（2017）云01民终4003号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2018-07-12
案件名称
宗奇昆、王丽玲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宗奇昆,王丽玲,普云梅,陈建波,祖增杰,昆明银鸿房地产经纪有限公司荷塘月色分公司,昆明道恭商贸有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终4003号上诉人（原审原告）：宗奇昆，男，1983年6月4日出生，汉族。委托诉讼代理人：吴培肇，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：郝武甲，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审原告）：王丽玲，女，1979年2月10日出生，回族。委托诉讼代理人：吴培肇，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：郝武甲，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：普云梅，女，1968年6月12日出生，彝族。被上诉人（原审被告）：陈建波，女，1965年1月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：段云鹏，北京德恒（昆明）律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：刘涛，北京德恒（昆明）律师事务所律师，一般授权代理。被上诉人（原审被告）：祖增杰，男，1968年4月10日出生，汉族。原审第三人：昆明银鸿房地产经纪有限公司荷塘月色分公司。住所地：云南省昆明市五华区龙泉路岗头村荷塘月色商铺*幢**号。负责人：李兆于。原审第三人：昆明道恭商贸有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区江东花城**座*号。法定代表人：陈天平。上诉人宗奇昆、王丽玲因与被上诉人普云梅、陈建波、祖增杰以及原审第三人昆明银鸿房地产经纪有限公司荷塘月色分公司、昆明道恭商贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初3484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宗奇昆、王丽玲上诉请求：1、变更一审判决第一项为被上诉人祖增杰、普云梅、陈建波向上诉人宗奇昆、王丽玲支付违约金563255元；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人约定的违约金符合法律规定，被上诉人所应承担的违约金应当相当于因被上诉人违约给上诉人所造成的损失，上诉人的诉请应当得到支持。若上诉人将资金用于债权投资，依法能够获得的利息金额与因被上诉人违约而应支付的违约金基本相当，更何况，被上诉人违约给上诉人造成的损失还包括合同履行后可以获得的利益，而双方买卖的房屋现在的市场售价已经远远高于双方买卖价格，并且房屋本身是商铺，具有很大的商业价值，在被上诉人未出示任何证据证明双方约定的违约金数额明显高于上诉人损失的情况下，一审判决对被上诉人应承担的违约金金额进行调整，使上诉人的损失不能得到补偿，属适用法律错误，请求二审法院予以改判。被上诉人普云梅辩称，对于一审判决无意见。被上诉人陈建波辩称，一审判决正确。被上诉人祖增杰辩称，请求驳回上诉。原审第三人昆明银鸿房地产经纪有限公司荷塘月色分公司述称，对本案处理无意见。宗奇昆、王丽玲向一审法院起诉请求：1、判令三被告连带赔偿原告违约金563255元；2、本案诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：2014年11月27日第三人昆明道恭商贸有限公司与案外人云南红云房地产开发有限公司签订《购房意向书》约定：第三人昆明道恭商贸有限公司意向购买金江小区3号地块X栋XX间商铺，建筑面积为3509.15平方米，套内面积为3423.98平方米；房屋每平方米均价为28100元，总房价款为98607115元，合同还对其他相关事项进行了约定。2014年12月1日二原告与三被告签订《房屋买卖合同》约定：三被告以7196511元的价格将位于昆明市金江小区3号地块X栋X号商铺出售给二原告；商铺建筑面积为221.45平方米；二原告现已交付购房款3850000元，剩余购房款3346511元由三被告协助二原告办理商业贷款后由银行支付给案外人云南红云房地产开发有限公司；三被告于2015年5月30日前协助二原告与案外人云南红云房地产开发有限公司办理签订《商品房购销合同》手续；根据三被告与案外人云南红云房地产开发有限公司签订的合同，三被告应于2015年5月30日前将购买3号地块D栋所有商铺的预付款40000000元交到案外人云南红云房地产开发有限公司，如在此日期之前三被告不能交齐预付款，则云南红云房地产开发有限公司取消与三被告的代售协议，由此给二原告造成的经济损失由三被告承担；自2014年12月1日起至2015年5月30日止，三被告如不能交齐上述预付款则自行承担与云南红云房地产开发有限公司的违约责任，还应立即退还二原告已交房款，并承担交房款每天万分之七的违约金，直到交房款打款至二原告银行账户上为止，合同还对其他相关事项进行了约定。2014年7月13日被告陈建波作为收款人、第三人昆明银鸿房地产经纪有限公司荷塘月色分公司负责人李兆于作为代保管定金人共同向二原告出具《定金收条》，确认收到原告宗奇昆向其支付的购买位于昆明市金江小区3号地块X幢X号商铺的定金100000元。2014年7月21日、7月24日原告宗奇昆通过其银行账户按三被告的指示分别向案外人云南红云房地产开发有限公司支付了2000000元，向案外人郑勇支付了1750000元。2014年11月26日第三人昆明道恭商贸有限公司出具《情况说明》称：通过第三人昆明道恭商贸有限公司的账户向云南红云房地产开发有限公司汇款7900000元用于作为购买盘龙区北京路金江小区3号地块D栋诚意金；其中原告王丽玲出资3850000元作为购买金江小区3号地块X栋X号商铺首付款。