（2017）苏0583民初8344号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-09-12
案件名称
8344胡锦、杨韶红与昆山东方云顶广场有限公司、昆山红枫房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡锦,杨韶红,昆山东方云顶广场有限公司,昆山红枫房地产有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十七条；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款，第二十一条第一款
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初8344号原告：胡锦，男，汉族，1967年10月28日生，住上海市宝山区。原告：杨韶红，女，汉族，1972年3月25日生，住上海市虹口区。被告：昆山东方云顶广场有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号，组织机构代码78498281-4。法定代表人：单建珍，该公司董事长。被告：昆山红枫房地产有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇阳澄湖路，组织机构代码72799891-6。法定代表人：胡方云，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱建龙，该公司员工。（同时代理上述二被告）原告胡锦、杨韶红与被告昆山东方云顶广场有限公司（以下简称东方云顶公司）、昆山红枫房地产有限公司（以下简称红枫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，依法由代理审判员欧平独任审判，并于2017年7月3日公开开庭审理。原告以及两被告共同的委托代理人钱建龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡锦、杨韶红向本院提出诉讼请求：1、判令被告东方云顶公司支付原告到期租金71478元；2、判令被告东方云顶公司赔偿原告逾期付款责任金(按日万分之三标准计算至2016年底)；3、判令被告红枫公司承担连带还款责任；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2004年10月19日，原告与两被告签订了《昆山市商品房购销合同》和《租赁及委托经营管理合同》，购买红枫公司开发的位于昆山市××城镇湖滨××路××广场公寓楼××号商品房。同时将该房屋租赁给东方云顶公司，用于酒店经营，红枫公司对东方云顶公司承担不可撤销的连带担保责任。被告红枫公司随购房合同和租赁合同向原告提供了一份昆山市公证处出具的（2004）昆证字第6139号担保公证书复印件。《租赁及委托经营管理合同》约定：原告将上述房屋租赁给被告，租期十年，自原告付清购房款当日起生效；被告东方云顶公司每年12次按月以现金形式向原告支付租金，税后年租金支付标准为该物业购房价格+装潢费用总价的8%；合同期间内，若被告东方云顶公司违约逾期支付租金，则原告有权追究被告逾期付款责任（应付款万分之三每日）并可解除合同；原告和被告东方云顶公司双方承担起违约产生的一切法律责任，违约方应向另一方支付违约金（违约金为年租金的2倍），违约金不足以赔偿对方全部损失的，对方有权要求违约方赔偿损失并继续履行合同。若东方云顶公司未能承担违约责任，红枫公司对此承担不可撤销的连带担保责任。经核定，原告税后月租金为2166元，原告前期支付了租金，但是从2012年4月起至2014年12月31日的33个月中，被告没有付租金。拖欠了33个月租金。原告也曾多次催讨，但未果。为此，提起诉讼。原被告之间的租赁合同已满10年，原告有权保留按合同要求被告回购原告房产和装修等权利。被告东方云顶公司、红枫公司辩称：所欠租金为31个月，从2012年4月至2014年10月底，月租金标准为2166元，共计欠付租金为67146元，逾期付款责任金累计拖欠总月数为496个月，逾期付款责任金为9669元。针对支付首笔回报日期为2005年1月27日支付了6498元，也就是说支付了2004年11月份、12月份、2005年1月份3个月的租金，因此8%固定回报截止日期为2014年10月底。本院经审理查明：2004年10月19日，原告与被告红枫公司签订《昆山市商品房购销合同》一份，合同编号为2004020447，约定原告向被告红枫公司购买由其开发建设的XX广场公寓楼XX幢XX层XX号房，面积为41.92平方米，房屋总价293440元，原告首付4成贷款6成。