（2017）苏01民再43号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-08-25
案件名称
郝敬响、袁玲与季彦行纪合同纠纷再审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
季彦,郝敬响,袁玲,南京中原房地产中介有限公司
案由
行纪合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十六条，第一百零七条，第一百一十条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民再43号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：季彦，男，1986年9月14日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：孙凯，江苏法德永衡（来安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：季跃进（季彦之父），男，1958年12月10日出生，汉族，住江苏省泰兴市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：郝敬响，男，1985年8月20日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：袁玲，女，1986年9月19日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。二被申请人的共同委托诉讼代理人：刘训峰，江苏致邦律师事务所律师。二被申请人的共同委托诉讼代理人：丛宾，江苏致邦律师事务所实习律师。原审第三人:南京中原房地产中介有限公司，统一社会信用代码91320104555503453Q,住所地江苏省南京市秦淮区中山东路90号7W1室。法定代表人：陆成，该公司总经理。委托诉讼代理人：储节红，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈志毅，江苏德序律师事务所律师。再审申请人季彦因与被申请人袁玲、郝敬响及原审第三人南京中原房地产中介有限公司(以下简称中原公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）苏01民终10144号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年3月16日作出(2017)苏01民申28号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人季彦的委托诉讼代理人孙凯、季跃进，被申请人郝敬响、袁玲及其委托诉讼代理人刘训峰、丛宾，原审第三人中原公司的委托诉讼代理人储节红、陈志毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。季彦申请再审称，1.生效判决认定付款义务和过户义务同时履行属于事实认定错误。2.郝敬响、袁玲不支付首付款，且没有作任何支付首付款的准备构成违约。3.生效判决认定再审申请人对贷款预审批迟延应承担责任不能成立，本案合同未履行的责任在郝敬响、袁玲。请求再审撤销一、二审判决，改判驳回郝敬响、袁玲对再审申请人的全部诉讼请求。郝敬响、袁玲辩称，1.办理贷款预审批是季彦在合同履行过程中提出的，正是因为季彦没有及时配合办理贷款预审批手续，才导致案涉协议约定的义务相应的顺延。2.被申请人支付首期房款与季彦办理房屋过户手续，应当同时履行，在季彦没有依约办理房屋过户手续的前提下，被申请人有权拒绝给付首期房款，被申请人的行为是在行使同时履行抗辩权，而不是违约。3.一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回季彦的再审申请。中原公司述称，贷款预审批手续是因为季彦的原因才迟延办理的,按照正常的交易习惯支付首付款的时间与过户应当同时在柜台进行。一、二审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回季彦的再审申请。郝敬响、袁玲向一审法院起诉请求：1.确认季彦向其所发签署日期为2016年3月22日的《解除合同通知书》无效。2.判令季彦继续履行2016年1月30日签订的《房地产买卖居间协议》，将位于江宁区秣陵街道将军大道9号托乐嘉花园贵邻居2幢604室房屋（以下简称604室房屋）所有权证和土地使用权证过户至其名下，并向其交付房屋。3.被告季彦向其支付违约金197000元。4.季彦承担本案全部诉讼费用。