（2017）豫17民终2093号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-09-04
案件名称
沙四玲、李小营租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省驻马店市中级人民法院
所属地区
河南省驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沙四玲,李小营
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫17民终2093号上诉人（被告、反诉原告）：沙四玲，女，1969年8月17日出生，回族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：管继福，驻马店市法律服务所法律工作者。被上诉人(原告、反诉被告)：李小营（又名李营），男，1973年9月21日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：杨春生，河南华珠律师事务所律师。上诉人沙四玲因与被上诉人李小营租赁合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2017）1702民初392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人沙四玲的委托诉讼代理人管继福，被上诉人李小营的委托诉讼代理人杨春生到庭参加了诉讼，现已审理终结。上诉人沙四玲上诉请求：一、撤销原判第二项；二、改判支持沙四玲的反诉请求；三、一、二审诉讼费用由李小营承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。由于被上诉人李小营的口头承诺不能兑现，导致上诉人沙四玲经营亏损几万元，双方于2016年9月24日达成口头协议，同意房租到期后让上诉人沙四玲撤走，期间被上诉人李小营妻子屈小强阻止上诉人沙四玲撤货走人，并强行停下照明用电，致使上诉人沙四玲不能正常经营，损失4万余元。不应再承担三个月的房租。请求判决支持上诉人沙四玲的反诉请求。二、原判适用法律错误。被上诉人李小营承租爱家公司经营场地，未经该公司书面同意转租，上诉人沙四玲与被上诉人李小营之间的租赁合同应认定属无效合同。被上诉人李小营辩称，原审法院适用法律正确，请求维持原判。李小营向一审法院起诉请求：请求判令沙四玲立即支付拖欠李小营2016年11月-2017年1月份租金18522元，滞纳金926元。沙四玲向一审法院反诉请求：请求解除双方2016年2月1日的租赁合同；判令李小营赔偿各项损失20000元整，李小营不准再阻止沙四玲将家俱拉走。一审法院认定事实：，2015年12月14日，案外人驻马店市爱家量贩有限公司（甲方）与李小营（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：“一、租赁的商铺位位于人民店二楼，面积3522平方米。二、乙方租赁的铺位经营商品的范围类别为家俱城。三、租赁期自2016年1月1日至2021年2月19日止。四、每平方米租金为每月20元，年租金共为845280元等条款”。2016年2月1日，李小营、沙四玲签订租赁合同一份，约定：“甲方：柏源家俱城李小营，乙方：沙四玲。一、租赁的铺位位于商场东侧5号，面积205.8平方米。二、乙方租赁的铺位经营商品的范围类别松棕俱品牌名称为欧柏。三。本合同租赁期自2016年2月1日至2021年2月1日止。四、每平方租金为人民币30元/月，一季度租金为人民币18522元。五、租金每2年按12％递增，第4年、5年按10％递增。六、合同签订之日，乙方向甲方交第一季度租金。以后应于每季度提前15天预交下一季度租金，如果乙方未能按期支付租金，应付迟延期间的滞纳金按所欠租金的5％收取。七、乙方未经甲方书面同意中途撤柜的，提前解约本合同的，乙方应赔偿甲方损失，损失数额为合同剩余期限的租金…等条款”。合同签订后，李小营依约将铺位交付给沙四玲使用。经营期间，沙四玲向李小营足额交纳了2016年10月31日（2016年2月1日至2016年10月31日）以前的租金。此后一个季度的租金（2016年11月1日至2017年1月31日）18522元未向李小营交纳。一审中另查明，庭审中，李小营明确表示同意解除双方于2016年2月1日签订的《租赁合同书》。一审法院认为，沙四玲租赁李小营位于爱家超市二楼商场西侧4号面积为205.8平方米铺位经营家俱，双方并签订有书面的租赁合同，故双方之间形成房屋租赁合同关系。该合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。本案中，沙四玲请求要求解除双方于2016年2月1日签订的《租赁合同书》，李小营同意解除，符合法律规定，予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方的房屋租赁合同已解除，沙四玲应将其承租的商铺返还给李小营，同时应向李小营支付下欠租金；现李小营请求沙四玲向其支付下欠租金18522元，于法有据，予以支持。关于违约金，合同约定“如果乙方未能按期支付租金，应付迟延期间的滞纳金按所欠租金的5%收取”，该条款系双方对违约产生的损失赔偿额的计算方式，经核算，滞纳金数额为926.1元（18522元×5%），现李小营请求沙四玲支付滞纳金926元，亦予以支持。对于沙四玲反诉要求李小营赔偿损失20000元问题，沙四玲未提供证据证明其损失的依据，该项请求，未予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、解除李小营与沙四玲于2016年2月1日签订的《租赁合同书》。二、限沙四玲于本判决生效后十日内向李小营支付自2016年11月1日起至2017年1月31日止的租赁费18522元及滞纳金926元。三、驳回沙四玲其他反诉请求。如沙四玲未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元，减半收取145元，由沙四玲负担；反诉费600元，减半收取300元，由沙四玲负担。二审中当事人没有提交新证据。二审对一审认定的事实予以确认。本院认为，沙四玲与李小营双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，在沙四玲租赁李小营铺位期间，爱家量贩公司对租赁行为并未予以制止，视为默认，故租赁合同应为有效合同。沙四玲请求要求解除《租赁合同书》，李小营也同意解除，故一审法院予以准许正确。对租赁期间沙四玲下欠的租金，沙四玲应向李小营支付。对于沙四玲反诉要求李小营赔偿损失20000元的请求，因沙四玲未提供证据证明其损失的依据，故对该上诉请求，不予支持。综上所述，上诉人沙四玲上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费290元，由上诉人沙四玲负担。本判决为终审判决。审判长 李 强审判员 刘 辉审判员 王 威二〇一七年七月二十八日书记员 丁宇慧 关注微信公众号“”