（2017）粤06民终5928号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2018-07-12
案件名称
佛山市三水德保房地产发展有限公司、严启荣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佛山市三水德保房地产发展有限公司,严启荣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终5928号上诉人（原审被告）：佛山市三水德保房地产发展有限公司，住所地：佛山市三水区。法定代表人：梁敏祥，总经理。委托诉讼代理人：刘文霞，广东务正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：严启荣，男，汉族，1988年12月1日出生，住佛山市三水区。上诉人佛山市三水德保房地产发展有限公司（以下简称德保公司）与被上诉人严启荣房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2017）粤0607民初969号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。2017年3月6日，严启荣向原审法院起诉，请求判令：1.德保公司向严启荣支付自2016年8月16日至2017年2月10日止的逾期交房违约金40678.09元（每日的违约金按照已付购房总价款的万分之三计算）；2.案件受理费由德保公司承担。原审法院查明：2016年7月14日，严启荣向德保公司购买了位于佛山市三水区西南街道某房屋，签订了合同编号为20160XXX505《商品房买卖合同（预售）》。2016年7月14日，严启荣按照合同约定支付了总价款的20.05%即152762元，之后依约通过银行按揭方式向德保公司支付了剩余的房价款。根据合同第十一条约定，德保公司应于2016年8月15日前将满足合同第九条约定条件的商品房交付给严启荣，否则需要向严启荣支付逾期交房违约金。德保公司直到2017年2月10日才向严启荣交付房屋，德保公司逾期178天交房。上述涉案合同第十二条约定，德保公司逾期交房超过120天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，德保公司按日向严启荣支付全部房价款万分之三的违约金。原审法院认为，德保公司承认严启荣在起诉状中所主张的事实，故对严启荣主张的事实予以确认。根据双方无争议的事实，法院认定双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，德保公司存在逾期交付房屋的违约行为。本案的争议焦点有两点：一、应否由建筑方承担民事责任；二、合同约定的逾期交楼违约金标准是否过高。对此，法院分析如下：第一、本案中，严启荣与德保公司之间属于商品房买卖合同法律关系，德保公司与广东新某成建筑工程有限公司、李某轩之间属于建设工程合同法律关系，二者属于不同的法律关系。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，对德保公司要求追加施工方作为共同被告承担民事责任的主张，法院不予采纳。第二、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，当事人认为约定的违约金过高，可以申请人民法院予以降低。但德保公司在本案中未提供证据证明约定的违约金过分高于实际损失，因此，法院对德保公司申请降低违约金标准为日万分之二点一的请求不予支持。对严启荣要求德保公司按照已付购房总价款以日万分之三的标准支付自2016年8月16日起至2017年2月10日止的逾期交房违约金的请求，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款之规定，判决：德保公司在判决生效之日起十日内向严启荣支付逾期交房违约金40678.09元。案件受理费减半收取即408元，由德保公司负担。上诉人德保公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院计算违约金按每日万分之三计算有违法律规定。关于逾期付款违约金的计算比例，中国人民银行已由原来的每日万分之五调整为每日万分之二点一。司法实践中相关案件的违约金计算也均按最高不超过万分之二点一处理。二、双方签订的房屋买卖合同是沿用广东省建设厅制作的统一格式合同。在合同中固定约定的违约金逾期每日按购房款万分之三计算偏高，违反了有关违约金的相关法律规定。根据合同法第114条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。严启荣延迟收楼并未有直接的经济损失，而合同中约定的违约金超过了法律规定的最高额万分之二点一，应予调整。上诉请求：1.撤销一审判决，改判德保公司向严启荣支付违约金逾期每日按万分之二点一计算为24955元；2.一审诉讼费在二审改判后按比例分担，二审诉讼费由严启荣承担。二审期间，上诉人德保公司、被上诉人严启荣均未向本院提交新证据。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，上述涉案《商品房买卖合同（预售）》是在自愿、平等基础上签订，且相关内容没有违反法律强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。根据上述涉案合同约定，德保公司逾期交房超过120日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，德保公司按日向严启荣支付全部房价款万分之三的违约金；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。涉案合同约定为全部房款每日万分之三支付违约金，折合年利率为10.8%。综合考虑本案的合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素，本院认为涉案合同按房价每日万分之三计算违约金符合公平原则和诚实信用原则；并且德保公司没有证据证明涉案合同约定的违约金比例过高。因此，德保公司主张违约金过高的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费193元，由上诉人佛山市三水德保房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 欧阳建辉代理审判员 焦 艳 辉代理审判员 欧阳凤霞二〇一七年七月二十八日书 记 员 潘 妙 婷