（2017）沪0112民初12001号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2018-02-28
案件名称
蒋芝标与上海金盛家居市场经营管理有限公司、上海春申汽配市场有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蒋芝标,上海金盛家居市场经营管理有限公司,上海春申汽配市场有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百三十五条；《中华人民共和国担保法》：第十七条第一款
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初12001号原告：蒋芝标，男，1965年11月19日出生，汉族，户籍地福建省厦门市。委托诉讼代理人：郑志民，上海正源律师事务所律师。被告：上海金盛家居市场经营管理有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：王德斌，董事长。被告：上海春申汽配市场有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王德斌，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：付先来，男。原告蒋芝标与被告上海金盛家居市场经营管理有限公司(以下简称金盛家居)、被告上海春申汽配市场有限公司(以下简称春申汽配)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋芝标的委托诉讼代理人郑志民，被告金盛家居、被告春申汽配的共同委托诉讼代理人付先来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋芝标向本院提出诉讼请求：1.判令被告金盛家居支付原告2014年6月1日至2016年12月31日的商铺租金90,055元；2.要求判令被告金盛家居按《商铺租赁合同》约定承担违约责任，支付违约金200,000元；3.要求判令被告金盛家居支付2017年1月1日至2月28日商铺占用费8,556元；4.要求判令被告金盛家居支付2017年3月1日至商铺实际交接止的占用费(按现有市场行情定价)；5.要求判令被告春申汽配对被告金盛家居所欠款项承担连带保证责任。庭审中，原告变更诉请为：1.判令被告金盛家居支付原告2014年10月1日至2016年12月31日的商铺租金76,932元(税后)；2.要求判令被告金盛家居按《商铺租赁合同》约定承担违约责任，支付违约金6万元；3.要求判令被告金盛家居支付2017年1月1日至2月28日商铺占用费3,902元(已经扣除大棚范围面积)；撤回诉请4；5.要求判令被告春申汽配对被告金盛家居所欠款项承担连带保证责任。事实和理由：原告蒋芝标系上海市闵行区银都路XXX弄XXX号101商铺的产权所有人。2008年3月11日，原告与被告金盛家居就该商铺签订《商铺租赁合同》，合同对于租期、租金金额支付方式、违约金等做出约定。同日，双方另行签订了一份《商铺租赁合同补充协议》，约定被告按期将租金代扣5%的营业税后汇入原告代开的上海交通银行的银行卡内。合同签订后，原告即按约将涉讼商铺交付被告使用，但被告屡次拖延支付租金，至今被告尚拖欠原告76,932元未支付。原告曾多次就租金事宜向被告沟通、催讨，但被告总以各种理由推诿，后在原告不断争取权利过程中被告春申汽配于2016年6月15日出具《支付欠租承诺担保书》，承诺对被告金盛家居所欠租金承担连带保证责任。原告认为，当事人的合法权利受法律保护。被告签约后却罔顾合同约定以及法律规定，长期拖欠原告涉讼商铺的租金、约满后未交还房屋的行为使得原告的合法权利遭受严重侵害，理应承担相应的违约责任。现原告为维护自身利益，故诉至法院。被告金盛家居辩称，首先对于原告主张税后租金76,932元没有异议；其次被告认为违约金过高，被告并不是主观恶意欠款，请求法院调整至15,000元；再次原告主张的2017年1月1日起的实际使用费不予认可，被告曾在合同到期前以张贴公告的形式告知包括原告在内的业主方期满收回房屋，亦告知实际承租人应到期搬离。原告未来交接，实际承租人亦未及时搬走均非被告责任，被告不应承担相应房屋使用费。即便被告应支付房屋使用费，虽然原告主张的面积已经扣除违章搭建部分，但对于房屋使用费的计算标准被告认为在2017年1月1日至1月31日应按照合同约定的房屋原租金计算，在2月1日至2月28日期间才能按照原租金的1.5倍计算；最后原告主张要求春申汽配承担连带责任缺乏法律和合同的约定。被告春申汽配的答辩意见同被告金盛家居。本院经审理认定事实如下：原告蒋芝标系上海市闵行区银都路XXX弄XXX号101室商铺的产权人。2008年3月11日，原告蒋芝标(出租方，签约甲方)与被告金盛家居(承租方，签约乙方)签订《商铺租赁合同》(合同编号：M41-101-05)，约定甲方将其坐落在上海市闵行区银都路XXX弄XXX号101室商铺出租给乙方经营，其中甲方拥有该商铺(52.49/907.04)的权利份额，乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米。甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止。其中2014年1月1日至2016年12月31日的年租金为36,031元。每三个月为一个支付期，乙方应于每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日之前向甲方支付各期段的租金，租金为含税租金，相关税收由甲方负责承担。合同第八条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还该商铺，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按1.5倍日租金向甲方支付该商铺占用使用费。乙方返还该商铺应当符合正常使用的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用。合同第十三条约定，甲乙双方应认真履行本合同中的各自义务，有下列情形之一的，即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付200,000元违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方逾期支付商铺租金超过三个月，甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。同日，原告蒋芝标(签约甲方)与被告金盛家居(签约乙方)签订《商铺租赁合同补充协议》一份，约定：甲方委托乙方代开租赁发票；乙方按期将租金代扣税金后汇入由甲方指定的账号；甲方同意由乙方统一代开上海交通银行卡；签订此合同时，乙方将卡交予甲方，乙方将此卡号作为收取租金的指定账号；甲方指定账号为户名蒋芝标，银行卡号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，开卡银行为上海交通银行；甲方将商铺转让后，须及时至乙方相关部门登记，办理物业更名及转移支付租金的手续，因甲方未及时登记而造成的受让人损失，由甲方承担；甲方转让商铺时须向受让人告知商铺的实际使用和租赁状况，受让人须无条件接受甲方于转让日之前所签订的关于此商铺的所有合同；鉴于甲方商铺多人权属的特殊情况，甲方出租给乙方商铺的具体位置暂定为银都路XXX弄XXX号101、102室-05。2016年6月15日，被告金盛家居、被告春申汽配共同出具《支付欠租承诺担保书》，其主要内容为被告金盛家居向包括原告在内所有业主承诺将于2016年12月31日合同到期前付清所有业主合同期内未付租金，若届时仍未支付完毕，被告春申汽配以公司全部资产予以一般保证担保。