（2017）黔01民终2652号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-09-07
案件名称
贵州新贵人房地产经纪有限责任公司、李建杰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贵州新贵人房地产经纪有限责任公司,李建杰,刘桂甫
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第四百二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终2652号上诉人（原审第三人）：贵州新贵人房地产经纪有限责任公司，住所地贵州省贵阳市小河区香江路香江花园南段1-2层。法定代表人李瑞鑫，系该公司总经理。委托诉讼代理人：夏伟，系该公司经理。被上诉人（原审原告）：李建杰，男，1985年3月8日生，汉族，住所地贵州省贵阳市观山湖区。被上诉人（原审被告）：刘桂甫，男，1979年12月18日生，汉族，住所地贵州省贵阳市观山湖区。上诉人贵州新贵人房地产经纪有限责任公司（以下简称新贵人房地产经纪公司）因与被上诉人李建杰、被上诉人刘桂甫房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初1303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人新贵人房地产经纪公司及其委托诉讼代理人夏伟，被上诉人李建杰到庭参加诉讼，被上诉人刘桂甫未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新贵人房地产经纪公司上诉请求：一、依法撤销一审判决第二项；二、依法判决上诉人不应返还被上诉人李建杰佣金6500元；三、依法判决被上诉人李建杰向上诉人支付的6500元由被上诉人刘桂甫承担；四、一、二审诉讼费由被上诉人刘桂甫承担。事实和理由：1、双方签订的是居间合同，上诉人向被上诉人李建杰提供居间服务，已促成李建杰和刘桂甫之间买卖合同的成立；2、一审判决认定事实不清，本案标的合同虽然约定了上诉人为被上诉人办理交易过户手续，但上诉人收取费用是促成合同成立的费用，办理交易过户手续系无偿办理，一审法院以合同部分履行而判决上诉人返还被上诉人服务佣金不当。李建杰辩称：上诉人没有提供合格的中介服务，未告知要通过专用账户进行支付，合同虽然是签订了，但服务并未到位，上诉人有义务返还部分佣金。李建杰向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告之间签订的《房地产买卖合同》；二、判令被告立即返还原告支付的购房款180000元，并赔偿原告相应的资金占用损失（按照中国人民银行同期贷款利率自起诉时计算至全部款项清偿之日）；三、判令第三人退还原告服务费10500元；四、判令被告及第三人连带赔偿原告主张权利所产生的律师费15000元；五、本案诉讼费、保全费由被告及第三人承担。一审法院认定事实：2015年4月4日，原告李建杰（买方）、被告刘桂甫（卖方）及第三人新贵人房地产经纪公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定买、卖方通过经纪方出售或购入贵阳市观山湖区世纪城小区龙吉苑20栋2单元17层3号房屋，建筑面积94.52㎡，转让价款530000元。该房产处于抵押状态，卖方同意于2015年4月20日前将所欠银行贷款全部付清，解除与银行的抵押关系，保障对该房产享有完全的处分权；付款方式：定金20000元为第一部分楼款，买方须于签署本合同时向卖方缴纳；第二部分楼款为首期款160000元，如买方须帮卖方垫资解押的卖方需办理公证委托手续给经纪方，则买方在银行或经纪方通知还款当日一次性将第二部分楼款直接打入双方指定银行监管账户或存入双方指定律师行监管账户或卖方解押还款账户；第三期楼款350000元，买方委托经纪方申请银行按揭贷款350000元支付给卖方，买方需将银行按揭贷款所需资料交给经纪方向银行申请按揭贷款，卖方无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得故意拖延，否则视为违约；卖方须收到首付款后于2015年4月20日前将该房产交予买方使用；服务佣金的支付：基于经纪方已促成向买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方确认，买方在签署本合同时向经纪方支付服务费10600元及按揭代理服务费3500元；违约责任：卖方在收取定金后不按照本合同条款将该房屋出售给买方，则卖方需承担返还买方双倍定金的义务，即卖方须在违约行为发生后的二个工作日内返还买方定金并赔偿一倍定金的金额给卖方（赔偿范围可包括律师费、差旅费、交通费等）。合同签订当日，原告向被告支付定金20000元，同时向第三人支付佣金10600元及贷款服务费3500元；2015年4月18日，原告向被告支付首付款160000元。其后，被告将涉案房屋交付原告使用，但被告至今未偿还涉案房屋的银行按揭贷款，该房屋现仍处于抵押状态。又查明，原告因本次诉讼与贵州润澜律师事务所律师签订《委托代理合同》，支付律师服务费15000元。庭审中，原告变更部分诉讼请求，要求被告刘桂甫、第三人新贵人房地产经纪公司返还其支付的佣金10500元，同时要求第三人新贵人房地产经纪公司返还其支付的服务费3500元。一审法院认为：原告李建杰、被告刘桂甫及第三人新贵人房地产经纪公司签订的《房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效，各方当事人均应严格按照合同的约定履行各自义务。原告已按约定向被告支付了定金及首期款，被告应按约定履行相关义务。合同虽未约定具体办理房屋产权过户手续的时间，但被告至今未按合同约定的期限偿还涉案房屋的银行按揭贷款，解除与银行的抵押关系，导致该房屋不能办理过户手续，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，原告有权要求解除合同。