2015年4月3日，华创公司作为甲方与乙方许春波签订房屋租赁合同一份，主要约定，华创公司出租争议房屋给许春波，该房屋建筑面积88平方米，出租后用于开办韩式简餐。租期自2015年4月8日至2021年5月28日，其中装修免租期50日，从2015年4月8日至2015年5月28日。房屋交付日期为2015年4月8日。乙方应在装修免租期届满之日起正式开业。租期内第一年租金为144540元，此后每年为158994元。每年的4月28日前支付下一年的租金。乙方须于本合同签订当日支付甲方租赁保证金12045元。该保证金为保证乙方履行本合同约定之义务与责任，为冲抵乙方欠付的租金、其他约定费用和应由乙方赔偿甲方的损失或其他第三方损失。乙方应按669元每月的标准支付物业管理费。在签约当日乙方应支付一个租赁年度的物业管理费，乙方应在每个租赁年度开始前30日前支付下一年度的物业管理费。租赁期满当日或合同提前终止之日，若乙方未能交还房屋，视为乙方放弃屋内的物件所有权，甲方有权在3日后开启及更换门锁，将物件搬出，收回房屋。由此引起的乙方损失甲方概不负责。因甲方原因导致乙方无法正常营业超过90天仍未解决的，乙方有权提前终止合同，甲方按照月租金三倍的金额赔偿乙方。乙方逾期向甲方、物业公司支付任何一项费用累计超过15日的，甲方有权没收租赁保证金，并要求乙方补交免租期所免除的租金等费用，提前终止合同并收回房屋。同时乙方应另行按照月租金3倍的标准补偿甲方或甲方指定的物业公司。双方的合同中没有约定物业的服务标准、范围，也没有就起租时的财物交接签订清单。当日许春波支付华创公司押金12045元。2015年4月7日，许春波与北京市通盛达市政公用工程有限公司签订北京市建设工程施工合同，约定由该公司为许春波承租的商铺安装燃气，工程承包造价6万元。工期自2015年4月8日至2015年5月22日。2015年4月8日，许春波作为乙方又同甲方华创公司签订了一份补充协议，主要内容为：乙方除经营韩式简餐外可以按照市场需求经营不与本楼其他商家重复的产品。乙方经营不善在通知甲方，甲方认可的前提下，可以把商铺转让给其他经营者。甲方在交接给乙方时，店铺需保持现状。如免租期到达之日煤气不能正常使用，租期按照燃气可以正常使用之日开始计算房租。当日，许春波支付华创公司第一年租金144540元、物业费8028元、取暖费4048元。合同履行过程中，许春波与华创公司发生矛盾。从2016年7月24日开始，华创公司实际控制争议房屋，并在8月19日与新承租人签订租赁合同，8月22日把争议房屋交付了新承租人。案件审理过程中，一审法院于2016年9月20日至争议房屋处进行了现场勘验，并拍照留存。当日华创公司已将争议房屋另行出租。双方确认有监视器两个、LED灯四个、煤气表一个系许春波安装。另有电饭锅一个、LED展架一个系许春波购买，许春波随即将电饭锅、LED展架取走。许春波表示有四个黑色电磁炉、美厨牌银色电蒸柜一个、亿家牌白色净水器一台等大量物品被华创公司搬走。自己制作的菜单墙、字号招牌也被华创公司拆除。华创公司表示确有一个灶台、一个蒸锅、椅子若干被公司搬走，保管于他处。后该公司始终未向许春波交付这部分物品。一审法院认为，华创公司与许春波签订的房屋租赁合同、补充协议是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按照合同约定全面履行。首先，关于合同解除的问题，双方同意解除合同，该院对此不持异议。许春波认为自己承租的摊位无法使用燃气，故要求华创公司退还租金，但从庭审陈述和在案证据来看，虽然双方约定在燃气正常使用之时才开始计算房屋租金，但“燃气正常使用”这个条件无法达成，根本原因在于许春波。其与燃气安装单位签订的合同中明确约定安装费用总价6万元，但其自认只支付了3万元。许春波表示自己同燃气安装单位重新约定了价格，是华创公司从中作梗导致自己无法使用燃气，但在华创公司坚决否定的情况下无法提供证据证明自己主张的事实，故该院对许春波的说法不予采信。考虑到华创公司自认在2016年5月17日、18日给争议房屋停电，影响了许春波对租赁物的使用，该院确定这两日的房租由华创公司退还许春波。关于退还保证金的问题，许春波没有正当理由欠付华创公司的租金，按照合同约定应当利用保证金冲抵欠付租金，故该院对该项请求不予支持。关于赔偿燃气安装费和支付违约金的请求，前已述及，许春波不能证明燃气无法使用的原因在于华创公司，也不能证明系华创公司的行为导致其超过90天无法正常营业，故这两项请求没有法律依据，该院均不予支持。就赔偿财产损失一节，许春波虽无法证实其遗失的具体财物及财物价值，但华创公司在双方未协商一致的情况下，擅自进场实施清退工作，且在该院勘验时自认确有部分许春波的财物在该公司处，又不予交付，在双方均不申请鉴定的前提下，该院酌情确定华创公司赔偿许春波财物损失5000元。此外，关于电费的返还问题，该院依据现场勘验照片，双方合同约定，参考国家规定商业用电价格，对许春波主张的2000元全部予以支持。华创公司的反诉包括五项，第一、解除合同的请求前文已述。第二、返还房屋的请求该院不予支持，根据现场勘验情况，华创公司早已实际控制争议房屋，并将其重新出租，不存在需要许春波返还的情况。第三、2016年5月29日到2016年7月10日的租金许春波并未支付，其虽然以华创公司停电导致无法正常使用房屋作为抗辩，但未提供相关证据证明，该院对抗辩不予采信，依据合同约定，许春波应支付该时间段的房租16054元（以保证金折抵12045元）。第四、物业费部分，许春波表示物业服务质量存在问题，但也没有提供证据加以证明，故许春波应当支付2016年5月29号到2016年7月10日的物业费，但华创公司主张的数额有误，该院依照合同约定确定为949.54元。