南京市江宁区人民法院一审认定事实：原告郝敬响、袁玲与被告季彦于2016年1月30日在中原公司（丙方）的居间下签订《房地产买卖居间协议》一份，合同约定：由郝敬响、袁玲（乙方）购买季彦（甲方）所有的604室房屋；房屋总价1970000元；乙方于2016年1月30日向甲方支付购房定金50000元；首期房款900000元（含已支付的定金50000元）于2016年2月28日前以转账方式支付甲方，第二期房款1050000元通过银行贷款方式支付（组合贷款，其中公积金贷款600000元，商业贷款450000元），尾款20000元于甲方将房屋内所有户籍关系迁出后房屋交付当日支付；甲乙双方同意在2016年2月28日前签订《房地产买卖契约》并办理过户手续，办理过户手续时双方应确保需办理公证的相关材料已公证；甲乙双方承诺接到丙方通知后3个工作日内前往房地产交易中心办理出件手续，交易税费全部由乙方承担；甲方应在2016年5月31日前腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间；佣金应于2016年2月28日前一次性支付完毕；若乙方申请的贷款额度不足或因其他原因（如因乙方自身信用问题未获审批）无法获得贷款的，乙方应于出件之日起七个工作日内将相应部分房款以现金方式支付给甲方，乙方逾期支付房款或拖延提供贷款材料的，每逾期一天按照总房价的万分之五支付甲方违约金；房款为甲方净得价格，季彦不承担任何费用；违约方赔付守约方总房款10%作为违约金。前述协议上甲方处有季彦及其代理人季跃进签名，乙方处有郝敬响、袁玲签名。协议签订后当日郝敬响、袁玲向季彦支付了定金50000元。2016年2月5日，季跃进电话联系中原公司，认为郝敬响存在信用不良记录，万一房屋过户给郝敬响、袁玲却不能贷款，卖房拿不到房款风险大，要求中原公司提供担保，中原公司提出是否要求先做贷款预审批，季跃进未反对。2016年2月25日，中原公司电话联系季跃进，告知贷款预审批需要季彦及其配偶共同前往银行办理。2016年2月29日，季彦配偶前往江苏省泰兴市公证处办理了公证，声明：604室房屋系季彦婚前个人财产，无产权共有人。2016年3月1日，袁玲发微信给季彦沟通，希望降低首付款金额，将商业贷款调整为600000元，未果。2016年3月15日，季跃进电话联系郝敬响、袁玲，要求支付购房首付款。2016年3月18日中国银行南京江宁支行收到季彦配偶出具的经公证的声明后在其系统内录入贷款审批申请。2016年3月22日，季彦向中原公司寄送《解除合同通知书》，中原公司于2016年3月24日收到前述通知书。2016年3月25日，郝敬响、袁玲申请的贷款450000元获得预审批通过。当日，中原公司通知季跃进贷款预审批通过，询问周一能否过户，并告知过户所需资料。2016年3月26日，季彦以郝敬响为收件人向地址为南京迈瑞生物医疗电子有限公司南京庐山路188号新地中心22层2204-2207寄送《解除合同通知书》。2016年3月28日，郝敬响、袁玲、季跃进在中原公司组织下就本案所涉房屋买卖事宜协商，未能达成一致意见，协商中季跃进向郝敬响、袁玲送达《解除合同通知书》。2016年4月，郝敬响、袁玲向法院提起本案诉讼。审理中，郝敬响、袁玲向法院申请保全了涉案房屋，并已提供600000元的现金担保。另，郝敬响、袁玲已将涉案房屋房款1300000元提存至法院。南京市江宁区人民法院于2016年10月9日作出（2016）苏0115民初4095号判决：一、季彦作出的落款日期为2016年3月22日的《解除合同通知书》无效；二、郝敬响、袁玲与季彦于2016年1月30日签订的关于南京市江宁区秣陵街道将军大道9号托乐嘉花园贵邻居2幢604室房屋的《房地产买卖居间协议》继续履行，季彦在本判决发生法律效力之日起十日内协助郝敬响、袁玲办理房屋的产权变更登记手续，并在产权变更登记后十日内向郝敬响、袁玲交付房屋；三、季彦在本判决发生法律效力之日起十日内向郝敬响、袁玲支付违约金50000元；四、驳回郝敬响、袁玲的其他诉讼请求。一审案件受理费4400元，财产保全费5000元，合计9400元，由郝敬响、袁玲负担3164元，由季彦负担6236元。季彦不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法驳回郝敬响、袁玲的一审诉请。本院二审对一审判决认定的事实予以确认。本院二审认为，双方当事人签订的《房地产买卖居间协议》合法有效，双方均应按照约定履行。关于双方的争议焦点，郝敬响、袁玲未在2016年2月28日前支付首付款是否构成违约。双方合同约定于2016年2月28日前由郝敬响、袁玲支付首付款、双方共同办理过户手续，合同中未对两项义务的履行时间约定先后顺序，故应当认定双方互负同时履行义务。在房屋办理过户手续之前，买受人应当办理贷款的预审批手续，是二手房买卖的交易习惯，且在2016年2月28日前季跃进也未反对先办理贷款预审批手续，此后因季彦的配偶未能及时配合办理贷款预审批手续，导致贷款预审批手续迟延，责任在于季彦，故不能认定郝敬响、袁玲存在违约。贷款预审批后，中原公司通知季彦办理过户手续，季彦以郝敬响、袁玲未按约支付首付款为由解除合同的行为无事实和法律依据。本院二审于2016年12月30日作出（2016）苏01民终10144号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4400元，由季彦负担。再审中，被申请人郝敬响、袁玲向本院提交了其亲属银行卡交易明细清单、情况说明等证据，以证明郝敬响、袁玲具备首付款的支付能力。经庭审质证，季彦对郝敬响、袁玲提交的上述二份证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但不认可证明目的。中原公司对上述二份证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可。