（2016）陕0113民初8761号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-08-31
案件名称
葛娟与西安荣泽物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市雁塔区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
葛娟,西安荣泽物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初8761号原告：葛娟，女，汉族，1969年11月20日出生，现住西安市雁塔区,委托代理人：万龙，男，汉族，1971年3月24日生，住西安市莲湖区，系原告葛娟之夫。委托代理人：赵惠兰，女，汉族，1946年8月10日生，住西安市。系原告葛娟之母。被告：西安荣泽物业管理有限责任公司，住所地：西安市雁塔区雁翔路118号樱花园小区内。法定代表人：王光荣，系该公司总经理。委托代理人：王双喜，男，汉族，1948年9月27日出生，籍住西安市碑林区，系该公司办公室主任。原告葛娟与被告西安荣泽物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人万龙、赵惠兰,被告西安荣泽物业管理有限责任公司的委托代理人王双喜、法定代表人王光荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告葛娟诉称，2007年10月30日原告购买了西安新源房地产开发公司开发的位于城××花园小区××楼××室××室房屋，2008年初原告开始居住，期间由被告提供物业服务。原告所住一号楼负一楼南北面窗前均有集水坑，但由于被告怠于履行物业服务，从未疏通相关管道以致管道逐年淤堵，雨季时窗前积水逐年严重。从2013年开始，每逢雨季室外积水就会从窗户开始倒灌，倒灌进室内的积水呈逐年上升之惨状！为此原告多次向物业反映情况，物业均不理会，甚至恶语相加，2015年8月25日西安电视台对房屋倒灌情况进行了曝光，但被告仍未采取任何有效措施。2016年7月24日气象局向全市发布暴雨黄色预警，被告仍未采取任何防护措施，这场大雨过后，积水再次倒灌至原告的两所房屋内！导致原告房屋被淹，室内木制家具及所有木门及橱柜均被积水浸泡后发霉变形，墙皮大面积脱落，墙面低处的电源插座全部被积水浸泡漏电。原告每次受灾都会向被告反映希望问题得到解决，但被告非但不积极履行自己物业服务义务，还动辄就对原告恶言恶语甚至拳脚相加，被告根本不把自己开发的小区业主放在眼里，也不遵守任何规定条款。现每年雨季该房屋根本没法正常居住，原告为此每年都要支付大量的装修、维修费用，故诉至法院，要求1、判令被告积极履行疏通管道义务，并按规定配备足量污水提升泵杜绝污水再次倒灌原告室内;2、判令被告向原告支付经济损失共计25200元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告西安荣泽物业管理有限责任公司辩称，涉案小区地势高低的问题，排水系统的设计没有问题，被告也尽到了疏通的义务。没有相关的法律规定要求物业公司必须配备污水泵，为了防汛和防止大暴雨而出现排水不急的情况，被告2013年购买了6台水泵。2016年7月26日还购买了一台水泵。物业公司不认可原告诉请的经济损失25200元。2016年7月24日大暴雨属于不可抗力，物业公司已尽到自己的义务，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，原告葛娟系西安市雁塔区雁翔路118号樱花园小区一号楼负一层的2F101、2F102室业主。2007年11月9日原告就2F101与被告签订樱花园小区前期物业服务协议，2008年8月18日就2F102与被告签订樱花园小区前期物业服务协议，约定被告对原告所在的小区进行物业服务，该协议第二条物业管理服务内容：房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电视天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性体设施和共用设施设备使用的房屋等。第四条违约责任第一款：甲方（被告）违反协议，未达到管理服务目标的，乙方（原告）有权要求甲方（被告）限期改正，逾期未改正给乙方（原告）造成损失的,甲方（被告）承担相应的法律责任。2016年7月24日西安下了特大暴雨，原告家被屋外的雨水从窗户流入屋内，被告发现原告家中进了雨水，立即通知了原告。后原告对水进入的房屋进行了修复。2016年8月23日经西安市雁塔区住建局及大雁塔街道办和樱花社区及原被告就2016年7月24日原告家进水的问题召开会议，就解决原告的问题形成会议记录，要求被告每年疏通一次雨水排水管道，配备自吸式污水泵。2016年7月26日被告购买配备了一台自吸式污水泵，审理中法院去现场进行了实地勘察。上述事实，有《前期物业管理服务协议》、房屋产权证复印件、房屋受损照片及屋外下水管道照片、会议纪要以及本院庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证核对无误。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，依法应予以保护。原被告双方应按照合同约定履行自己的义务。被告作为该小区的物业管理者，应充分履行自己的合同义务，对公共设施尽到维护管理的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。由于原告葛娟家地处负一层，屋外前后排水管道系其排泄雨水的重要管道，2016年8月23日经西安市雁塔区住建局及大雁塔街道办和樱花社区及原被告就2016年7月24日原告家进水的问题召开会议，要求被告每年疏通一次雨水排水管道，对于被告是否及时清理原告屋外雨水排水管道的淤泥，原告提交了照片来证明有淤泥，被告对此予以否认，本院在审理过程中实地勘察未见淤泥，但被告亦未提交证据证明大雨之前该管道内无淤泥及清理淤泥的相关物业记录和证据，故被告对此服务存在不足，应就此承担相应的赔偿责任。但2016年7月24日系特大级暴雨，本市大雨积水故属客观状况，结合被告物业服务的不足程度，故被告所承担的赔偿责任亦应在相应的范围内。原告未对房屋的损失价值申请进行评估鉴定，对于原告的损失价值需原告举证证明，原告向法庭提交了手写白条收据两张，收款人均为王武安，2015年8月30日收到刷墙费3000元（其中涂料3桶每桶330元共990元，刷子一把10元，工费2000元）。2016年8月16日维修收款明细其中电路整修2户每户600元共1200元，修复墙面2户9000元，工料费2000元，门每个800元5个共4000元，橱柜两套共6000元，合计22200元。另手写白条一张，没有收款人亦没有时间。上述原告提交的证据不符合民事诉讼证据规则的规定，亦无法核对其真实性，且被告当庭不予认可。除此之外，原告未提交其他证据证明其诉请要求被告赔偿其经济损失25200元的依据。根据《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。鉴于原告家确实进了雨水，也亦会发生一定的损失，法院参考房屋修复墙面乳胶漆饰面等及相关修复的市场价值酌情认定被告赔偿原告损失的相应责任对应的价值为4350元。故原告要求被告赔偿其房屋进雨水的损失诉讼请求，本院部分予以支持。对于原告要求被告按规定配备足量污水提升泵杜绝污水再次倒灌入原告室内的请求，不属于法律规定物业服务合同审理的范围，对此请求法院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、被告西安荣泽物业管理有限责任公司于本判决生效后每年对原告葛娟位于西安市雁塔区雁翔路118号樱花园小区1号楼2单元负一层101室、102室房屋前后的雨水下水管道进行疏通。二、被告西安荣泽物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告葛娟财产损失4350元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告葛娟其余的诉讼请求。本案案件受理费430元，由原告承担170元，由被告承担260元。鉴于原告已预交本案受理费，故被告在给付上述款项时，一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 殷 瑞人民陪审员 张若川人民陪审员 王 力二〇一七年七月二十八日书 记 员 杨镇珲打印：扈艳红校对：王娅2017年月日送达 微信公众号“”