第五、许春波没有正当理由长期拖欠租金，已构成违约，但华创公司在合同履行过程中亦存在违约行为，故该院对华创公司的违约金主张不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条的规定，判决：一、解除许春波与北京华创国汇投资管理有限公司之间的房屋租赁合同。二、北京华创国汇投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿许春波财物损失五千元。三、北京华创国汇投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还许春波电费二千元。四、北京华创国汇投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还许春波二〇一六年五月十七日、十八日租金七百九十二元。五、许春波于本判决生效之日起七日内支付北京华创国汇投资管理有限公司二〇一六年五月二十九日到二〇一六年七月十日的租金一万六千零五十四元（以租赁保证金冲抵一万二千零四十五元）。六、许春波于本判决生效之日起七日内支付北京华创国汇投资管理有限公司二〇一六年五月二十九号到二〇一六年七月十日的物业费九百四十九元五角四分。七、驳回许春波的其他诉讼请求。八、驳回北京华创国汇投资管理有限公司的其他反诉请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：由于双方当事人对一审法院判决书中查明的事实无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，由于许春波、华创公司在涉案房屋租赁合同履行期限届满前，明确表示并以自己的行为表明不履行合同义务，导致房屋租赁合同的解除。合同解除后，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、要求赔偿损失等。一、许春波有关“燃气问题对房屋租金起算点的影响及是否应退还已经支付的全部租金、保证金、燃气安装费等”的问题。许春波在本案中主张燃气不能正常使用是由华创公司导致的。涉案房屋租赁合同约定的免租期至2015年5月28日，涉案补充协议约定“如免租期到达之日煤气不能正常使用，租期按照燃气可以正常使用之日开始计算房租”。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，许春波应提供证据证明其在2015年5月28日前就煤气不能正常使用问题向华创公司进行了有效的主张。结合现有证据不能证明许春波就燃气不能正常使用向华创公司进行有效的主张的情形，又根据许春波与案外人签订商铺燃气安装施工合同的事实及支付部分工程款的事实，依照上述民事诉讼法解释的规定，在许春波目前提供的证据不能证明其主张的事实成立的情形下，本院对许春波有关“根据许春波提供的录音、录像等视听资料显示华创公司阻挠使用燃气、断电的行为导致刘春波无法经营。华创公司介绍的燃气安装公司，燃气安装公司与许春波协商的安装价格影响了华创公司的利益，华创公司拖延、拒绝将燃气卡交付许春波，按照约定是正常使用燃气时开始计算房租。应判决支持许春波全部诉讼请求”的上诉理由和请求不予采纳。二、关于违约支付房屋租金、停电事实的违约责任认定问题。涉案房屋租赁合同签订后，许春波支付了第一年的租金，根据合同中免租期的约定，许春波第一年的租金支付到了2016年5月28日。现有证据表明，许春波没有依约在2016年4月28日前向华创公司支付2016年5月29日至2017年5月28日的租金，许春波存在违约行为。由于许春波的租金支付到2016年5月28日，华创公司在2016年5月17、18日给涉诉房屋停电的行为，表明华创公司在履行合同中亦存在违约行为。对此，许春波、华创公司对合同的解除均应当承担相应的违约责任。据此，一审法院结合许春波实际占用店铺的时间，判决华创公司退还许春波电费及停电期间租金、许春波按照租金支付实际占用店铺期间的费用并用租赁保证金冲抵实际占用店铺期间租金、许春波支付实际占用店铺期间的物业费的处理意见并无不妥，故本院对许春波有关“应判决撤销一审法院判决第四项至第七项判决”、华创公司有关“应判决支付逾期支付租金、物业费的违约金”的上诉理由和请求不予采纳。三、关于许春波财物损失的问题。首先，虽然涉诉房屋租赁合同约定“租赁期满当日或合同提前终止之日，若乙方未能交还房屋，视为乙方放弃屋内的物件所有权，甲方有权在3日后开启及更换门锁，将物件搬出，收回房屋。由此引起的乙方损失甲方概不负责”，但条款是针对租赁期满或合同提前终止的情形。其次，涉诉房屋租赁合同因许春波、华创公司在合同履行中均存在违约行为而导致合同的解除。再次，华创公司在实施清退工作时未履行合理的告知和审慎义务。故华创公司应对许春波的财物损失进行赔偿。依照上述民事诉讼法司法解释的规定，由于许春波目前提供的证据无法证明其财物损失的具体情况，一审法院根据现场勘验的结果，酌定华创公司向许春波赔偿财物损失5000元的处理结果并无不当，故本院对许春波有关“应判决赔偿其财物损失20950元，撤销一审法院判决第二项”、华创公司有关“判决房屋内物品损失由华创公司承担是错误的，应撤销一审法院判决第二项”的上诉理由和请求不予采纳。综上所述，许春波、华创公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6156元，由许春波负担4488元（已交纳），由北京华创国汇投资管理有限公司负担1668元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　张印龙审 判 员　张　慧审 判 员　石　煜二〇一七年七月二十八日法官助理　赵　凯书 记 员　邸　硕 来源：