（2017）辽01民终6890号

裁判日期: 2017-07-28

公开日期: 2017-08-30

案件名称

上诉人谭超与被上诉人沈阳TCL电器销售有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

谭超,沈阳ＴＣＬ电器销售有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2017）辽01民终6890号上诉人（原审原告）：谭超，男，1987年10月1日出生，汉族，无职业，住辽宁省大连经济技术开发区。委托代理人：高孟非，辽宁恒敬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳TCL电器销售有限公司，住所地沈阳市沈河区惠工街124号。法定代表人：谢帆，该公司总经理。委托代理人：袁雪琼，辽宁百联律师事务所律师。委托代理人：张飞飞，辽宁百联律师事务所律师。上诉人谭超因与被上诉人沈阳TCL电器销售有限公司（以下简称“沈阳TCL公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2016）辽0106民初11170号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。谭超上诉请求：撤销一审判决第二项，并依法改判为沈阳TCL公司向谭超支付租金179,444.4元；判令沈阳TCL公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定被上诉人搬出房屋的事实错误，在有明确证据证明沈阳TCL公司交还房屋具体时间的情况下，一审法院认定交还房屋的时间是错误的。双方于2017年4月20日办理的接收房屋手续，此前房屋一直由被上诉人占有使用，房屋的大门钥匙一直在被上诉人处保管且直到2017年4月20日涉诉房屋的门口牌匾处仍悬挂TCL工厂店的牌匾。交还房屋当日，经双方验收，被上诉人交还的房屋不仅没有电而且还将房屋的楼梯砸毁，交还的房屋并不符合双方的合同约定。一审法院参与了交还房屋，一审认定的交还时间是没有事实依据的。请求改判确定被上诉人交还房屋的时间，改判被上诉人向上诉人支付租金至2017年4月20日。沈阳TCL公司辩称，一、一审法院关于我方于2016年11月17日搬离房屋并且通知上诉人事实查明清楚，认定正确。我方多次与上诉人协商并明确告知上诉人房屋租赁期至2016年10月为止。我方搬离租赁房屋前曾告知解除合同的意向，并且与上诉人就解除合同事宜协商。上诉人回复收到尾款是通过对租金的确认对租赁期限的确认，能够证明双方就解除租赁合同在租赁期限的问题上已经达成了一致。二、上诉人主张的支付租金至2017年4月20日没有事实和法律依据。谭超向一审法院起诉请求：1、请求法院判令沈阳TCL公司支付自2016年5月31日至2016年11月31日期间拖欠的租金31,933.33元及2016年11月31日至2017年5月31日期间的房屋租金19万元；2、请求法院判令沈阳TCL公司支付至起诉时逾期支付租金的违约金575,700元；3、请求法院判令沈阳TCL公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实，2014年4月10日，谭超与沈阳TCL公司签订《房屋租赁合同》，合同约定谭超将位于沈阳市铁西区北一中路27号（3门、4门）的两间门市房的部分面积出租给沈阳TCL公司；房屋建筑面积每户约为415平方米，共计约为830平方米。