对原告诉请解除与被告签订的《房地产买卖合同》，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对原告已支付的定金及购房款180000元，被告刘桂甫理应返还。原告所主张的资金占用损失其性质为已付购房款的利息，被告应按照中国人民银行同期贷款利率从起诉之日即2016年5月5日计付至本判决指定的履行期限届满之日止。本案中，第三人新贵人房地产经纪公司促成原、被告双方签订合同，已按合同约定履行了部分义务，对合同的解除，第三人并无过错，根据合同的履行情况，第三人可收取部分佣金，尚未履行部分应当返还原告。对原告要求第三人返还佣金10500元的诉请，本院酌情支持6500元。其余佣金5000元，由被告刘桂甫返还给原告。根据原告与第三人新贵人房地产经纪公司在合同中的约定，按揭代理服务费3500元实际为原告委托第三人申请银行按揭贷款350000元而应当支付的费用。因第三人尚未履行该义务，对原告要求第三人新贵人房地产经纪公司返还服务费3500元的诉请，本院予以支持。本次诉讼系被告未按合同约定的期限偿还涉案房屋银行按揭贷款导致该房屋不能进行过户所致，第三人并无过错。对原告要求被告支付因此所产生的律师服务费15000元的诉请，本院予以支持。原告要求第三人连带支付律师费服务费的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决，一、被告刘桂甫于本判决生效之日起十日内返还原告李建杰购房款180000元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率从2016年5月5日计付至本判决指定的履行期限届满之日止）。二、第三人贵州新贵人房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还李建杰佣金6500元及服务费3500元。三、被告刘桂甫于本判决生效之日起十日内返还原告李建杰佣金5000元。四、被告刘桂甫于本判决生效之日起十日内支付原告李建杰律师服务费15000元。五、驳回原告李建杰的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2488元，由被告刘桂甫负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。本案事实有各方当事人陈述及其提交的《房屋所有权证》、《房地产买卖合同》、房权交易信息、收条、银行转账凭证、收据、《委托代理合同》、发票等证据在卷佐证，并经庭审查实，对一审查明的事实本院予以确认。另查明：2015年4月4日，李建杰、刘桂甫及新贵人房地产经纪公司签订的《房地产买卖合同》中关于服务佣金的支付还约定：“如买卖双方最终未能完成该房地产产权过户，则此交易佣金无需退还，因经纪方原因导致的除外。”本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案三方当事人签订的《房地产买卖合同》系真实意思表示，合法有效，各方当事人均应严格按照合同的约定履行自己的义务。依照该合同约定，李建杰在签署合同时已向经纪方新贵人房地产经纪公司支付服务费10600元及按揭代理服务费3500元。本案二审争议的焦点是新贵人房地产经纪公司收取的佣金10600元及按揭代理服务费3500元是否应该返还。关于佣金10600元，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，本案买卖双方已签订《房地产买卖合同》，新贵人房地产经纪公司已实现居间目的，其按约定金额收取佣金10600元并无不当。其后并非新贵人房地产经纪公司的原因，而是由于刘桂甫的违约行为才导致房屋买卖合同的解除后果。故一审法院既认定新贵人房地产经纪公司没有过错，又支持返还部分佣金不当，本院对此予以纠正。刘桂甫并未收取李建杰的佣金，对于佣金亦无返还义务。一审法院判决刘桂甫返还李建杰佣金5000元不当，但李建杰为购买房屋向新贵人房地产经纪公司支付的佣金属于因刘桂甫违约导致的损失，刘桂甫应对此承担赔偿损失的违约责任，本院对此予以支持。因李建杰起诉该项佣金金额为10500元，本院从其自愿。关于按揭代理服务费3500元，因房屋买卖合同解除该项服务并未实际履行，故新贵人房地产经纪公司应予退还李建杰。新贵人房地产经纪公司上诉主张系无偿办理交易过户手续缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，李建杰诉请解除《房地产买卖合同》，一审法院虽然支持了该项诉请，但判决主文部分缺失该项内容，本院对此予以纠正。综上所述，新贵人房地产经纪公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初1303号民事判决第一项、第四项；二、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初1303号民事判决第三项、第五项；三、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初1303号民事判决第二项为：贵州新贵人房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还李建杰服务费3500元；四、解除李建杰、刘桂甫于2015年4月4日签订的《房地产买卖合同》；五、刘桂甫于本判决生效之日起十日内赔偿李建杰佣金损失10500元；六、驳回李建杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2488元，由刘桂甫负担。二审案件受理费305元，由刘桂甫负担200元，贵州新贵人房地产经纪有限责任公司负担105元。本判决为终审判决。审判长 刘妍审判员 韦娟审判员 龙珑二〇一七年七月二十八日书记员 田鹏 搜索“”