合同履行过程中，被告金盛家居将租金代扣税金后向原告付清至2014年9月30日止的租金，自2014年10月1日至2016年12月31日止的商铺租赁费仍有税后76,932元未给付原告。原告经多次催讨未果，遂成讼。另查明，原告已于2017年3月1日收回涉讼商铺。以上事实，由原告提供的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》、交通银行客户交易清单、《支付欠租承诺保证书》、房地产权证、契税证明一组，被告提供的税单以及原、被告的当庭陈述等证实，本院予以确认。被告提供的两份《公告》及张贴照片，与其证明目的并无关联性，本院对其证明效力亦不予确认。本院认为，原告蒋芝标与被告金盛家居签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。本案中，被告金盛家居租赁商铺，应按时向原告支付租金。现就2014年10月1日至2016年12月31日止的租金以至付款期限，原告要求被告支付租金的诉讼请求本院予以支持。至于租金数额，双方约定自2014年1月1日至2016年12月31日止的年租金标准为36,031元，同时也约定由被告代扣税金，实际履行过程中被告代扣税金后按照半年17,096元的标准向原告支付了租金，对此双方均予以确认，故本院确认被告向原告支付自2014年10月1日至2016年12月31日止的租金76,932元(税前租金为77,016.26元)予以支持。庭审中被告虽认为其已经以张贴公告的方式告知原告按期办理手续、收回涉讼商铺并以张贴公告方式告知原告其已经不再使用涉讼商铺，故不应支付2017年1月1日至2月28日的房屋使用费。但本院认为，双方在《商铺租赁合同》中对于合同期满后的交接明确约定“返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用”，故本院认为被告自行张贴的两份《公告》不能视为其已经完成了涉讼房屋的交接。故对于原告主张的自2017年1月1日起至2月28日止的房屋使用费，本院亦予以支持。庭审中，被告抗辩称在2017年1月1日后对于涉案商铺中的大棚部位因涉及违章建筑而拆除，故该日后的实际使用的面积仅为产证面积52.49平方米，对此原告予以认可，本院亦认定2017年1月1日起被告使用的涉讼商铺面积为52.49平方米，参照合同约定，该商铺自2017年1月1日至1月31日止的房屋使用费应为1,908.99元(52.49平方米÷78.346平方米×季度税后租金8,548元÷3个月)，该商铺自2017年2月1日至2月28日的房屋使用费应为2,863.47元(税后使用费1,908.98元×1.5倍)，以上合计为4,772.46元。在实际履约过程中，被告金盛家居长期拖欠租金不付，违反了双方合同约定，应承担相应的责任。原告现主张6万元的违约金，虽已低于双方的合同约定，但基于违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，本院综合考虑被告拒付租金的主观恶意、违约时间的长短、对原告造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的状况等因素后，将原告主张的违约金金额调整至45，000元。故对于原告主张违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金金额以本院酌定的金额为准。至于原告主张要求被告春申汽配就被告金盛所欠的2016年12月31日前的租金承担连带保证责任，本院认为缺乏合同和法律依据。然依照两被告出具的《支付欠租承诺担保书》，被告春申汽配应就2016年12月31日前被告金盛家居的未付租金部分承担一般保证责任，本院对此予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十七条之规定，判决如下：一、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告蒋芝标自2014年10月1日起至2016年12月31日止的租金76,932元；二、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告蒋芝标自2017年1月1日起至2017年2月28日止的房屋使用费4,772.46元；三、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告蒋芝标违约金45,000元；四、被告上海春申汽配市场有限公司对上述第一项判决所确定的被告上海金盛家居市场经营管理有限公司的债务承担一般保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,942.09元，由原告蒋芝标负担1,693.72元，由被告上海金盛家居市场经营管理有限公司负担1,248.37元。(被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋芝标直接支付)如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。但基于违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，本院综合考虑被告拒付租金的主观恶意、违约时间的长短、对原告造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的状况等因素后，将原告主张的违约金金额调整至45，000元。故对于原告主张违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金金额以本院酌定的金额为准。至于原告主张要求被告春申汽配就被告金盛所欠的2016年12月31日前的租金承担连带保证责任，本院认为缺乏合同和法律依据。然依照两被告出具的《支付欠租承诺担保书》，被告春申汽配应就2016年12月31日前被告金盛家居的未付租金部分承担一般保证责任，本院对此予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十七条之规定，判决如下：一、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告蒋芝标自2014年10月1日起至2016年12月31日止的租金76,932元；二、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告蒋芝标自2017年1月1日起至2017年2月28日止的房屋使用费4,772.46元；三、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告蒋芝标违约金45,000元；四、被告上海春申汽配市场有限公司对上述第一项判决所确定的被告上海金盛家居市场经营管理有限公司的债务承担一般保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,942.09元，由原告蒋芝标负担1,693.72元，由被告上海金盛家居市场经营管理有限公司负担1,248.37元。(被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋芝标直接支付)如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 金根元二〇一七年七月二十八日书记员 钱 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。 搜索“”