沈阳TCL公司仅租赁4号门整体面积与3号门内的2楼3楼，3号门内的1楼不在租赁范围内，沈阳TCL公司租赁面积约为建筑面积691平方米；租赁期为3年，自2014年4月11日起至2017年5月31日止；房屋租金每半年缴纳一次，租赁期第一期即2014年4月11日至2014年11月30日，租金人民币19万元，租赁期第二期即2014年11月31日至2015年5月30日，租金人民币19万元，租赁期第三期即2015年5月31日至2015年11月30日，租金人民币19万元，第四期即2015年11月31日至2016年5月30日，租金人民币19万元，第五期即2016年5月31日至2016年11月30日，租金人民币19万元，第六期即2016年11月31日至2017年5月31日，租金人民币19万元；租金为半年付，首次租金应于本合同签订15日内缴纳，沈阳TCL公司应于下一期租期开始前提前30日将下半年度租金向谭超缴纳完毕，以后每期均应按此期限缴纳；沈阳TCL公司除支付租金外，还应于本合同签订15日内支付房屋租赁保证金4万元；在租赁期内，沈阳TCL公司未经谭超同意，中途擅自退租的，谭超不退还该年度预交的房租及保证金，并且沈阳TCL公司应该按合同总租金10%的额度向谭超支付违约金。沈阳TCL公司如逾期支付租金，每逾期一日，则沈阳TCL公司须按年度租金1%向谭超支付违约金。2014年6月7日谭超、沈阳TCL公司双方又签订《补充协议》，协议约定租赁期在原定基础上延长两年，即租赁期改为2014年4月11日至2019年5月31日；2014年4月11日至2017年5月31日租金按合同约定履行；2017年5月31日至2017年11月30日租金为人民币19万元，2017年11月31日至2018年5月30日租金为人民币19万元，2018年5月31日至2018年11月30日租金为人民币199,500元，2018年11月31日至2019年5月31日租金为人民币199,500元。沈阳TCL公司向谭超交付了保证金4万元。第一期租金按合同约定应于2014年4月25日前支付，沈阳TCL公司实际于2014年6月10日支付；第二期、第三期租金沈阳TCL公司已按合同约定时间支付；第四期租金按合同约定应于2015年11月1日前支付，沈阳TCL公司实际于2015年12月11日支付；第五期租金按合同约定应于2016年5月1日前支付，沈阳TCL公司实际于2016年6月7日支付63,200元、2016年8月16日支付5200元、2016年8月24日支付58,000元、2016年10月12日支付26,794.67元、2016年11月3日支付4872元；沈阳TCL公司已付清了2016年10月份前的租金。沈阳TCL公司工作人员潘辉与谭超通过微信就租赁事宜进行沟通，2016年8月24日潘辉向谭超发送微信，内容：58,000元已汇，请注意查收！谭超回复已收到。2016年10月9日潘辉向谭超发送微信，内容：关于终止租赁你草拟吧个协议发我邮箱panhui@tcl.com争取尽快达成一致。2016年10月11日谭超向潘辉电子邮箱发送一份邮件，内容为因沈阳TCL公司个人原因提前解除双方租赁北一中路27号（3门、4门）两间房的租赁关系，根据合同约定，沈阳TCL公司须向谭超支付违约金人民币191,900元，自10月1日起沈阳TCL公司须向谭超每日支付人民币3800元的占房滞纳金，直至沈阳TCL公司将上述违约金全部支付给沈阳TCL公司并且将房屋交还给谭超且谭超根据合同约定验收过该房屋为止。2016年11月3日潘辉通过微信向谭超转款4872元，并说请收租金，谭超回复收到尾款。谭超于2016年11月15日起诉至一审法院。2016年11月17日潘辉向谭超发送微信，内容：你这几天有时间没？一起把房子验收一下，把钥匙给你。房子腾出马上一个月了，别影像你出租。还有物业费的事问物业没？现在能否交上？谭超没有就此回复。潘辉与谭超分别于2016年10月6日、10月10日、11月1日、11月3日电话联系。2016年12月22日第一次开庭审理中，沈阳TCL公司主张与谭超交接房屋，谭超要求沈阳TCL公司继续按照合同约定租赁房屋。一审法院认为，关于合同解除问题。沈阳TCL公司单方搬离租赁房屋并于2016年11月17日利用微信通知谭超，沈阳TCL公司属于以自己的行为表明不再履行租赁合同，不具有单方解除合同的效力，谭超有权据此解除合同，但经一审法院释明后谭超坚持不解除，考虑到该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，一审法院判决解除租赁合同。