（2017）湘1291民初119号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-09-14
案件名称
阳畅湄与怀化市洪江中信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
洪江人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
阳畅湄,怀化市洪江中信房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十三条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条
全文
湖南省洪江人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1291民初119号原告：阳畅湄，男，1949年12月22日出生，汉族，住洪江区。被告：怀化市洪江中信房地产开发有限公司，住所地洪江区佳旺小区。法定代表人：尹建平，该公司董事长。原告阳畅湄与被告怀化市洪江中信房地产开发有限公司（以下简称中信房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月12日公开开庭进行了审理。原告阳畅湄、被告中信房产公司的法定代表人尹建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳畅湄向本院提出诉讼请求：1、责令中信房产公司返还多收取的空坪、绿化分摊面积2.5m2的房款2420元（968元/m2×2.5m2）；2、责令中信房产公司返还房屋面积差异款7630元；3、本案诉讼费用由中信房产公司承担。事实与理由：2009年8月18日，阳畅湄与中信房产公司签订《房屋买卖合同》，购买位于洪江区季家冲×号佳旺小区×栋×单元×号房屋一套，合同建筑面积117.8m2,单价968元/m2，总价114000元，签约当日，阳畅湄付清全部购房款及水电立户费等费用。2014年9月25日，阳畅湄支付了办理房产证、国土证所需费用，两证于2016年1月8日办好。2016年2月5日，中信房产公司工作人员将两证交于阳畅湄，同时返还了多收的房款和办证费用余款，房产证上登记的建筑面积为108.92m2，附件标明其中分摊面积10.10m2，所有该分摊的面积包含在108.92m2内，但中信房产公司给阳畅湄的结算单上房屋建筑面积变成了111.42m2，无端增加了2.5m2的公摊面积。阳畅湄与中信房产公司签订的《房屋买卖合同》系格式条款合同，其中有“空坪、绿化分摊面积为2.5平方米，单价以住房单价为准”的内容，而中信房产公司在佳旺小区前期的营销过程中，并没有将这一内容写进《房屋买卖合同》这一格式条款合同里，说明中信房产公司在佳旺小区楼房营销过程中，就房屋建筑面积的分摊设立了双重标准，前后自相矛盾，这一格式条款应是无效条款。阳畅湄与中信房产公司签订的《房屋买卖合同》中明确规定了“最终以工程竣工后测定所获实际面积为准结算购房款”，中信房产公司应将扣除的2.5m2空坪、绿化分摊面积房款2420元返还给阳畅湄。阳畅湄与中信房产公司签订的《房屋买卖合同》约定建筑面积为117.8m2，产权证实际建筑面积为108.92m2，误差8.88m2，误差比为7.54%，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项“……；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还给买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还给买受人”之规定，中信房产公司依法应返还房款13775元[968元/m2×（117.8m2×3%）+968元/m2×（117.8m2×4.54%）×2]，其已经返还阳畅湄房款6145元，故还应返还阳畅湄房款7630元（13775元-6145元）。中信房产公司辩称：1、阳畅湄所购房屋并非直接从中信房产公司购买，是从原买主处购得的二手房，后来找中信房产公司换的合同；2、阳畅湄所签房屋买卖合同中明确约定了空坪、绿化分摊，业主要使用空坪、绿地，就需要支付费用，中信房产公司并没有欺骗阳畅湄，之前有几十户业主签订的合同里没有空坪、绿化分摊的约定，但当时中信房产公司的法定代表人不是尹建平，是赵志清；3、按照合同约定，中信房产公司已将少面积该退还的购房款退还给了阳畅湄，至于面积误差比超过3%，那是十几年前的历史原因造成的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月18日，中信房产公司（甲方）与阳畅湄（乙方）签订《房屋买卖合同》（合同编号115号），该合同第二条约定：1、乙方所购的商品房为“佳旺小区”第×栋×单元×层×号房，户型为二室二厅一卫生间，建筑设计面积大约为117.8平方米（最终以工程竣工后测定所获实际面积为准结算购房款）。……。第三条约定：……。1、乙方签订本合同时自愿以一次性付款的方式购买自己所认购的“佳旺小区”第×栋×单元×层×号房，单价为：968元/m2，总价款为968元/m2×117.8m2=114030元，……。第十二条约定：空坪、绿化分摊面积为贰点伍平方米，单价以售房单价为准。合同签订当日，阳畅湄支付购房款114000元及水电立户费、垃圾费等4560元。2014年9月25日，阳畅湄向中信房产公司交纳办证费6534元、房屋专项维修基金2136元。阳畅湄于2016年1月8日取得了本案所涉房屋的房屋所有权证（房屋所有权证号为洪房权证洪江字第71××××26号），载明“房屋坐落洪江区高坡街办事处季家冲×号佳旺商住小区×号楼×栋×，……，总层数10层，建筑面积108.92m2”，附记载明其中分摊面积为10.10平方米。