后因第三人昆明道恭商贸有限公司未按约定向案外人云南红云房地产开发有限公司足额支付购买商铺的预付款40000000元致使双方之间签订的《购房意向书》解除。与此同时，案外人郑勇的代理人杨刚与二原告签订《关于解除房屋买卖合同的协议》约定：双方一致同意于2015年10月23日向云南红云房地产开发有限公司提出解除《购房意向书》退还意向金7900000元；3850000元退至原告王丽玲经营的昆明市官渡区齐佑装饰材料销售部；剩余款项（扣除云南红云房地产开发有限公司违约金）退至杨刚账户。2015年12月25日案外人云南红云房地产开发有限公司经第三人昆明道恭商贸有限公司授权通过银行转账将二原告的3850000元款项退还至原告王丽玲经营的昆明市官渡区齐佑装饰材料销售部账户中。现二原告认为，因三被告逾期支付预付款40000000元给案外人云南红云房地产开发有限公司，致使二原告与三被告的《房屋买卖合同》最终无法履行，三被告的行为系违约，应承担相应的违约责任，故二原告诉至法院。另查明：1、三被告与第三人昆明道恭商贸有限公司之间并未就本案诉争的房屋买卖合同关系签订过居间合同或委托合同；2、因《购房意向书》交付给案外人云南红云房地产商贸有限公司的预付款中除二原告交付的3850000元，还有案外人郑勇交付的款项，故案外人郑勇委托杨刚与二原告签订《关于解除房屋买卖合同的协议》对合同解除事宜及退款事宜进行约定；3、第三人昆明银鸿房地产经纪有限公司荷塘月色分公司系本案诉争房屋买卖合同的居间方；4、二原告并未与案外人云南红云房地产开发有限公司签订过《商品房买卖合同》；5、三被告从未与案外人云南红云房地产开发有限公司签订过《购房意向书》中商铺的房屋买卖合同。一审法院认为，二原告与三被告签订的《房屋买卖合同》对房屋价款、购买房屋面积、房屋坐落位置等事项均进行了约定，且明确合同标的系三被告出售予二原告。上述合同约定与文字表述均表明双方系就房屋买卖达成一致意见，系买卖的意思表示，而非居间的意思表述，故三被告与二原告之间签订的《房屋买卖合同》系买卖合同而非居间合同。另，第三人昆明道恭商贸有限公司事后就收款事宜出具的《情况说明》，显示第三人昆明道恭商贸有限公司对三被告将诉争房屋出售予二原告的合同效力是予以确认的，即第三人昆明道恭商贸有限公司确认三被告对本案诉争房屋的处分系有权处分，故二原告与三被告签订的《房屋买卖合同》系有效合同。按照双方的合同约定，三被告应于2015年5月30日前将40000000元购房意向金交给案外人云南红云房地产开发有限公司，逾期则由三被告自行向云南红云房地产开发有限公司承担违约责任并立即退还二原告购房款。经查明，第三人昆明道恭商贸有限公司并未向云南红云房地产开发有限公司按期足额支付购房意向金40000000元，双方之间的《购房意向协议》亦因此予以解除，后云南红云房地产开发有限公司受第三人昆明道恭商贸有限公司委托于2015年12月25日将二原告缴纳的购房款3850000元退还给了二原告。三被告与二原告签订的《房屋买卖合同》第三人昆明道恭商贸有限公司系知晓并对三被告的处分行为予以认可，第三人昆明道恭商贸有限公司因未履行与云南红云房地产开发有限公司签订的《购房意向书》的合同义务致使三被告的合同义务亦未能履行，三被告构成违约，应按照合同约定承担违约责任。二原告因三被告违约造成的损失即为购房款的利息损失，但现二原告要求按日万分之七计算违约金，该计算方式过高，应以中国人民银行同期贷款利率支持二原告的该项诉请为宜。三被告同为《房屋买卖合同》的一方当事人，故三被告应对上述违约金承担共同支付责任。综上，对二原告要求三被告支付违约金563255元的诉讼请求，支持以3850000元为基数，自2015年5月31日起至2015年12月24日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，共计103442元。判决：一、被告祖增杰、普云梅、陈建波于本判决生效之日起十日内共同向原告宗奇昆、王丽玲支付违约金103442元；二、驳回原告宗奇昆、王丽玲的其他诉讼请求。本院二审期间，各方均未提交证据，对于一审判决确认事实均表示无异议。对于经一审法院审理确认且各方均无异议的案件事实，本院予以确认。综合各方诉辩主张，本案二审争议焦点为：一审确定的违约金金额是否过低？本院认为：结合现有证据及各方当事人陈述，本案应是三被上诉人以昆明道恭商贸有限公司的名义与开发商签订《购房意向书》后，向两上诉人出售涉案商铺并签订《房屋买卖合同》，后因三被上诉人未能按约向开发商支付4000万元预付款并导致与开发商解除前述《购房意向书》，已构成违约，其应向两上诉人承担相应违约责任。关于三被上诉人应支付的违约金金额，双方在《房屋买卖合同》中约定自2014年12月1日起至2015年5月30日止三被上诉人如不能交齐4000万元预付款，则应立即退还两上诉人已交房款并承担已交房款每天万分之七的违约金直到已交房款打款到两上诉人银行账户上止，三被上诉人抗辩认为双方约定的违约金过高并请求法院调整。对此本院认为，民事诉讼尊重当事人意思自治和契约自由，但当事人约定的违约金数额与违约损失的数额应当大体一致或适当，这是等价原则和合同正义的要求，而两上诉人作为原告对于其因三被上诉人违约所造成的实际损失或所谓可得利益损失均未提交相应证据证实，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，鉴于两上诉人已付房款的资金占用损失客观存在的实际，一审法院认定双方约定按每日万分之七计算的违约金过高，并按照已付款385万元为基数，判令三被上诉人支付该款按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息103442元符合本案实际，三被上诉人亦服判未提出上诉，本院予以维持。综上所述，上诉人宗奇昆、王丽玲的上诉请求不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费9433元，由上诉人宗奇昆、王丽玲负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判长 起 俊审判员 汪 佳审判员 钱晓燕二〇一七年七月二十八日书记员 黄琰钊 关注微信公众号“”