2016年11月17日谭超已搬离租赁房屋并通知谭超，2016年11月17日视为合同解除的时间。对于因沈阳TCL公司拒绝履行合同给谭超造成的损失，谭超可另行主张。关于欠付租金的问题。沈阳TCL公司的租金应给付至合同解除之日。故沈阳TCL公司还需向谭超支付2016年11月1日至11月17日期间的租金17,944.45元（19万÷6个月÷30天×17天）关于逾期支付租金的违约金问题。因沈阳TCL公司提出合同约定的逾期支付租金的违约金过高，请求法院予以调整，且谭超并未提出因沈阳TCL公司逾期支付租金的损失情况，故一审法院对双方约定逾期支付租金的违约金标准进行调整，按沈阳TCL公司逾期支付租金的数额，参照中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准进行调整。对于沈阳TCL公司提出的对于第一期租金（应该支付时间2014年4月25日，实际支付时间是2014年6月10日）所产生的逾期责任已经超过了诉讼时效的抗辩主张，因谭超未能提供诉讼时效中断、中止、延长的证据，故对该主张一审法院予以采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条的规定，一审法院判决：一、解除原告谭超与被告沈阳TCL电器销售有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、被告沈阳TCL电器销售有限公司于本判决生效后十日内给付原告谭超租金17,944.45元；三、被告沈阳TCL电器销售有限公司于本判决生效后十日内给付原告谭超逾期支付租金的违约金，以19万元为基数，自2015年11月1日起计算至2015年12月11日止，按照中国人民银行发布的同期贷款利率四倍的标准计算；四、被告沈阳TCL电器销售有限公司于本判决生效后十日内给付原告谭超逾期支付租金的违约金，以63,200元为基数，自2016年5月1日起计算至2016年6月7日止，按照中国人民银行发布的同期贷款利率四倍的标准计算；五、被告沈阳TCL电器销售有限公司于本判决生效后十日内给付原告谭超逾期支付租金的违约金，以5200元为基数，自2016年5月1日起计算至2016年8月16日止，按照中国人民银行发布的同期贷款利率四倍的标准计算；六、被告沈阳TCL电器销售有限公司于本判决生效后十日内给付原告谭超逾期支付租金的违约金，以58,000元为基数，自2016年5月1日起计算至2016年8月24日止，按照中国人民银行发布的同期贷款利率四倍的标准计算；七、被告沈阳TCL电器销售有限公司于本判决生效后十日内给付原告谭超逾期支付租金的违约金，以26,794.67元为基数，自2016年5月1日起计算至2016年10月12日止，按照中国人民银行发布的同期贷款利率四倍的标准计算；八、被告沈阳TCL电器销售有限公司于本判决生效后十日内给付原告谭超逾期支付租金的违约金，以4872元为基数，自2016年5月1日起计算至2016年11月3日止，按照中国人民银行发布的同期贷款利率四倍的标准计算；九、被告沈阳TCL电器销售有限公司于本判决生效后十日内给付原告谭超逾期支付租金的违约金，以17,944.45元为基数，自2016年5月1日起计算至本判决确定的租金给付之日止，按照中国人民银行发布的同期贷款利率四倍的标准计算；十、驳回原告谭超的其他诉讼请求。案件受理费11,776元，由被告沈阳TCL电器销售有限公司承担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。谭超提交2017年4月20日的收房验收单，证明：双方均同意签订收房验收单当日也就是2017年4月20日，视为承租人交还房屋，视为出租人收回房屋，被上诉人交还的房屋，水电均无法使用，室内楼梯被被上诉人砸毁，被上诉人仍拖欠物业费、电费、水费，室内有垃圾残留，租赁房屋仍悬挂有TCL的牌匾，证明被上诉人交还房屋的客观情况。