同日，原告（甲方）、被告东方云顶公司（乙方）、被告红枫公司（担保方）签订《租赁及委托经营管理合同》一份，合同编号为YD-2004101904，约定：甲方将位于XX广场公寓楼XX幢XX层XX号房（以下简称该物业）作为广场公寓经营使用，租赁期从该物业购房款汇入开发商指定账户第二天开始，为期十年，租赁期内甲方将该物业租赁给乙方；租赁期满至土地使用权年限截止之日为委托经营管理期，甲方将该物业委托乙方经营管理；甲方将该物业的装潢工程按每平方米3000元，总价125760元的包干价全权委托乙方进行，装潢费用乙方暂开收据，工程全部完工后乙方向甲方提供总装修发票复印件；乙方免收甲方装潢费用，租赁期前4年甲方不收取乙方租金。自租期第5年开始，乙方每年分12次以现金形式向甲方支付租金；每月底支付租金；支付标准为购房价格+装潢费用总价的8%向甲方支付（期间第五年为支付总价的10%）；合同期内，如乙方违反本合同第二条、第六条第四款之约定的，甲方有权追究乙方逾期付款责任（应付款万分之三/日）并可解除合同；甲乙双方承担因其违约而产生的一切法律责任，违约方应向另一方支付违约金（违约金为年租金的2倍），违约金不足以赔偿对方全部损失的，对方有权要求违约方赔偿损失并继续履行合同；如乙方违反本合同第二条第二款租金给付之约定，且乙方未能承担起违约责任，担保方对此承担不可撤销的连带担保责任。2011年5月26日，涉案房屋登记至两原告名下，登记的房屋坐落为昆山市巴城镇湖滨××路××区××广场××楼××室。上述《租赁及委托经营管理合同》签订后被告前期支付了租金，但从2012年初开始被告因经营困难陆续不再支付原告租金。庭审中，被告提出所欠租金为31个月，从2012年4月至2014年10月底，月租金标准为2166元，共计欠付租金为67146元，逾期付款责任金累计拖欠总月数为496个月，逾期付款责任金为9669元。针对支付首笔回报日期为2005年1月27日支付了6498元，也就是说支付了2004年11月份、12月份、2005年1月份3个月的租金，因此8%固定回报截止日期为2014年10月底。原告对被告所述的结欠租金月数、金额无异议，但原告主张逾期付款责任金计算至2016年底。上述事实由《昆山市商品房购销合同》、《租赁及委托经营管理合同》、房屋产权证、银行转账凭证以及当事人陈述予以证实。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原告与被告东方云顶公司签订的合同中明确约定，租期内被告有义务向原告按合同约定比例支付租金，现被告怠于履行该义务，引起纠纷的责任在于被告，故被告应该承担支付原告拖欠租金的责任，同时原告有权就合同约定之违约条款向被告主张逾期付款违约金。现原告主张被告支付《租赁及委托经营管理合同》约定的十年租期内未付租金，被告陈述为拖欠月数为31个月，拖欠租金为67146元，原告予以认可。本院予以确认。关于逾期付款违约金，原告主张按照合同约定的每日万分之三标准计算至2016年底，因被告持续未给付租金，违约状态持续，原告要求计算2016年底符合法律规定。经本院核算截至2016年12月底的逾期付款违约金为：2166*30*0.0003*1271=24776.87元。关于逾期付款违约金计算月数，2014年10月份的租金截止到2016年12月底逾期月数为26个月，以此前推，2012年4月份的租金逾期月数为56个月，共计31项相加，即为1271月。按照合同约定，被告红枫公司为被告东方云顶公司合同之债的连带保证人，现红枫公司亦同意承担责任，故被告红枫公司对被告东方云顶公司的付款义务承担连带给付责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告昆山东方云顶广场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡锦、杨韶红31个月租金67146元。二、被告昆山东方云顶广场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡锦、杨韶红逾期付款违约金24776.87元。三、被告昆山红枫房地产有限公司对被告昆山东方云顶广场有限公司的上述第一、二项判决义务承担连带给付责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费1860元，减半收取930元，由被告昆山东方云顶广场有限公司、昆山红枫房地产有限公司共同承担。该款原告已经预交，本院不再退还，待两被告履行上述判决义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。代理审判员 欧 平二〇一七年七月二十八日书 记 员 高美娟 来源：百度“”