2016年2月5日，中信房产公司与阳畅湄进行了结算，结算单载明“产权证面积：108.92m2，公摊面积：2.5m2，结算面积：111.42m2，应收房款：107855元，应收办证费：5587元，应收维修基金：2109元，已收房款114000元，已收办证费6534元，已收维修基金2136元，应退房款6145元，应退办证费947元，应退维修基金27元。合计应退款7119元”，中信房产公司将该7119元退还给了阳畅湄。另查明，本案所涉房屋系阳畅湄从原买主处购得的二手房，后原买主、阳畅湄及中信房产公司的法定代表人尹建平三方到场，阳畅湄与中信房产公司就涉案房屋重新签订了《房屋买卖合同》。阳畅湄承诺，其与中信房产公司签订的《房屋买卖合同》中约定的房屋与其取得的房屋所有权证上登记的房屋为同一套。还查明，2007年1月22日，中信房产公司与陈阳就“佳旺小区第×栋×单元×层×号房”签订一份《房屋买卖合同》（合同编号0017号），2008年5月26日，双方又就该房屋签订一份《补充协议》，《房屋买卖合同》及《补充协议》中均无关于空坪、绿化面积分摊的约定。庭审中，中信房产公司称与陈阳签订合同时该公司法定代表人为赵志清，而与阳畅湄签订合同时该公司法定代表人为尹建平，在尹建平作为法定代表人时所签合同中均有空坪、绿化面积分摊的约定。尹华治（与陈阳为夫妻关系）于2014年2月25日取得了该房屋的房屋所有权证（房屋所有权证号为洪房权证洪江字第71××××93号），载明“房屋坐落洪江区高坡街办事处季家冲×号佳旺商住小区×号楼×栋×，……，总层数10层，建筑面积108.92m2”，附记载明其中分摊面积为10.10平方米，共有人陈阳。本院认为，本案争议焦点为：1、中信房产公司与阳畅湄所签《房屋买卖合同》中关于空坪、绿化面积分摊的约定是否合法；2、房屋面积差异款应如何计算。1、关于中信房产公司与阳畅湄所签《房屋买卖合同》中空坪、绿化面积分摊的约定是否合法的问题中信房产公司与阳畅湄所签《房屋买卖合同》虽为双方真实意思表示，但其中关于空坪、绿化面积分摊的约定不仅有违相关立法精神，而且有违公平合理原则，理由在于：其一，民事活动必须遵守法律，只有在合法的范围内，“意思自治”才有优先适用的空间，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，中信房产公司未证实合同中约定的空坪、绿化属于该条规定的除外情形，那么，涉案房屋所在建筑区划内的空坪、绿化应属该小区内所有业主共有，中信房产公司作为开发商，无权对空坪、绿地进行变卖处分和获取利益，故《房屋买卖合同》中约定分摊空坪、绿化面积，以售房单价为准收取所谓的房款，显然违反了法律相关规定。其二，《房屋买卖合同》是中信房产公司提供的格式合同，中信房产公司在同一小区同一栋楼房的营销过程中，使用有差别的两种合同范本，将空坪、绿化面积在部分业主之间进行分摊，收取所谓的房款，而未向其他对空坪、绿化面积享有权利的业主收取，明显不公平、不合理。另外，法定代表人代表法人行使职权过程中产生的后果归于法人，本案中，不论中信房产公司的法定代表人如何变更，因职权行为产生的法律后果均应归于中信房产公司，即该公司才是合同一方当事人，根据同等对待原则，中信房产公司也不能因为法定代表人不同而在同一件事上对另一方当事人进行区别对待。因此，中信房产公司应将收取的2.5m2空坪、绿化分摊面积房款2420元返还给阳畅湄，本院对阳畅湄提出的该项诉讼请求予以支持。2、关于房屋面积差异款应如何计算的问题中信房产公司与阳畅湄签订的《房屋买卖合同》中约定了最终以工程竣工后测定所获实际面积为准结算购房款，阳畅湄取得的房屋所有权证上记载的建筑面积为108.92m2，故最终应以该面积为准结算购房款。合同约定建筑面积为117.8m2，房屋实际面积小于合同约定面积，面积误差8.88m2，误差比绝对值为7.54%，超过3%，阳畅湄依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项“……，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”之规定，计算得出中信房产公司应返还的房屋面积差异款为13775元[968元/m2×117.8m2×3%（3%以内应返还款）+968元/m2×117.8m2×4.54%×2（超过3%部分双倍返还）]，扣除该公司已返还的购房款6145元，该公司还应返还阳畅湄房屋面积差异款7630元，该计算方法于法有据，计算无误，本院对阳畅湄要求中信房产公司返还房屋面积差异款7630元的诉讼请求予以支持。至于阳畅湄在庭审中提及的利息问题，其称不知道如何计算，要求法院予以判决，但阳畅湄熟知法律规定，却未就利息提出具体的诉讼请求，应视为对利息部分予以放弃，根据“不告不理”原则，本院不能判决中信房产公司承担相应利息。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项规定，判决如下：怀化市洪江中信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向阳畅湄返还多收取的空坪、绿化分摊面积2.5m2的房款2420元、返还房屋面积差异款7630元，合计10050元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51.25元，减半收取为25.63元，由怀化市洪江中信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员 于国军二〇一七年七月二十八日代理书记员 贾建妹本案适用法律条文如下：《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”