沈阳TCL公司质证意见：真实性没有异议，合法性关联性有异议，并非我方不予交换房屋和钥匙，系上诉人不配合我方完成房屋交还工作，上诉人已经于2016年10月31日搬离，并于搬离前后均通知了上诉人，2016年11月17日通过微信明确告知已经搬离房屋并要求交还钥匙，搬离房屋验收的事宜，我方同时2016年12月22日一审法院开庭审理时仍要求交还房屋和钥匙，但遭到了上诉人的拒绝，因此造成房屋无法及时办理验收和交还的过错在于上诉人，一审法法院在审理过程中组织双方对房屋进行验收，验收单上我方对房屋的自来水线路提出事后核实，对电路无增容，并验收当日电业局已经核实电路无改动，地热和暖气线路无改动，物业费结清到2016年10月31日即我方搬离之日，水电费无拖欠，室内卫生已经清扫完毕，房屋装修事宜房主因为我方租赁的是清水房，房主同意装修，我方搬离房屋时已经将房屋腾空，与一审法院验收及交付房屋时通过地面灰尘等能够证实已经办理租赁房屋数月，并非像上诉人所述仍使用房屋。本院对该份证据真实性予以确认。谭超另提供证人孙艳楠的证言，证明：被上诉人确实在2017年4月20日交回的房屋，出租人也是在当日收回的房屋。双方的收房时间明确，在此之前房屋处于承租人控制中。沈阳TCL公司质证意见：真实性、合法性、关联性均有异议。证人与上诉人关系密切，其证言内容自然与上诉人有直接的利害关系。证言内容与事实多处不符。我方在撤场时房屋已经整理好，不存在杂乱问题，现场有录像作证。电业局相关人员已经就没有电的原因进行确认，与被上诉人无关。关于楼梯拆改问题，由于上诉人承租给被上诉人的房屋为3、4号门，其中4门房屋一楼出租给了洗衣店，不在双方租赁合同范围内，我方只能使用三号门的一楼以及3、4门的二、三楼，如不对楼梯进行改造，4号门的二楼三楼不具备使用功能，同时影响公司安全。我方对楼梯的改造经过上诉人本人同意，另我方在验房撤场时就房屋的装修价值大概花费约90万元，装修面积700平，且撤场时办公家具留在现场，现场符合拎包入住的条件。我方认为上诉人争议焦点是双方租赁合同解除时间节点问题，我方对交钥匙的时间没有异议，造成被上诉人撤场后半年才交付房屋的原因是上诉人单方拒绝收房，人民法院主持下才交的钥匙，因此该合同解除的根本原因是合同目的无法实现。上诉人起诉时间为2016年11月15日，法庭多次明示下仍拒绝收房，交付不能的责任由上诉人承担。我方搬离到交付期间并非房屋实际占有人，也没有获得任何利益，上诉人对房屋的闲置，有直接责任。本院认定该证人证言不能单独作为定案的依据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，沈阳TCL公司在合同期限届满前搬离了涉案房屋并于2016年11月17日告知谭超其已腾出房屋一个月，沈阳TCL公司以其实际行为明确表示不再继续履行双方的《房屋租赁合同》，谭超作为出租人虽不同意解除合同，但一审法院考虑到沈阳TCL公司不愿继续履行合同，且租赁合同义务性质不适宜强制履行，基于合同目的无法实现，判决解除双方租赁合同并无不当。关于谭超上诉提出应判决沈阳TCL公司支付租金至2017年4月20日即谭超接收房屋之日的主张。因谭超于2016年11月15日就双方租赁事宜起诉至法院，且沈阳TCL公司于腾出房屋后一个月内多次告知谭超，并有2016年11月17日的微信发送记录为证，一审法院判决认定2016年11月17日为双方租赁合同解除之日并无不妥。谭超因沈阳TCL公司单方违约导致合同解除造成的损失应由沈阳TCL公司承担相应的违约责任，本案不宜以谭超主张的其确认收回房屋之日即2017年4月20日作为合同解除之日。另据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方《房屋租赁合同》解除后，谭超作为出租人不再享有要求沈阳TCL公司支付租金的权利，故谭超的上诉请求，本院无法支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费3530元，由上诉人谭超负担。本判决为终审判决。审判长　李　妍审判员　韩彩霞审判员　姜会军二〇一七年七月二十八日书记员　路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。搜索“”