（2017）鲁01民终4370号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-08-30
案件名称
济南众恒物业管理有限公司等物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
济南众恒物业管理有限公司,白德洋
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终4370号上诉人（原审原告）：济南众恒物业管理有限公司，住所地济阳县。法定代表人：陈侃，总经理。委托诉讼代理人：董娟，山东鲁泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宁，山东鲁泉律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：白德洋，男，1990年11月28日出生，回族，个体，住济阳县。上诉人济南众恒物业管理有限公司（以下简称众恒物业）因与上诉人白德洋物业服务合同纠纷一案，不服济阳县人民法院（2017）鲁0125民初22号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。众恒物业上诉请求：1.依法撤销济阳县人民法院作出的（2017）鲁0125民初22号民事判决书第一项、第二项，改判被上诉人向上诉人支付物业费及相应的滞纳金；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人双方于2014年3月31日签订了前期物业服务协议，协议约定：被上诉人应依据本协议按时足额向上诉人缴纳物业管理服务费；而且被上诉人应按每半年度预缴物业费用，期满前15日内支付物业服务费；并且上诉人有权要求被上诉人按每逾期一日加收应缴费用总额的千分之三支付滞纳金或违约金；但被上诉人未按照缴纳自2015年1月29日至2016年5月31日期间的物业服务费本金为1512.65元，被上诉人明知依据合同约定应当按照交纳物业服务费，拒不缴纳且已经达到3个月以上，具有恶意拖欠物业服务费的主观恶意，已严重违约。被上诉人在一审答辩意见中也明确说明“原告按照违约金每逾期一日加收应缴费用总额的3%计算明显过高，请求法院予以减少”因上诉人付出的综合成本过高，所以双方自愿签署的滞纳金计算是合理的；而且在被上诉人明确要求减少滞纳金的情况下，一审法院以上诉人无拖欠物业费的恶意为理由，全部驳回了上诉人诉求的违约金，违背了双方当事人的诉求，属于认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法查明案件事实，维护上诉人的合法权益。白德洋辩称，滞纳金我方不应当支付，违约在先的是众恒物业，对方提供的物业服务不达标，因为对方违约产生的滞纳金所以我方不应当支付。白德洋上诉请求：1.请求撤销济阳县人民法院（2017）鲁0125民初22号民事判决书第一项并依法改判为驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人提供的物业服务质量不符合相应的星级标准，上诉人依法可以少交或免交物业费。根据《济南市普通住宅物业服务等级标准》的规定，公共性物业服务等级标准按物业服务质量分为一星级、二星级、三星级、四星级、五星级，共计五个星级标准，每个星级对应具体的收费标准，等级越高对应的物业服务收费价格越高，服务标准和质量要求也就越高。上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》约定物业服务费收费标准1.37元/月/平方米，其对应的公共性物业服务等级标准为四星级物业服务标准，《济南市普通住宅物业服务等级标准》对四星级物业服务标准的综合管理服务、房屋管理与维修养护服务、装饰装修管理、共用设备设施支行、维修、保养服务、保洁服务、绿化服务等都做了详细具体的规定，而被上诉人并没有按照上述《济南市普通住宅物业服务等级标准》四星级标准的要求为上诉人提供物业服务，相应的证据在一审过程中，上诉人也进行了提交，足以证实被上诉人的物业服务标准不达标，没有达到济南市普通住宅物业服务四星级等级标准，并且被上诉人按照1.37元/月/平方米收费也应当向法庭提交其符合《济南市普通住宅物业服务等级标准》四星级标准的相关证据，而被上诉人并未提交。根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》第五条之规定“住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则”，第二十一条规定“物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符”综上，被上诉人没有按照相应的星级标准为上诉人提供物业服务，上诉人依法可以少交或免交物业费。综上所述，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，维护上诉人的合法权益。众恒物业辩称，众恒物业公司严格按照前期物业服务协议约定的内容向业主保质保量的提供了物业服务，并不存在业主所称未按照标准提供物业服务的诉求；因为众恒物业公司日常运营综合成本包括电梯维护、公共照明、工作人员工资、垃圾日常清运等成本过高，所以我方主张在双方签订真实有效的物业服务协议的前提下我方主张收取滞纳金。众恒物业向一审法院起诉请求：1.判令白德洋向众恒物业支付2015年8月13日至2016年5月31日期间的物业费1512.65元及2373.35元滞纳金（自2015年1月29日暂计算至2016年7月5日），共计为3886元；2.诉讼费由白德洋承担。一审法院认定事实：众恒物业于2013年3月8日成立，经营范围包括物业管理、园林绿化工程等，领有《企业法人营业执照》，具备叁级资质。白德洋系济阳县城银都花园小区7号楼2单元702室业主，7号楼2单元702室实测建筑面积为131.13平方米。众恒物业（甲方）与白德洋（乙方）签订《前期物业服务协议》，合同约定由众恒物业对济阳县银都花园实施统一物业管理的权利，对物业管理区域内的房屋共有部位、公用设施设备等项目进行维护、修缮、服务与管理，甲方依本协议依法向乙方收取物业管理服务费。合同约定物业服务费收费标准为1.37元/月/平方米，众恒物业实际按照每平方米每月1.2元收取物业费。协议签订后，众恒物业对济阳县银都花园实施物业管理服务。白德洋自2015年8月13日至2016年5月31日之间的物业服务费未缴纳。一审法院认为，诉讼的争议焦点为，白德洋是否应该缴纳物业费及违约金。关于争议焦点一，一审法院经审查认为，根据《最高人民法院二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。另，众恒物业二审中放弃要求支付物业费的上诉请求，仅要求支付相应的滞纳金。本院认为，众恒物业与白德洋签订了前期物业服务协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，当为合法有效。众恒物业作为物业服务企业为白德洋提供物业管理和服务，白德洋应当按照约定支付2015年8月13日至2016年5月31日期间的物业服务费。白德洋二审中主张众恒物业提供的物业服务质量不达标，应减免物业费。本院认为，物业公司所提供的物业服务关系到小区全体业主的利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业公司运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害全体业主的利益。本案中，白德洋提供证据虽显示众恒物业提供的物业服务确实存在需要改进之处，但难以认定众恒物业在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，因此对于白德洋该项主张，本院不予支持。关于滞纳金，本院认为，根据本案查明的事实，众恒物业提供的物业服务确实存在需要改进之处，且白德洋以物业服务质量不达标为由拒交，并非无故拖欠物业费，因此，一审法院对众恒物业主张的滞纳金未予支持并无不当。综上所述，众恒物业及白德洋的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由济南众恒物业管理有限公司负担50元，白德洋负担50元。本判决为终审判决。审判长 吴松成审判员 赵平洋审判员 王立强二〇一七年七月二十八日书记员 郑香丽 来自：