本院经认证认为，郝敬响、袁玲提交的上述二份证据具有真实性，其来源合法，亦与本案具有关联性，但上述二份证据尚不足以证明郝敬响、袁玲在合同约定的首付款交付日前，已筹齐足额首付款准备交付，本院对其证明目的不予认定。本院再审对一、二审判决认定的其他事实予以确认。本案再审争议焦点为，一、双方在合同履行过程中是否存在违约行为；二、季彦是否有权解除合同。关于第一个争议焦点，本院再审认为，合法的买卖关系受法律保护。郝敬响、袁玲与季彦于2016年1月30日签订的《房地产买卖居间协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。合同约定郝敬响、袁玲应在2016年2月28日前支付首付购房款，但郝敬响、袁玲届时并未筹齐首付款，未履行向季彦交付首付款的义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。虽然本案双方签订的合同中同时约定了2016年2月28日前签订《房地产买卖契约》并办理过户手续的条款，合同中亦未约定交付首付款和办理过户手续的履行顺序，应视为没有先后履行顺序，双方应当同时履行义务。但季彦在郝敬响、袁玲未按时筹齐并交付首付款，且了解到贷款可能存在一定风险的情况下，拒绝履行办理过户手续的义务，系依法行使同时履行抗辩权，其行为不构成违约。郝敬响、袁玲以贷款需要办理预审批手续，且季彦一方也同意办理贷款预审批手续为由，主张买卖双方已以实际行为认可了延迟交付首付款，自己在贷款预审批通过后向季彦交付首付款并不构成违约。本院再审认为，虽然季彦一方因认为郝敬响存在信用不良记录而同意先做贷款预审批，但双方并未重新约定以贷款预审批手续的办理作为郝敬响、袁玲支付首付款的前提条件，亦未协商变更首付款交付时间，办理贷款预审批手续仅是为了保证郝敬响、袁玲能够顺利办理商业贷款，故郝敬响、袁玲以季彦一方同意办理贷款预审批而主张迟延交付首付款不构成违约的理由，不符合合同的约定，本院再审不予采信；郝敬响、袁玲主张在合同约定支付首付款的期限前已做好支付首付款的准备，但其在再审中提交的情况说明、亲属银行卡交易明细清单等证据，只能证明其出售原住房获得575000元，监管账户于2016年3月4日解冻，首付款全部到账时间是2016年3月27日，在2016年2月28日前首付购房款并未到账，而袁玲于2016年3月1日发给季彦的关于降低首付款金额的微信，亦能证明郝敬响、袁玲在2016年2月28日前并未做好支付首付款的准备。郝敬响、袁玲的该项主张与事实不符，本院再审不予采纳。本院再审据此认定，郝敬响、袁玲在合同履行中存在违约行为，应当承担违约责任；季彦依法行使同时履行抗辩权，不构成违约。关于第二个争议焦点，本院再审认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，郝敬响、袁玲虽在合同履行中存在违约行为，但其迟延交付首付款的行为属于迟延履行违约，不足以导致合同双方因此不能实现合同目的，季彦据此要求解除协议，缺乏法律依据和合同依据，本院再审不予支持。本案争议标的不属于上述合同法规定的法律上或者事实上不能履行、不适于强制履行或履行费用过高的除外情形范围，郝敬响、袁玲亦在合理期限内以诉讼的方式要求履行，且在一审审理期间已将涉案房屋房款提存至一审法院，具有履行能力，本院再审对郝敬响、袁玲要求季彦继续履行《房地产买卖居间协议》，协助其办理涉案房屋过户手续并交付房屋以及确认季彦作出的《解除合同通知书》无效的诉讼请求，予以支持。因郝敬响、袁玲在合同履行过程中存在迟延履行的违约行为，应当按照《房地产买卖居间协议》的约定承担违约责任，向季彦支付总房款10%的违约金。综上，原一、二审判决对双方当事人违约责任认定错误，适用法律不当，应予撤销。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2016）苏01民终10144号民事判决和南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初4095号民事判决；二、再审申请人季彦作出的落款日期为2016年3月22日的《解除合同通知书》无效；三、被申请人郝敬响、袁玲与再审申请人季彦于2016年1月30日签订的关于南京市江宁区秣陵街道将军大道9号托乐嘉花园贵邻居2幢604室房屋的《房地产买卖居间协议》继续履行，再审申请人季彦在本判决发生法律效力之日起十日内协助被申请人郝敬响、袁玲办理房屋产权变更登记手续，并在产权变更登记后十日内向郝敬响、袁玲交付房屋，郝敬响、袁玲在办理房屋产权变更登记手续时，向季彦支付购房款1950000元（含已支付定金50000元），余款20000元在季彦将房屋内所有户籍关系迁出后房屋交付当日支付；四、被申请人郝敬响、袁玲在本判决发生法律效力之日起十日内支付再审申请人季彦违约金197000元；五、驳回被申请人郝敬响、袁玲的其他诉讼请求。一审案件受理费4400元，财产保全费5000元，合计9400元，由再审申请人季彦负担4700元，被申请人郝敬响、袁玲负担4700元。二审案件受理费4400元，由再审申请人季彦负担2200元，被申请人郝敬响、袁玲负担2200元。本判决为终审判决。审判长 仲新建审判员 李 伟审判员 于俊涛二〇一七年七月二十八日书记员 王嘉玉 百度搜索“”