（2017）鲁0602民初4537号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-08-30
案件名称
烟台市奥德物业管理有限公司与柳富文物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
烟台市芝罘区人民法院
所属地区
烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
烟台市奥德物业管理有限公司,柳富文
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条，第六十条第一款，第一百零九条
全文
山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0602民初4537号原告：烟台市奥德物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区大东夼西南街219号。法定代表人：林红兵，总经理。委托诉讼代理人：高娟，山东鼎然律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔芳瑜，山东鼎然律师事务所律师。被告：柳富文，男，1979年7月14日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。原告烟台市奥德物业管理有限公司与被告柳富文物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人崔芳瑜、高娟和被告柳富文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2013年7月1日起至2017年12月31日期间的物业服务费、电梯费5757.78元（1元/月/平方米×106.57平方米×54个月）、2013年7月1日至2017年12月31日的车位维护费1620元（每月30元，计54个月）、逾期滞纳金2622.22元（按照银行同期贷款利率的4倍，从2013年7月计算至2016年12月31日）。诉讼过程中，原告撤回了要求被告支付车位维护费的请求。事实和理由：2011年1月4日，原、被告在签订的《前期物业管理服务合同》中约定，物业服务费按建筑面积0.70元/月/平方米收取，电梯费用按建筑面积0.30/月/平方米元收取，被告应在每年年底预交次年一年的费用，并一次性交清，不按约定标准和时间交纳物业管理费等费用的，自逾期之日起按应交费用的0.3％支付滞纳金。合同签订后，原告对烟台青华中学教师公寓（以下简称涉案小区）提供了物业服务。被告自2013年7月起拖欠物业服务费及电梯费5757.78元、逾期滞纳金2622.22元。被告柳富文辩称：被告自2013年下半年不再交费是因原告不按合同约定提供达到标准的物业服务。理由如下：1、与原告签订的《前期物业管理服务合同》已于2015年6月失效过期，业主未与原告续签合同，无义务向原告缴纳物业费。2、被告按1元/月/平方米的一级标准收费，与其服务标准不符。3、被告工作状态混乱，被告未购买车位，原告对此不清楚可见工作混乱。4、财物安全没有保障。5、毫无绿化项目，配套绿化未达标，物业费应适当减免。6、卫生脏乱差。7、原告乱收费。原告预收一年物业费用不合理，预收时间依法不得超过半年。原告乱公摊水费、乱收停车费和一楼电梯费，不承担业主入户前水表电表已耗费用。8、原告主张的2013-2015年物业服务费已过诉讼时效。9、被告还存在不公示公共经营费用等其他不合理的情况。综上，请求驳回原告的诉讼请求，支持业主的请求：原告提供的物业服务与合同约定标准存在明显差距，业主应拒缴物业费或至少应减免物业费，且原告不按合同和法律法规提供服务，使业主遭受经济、精神损失，应依法予以赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:2010年10月7日，原告根据与烟台青华中学签订的《青华中学教师住宅小区物业管理委托合同书》进驻涉案小区提供物业服务。被告是坐落于烟台市芝罘区大东夼西南街219号8号楼2单元601号房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积106.57平方米）的业主。2011年1月4日，原、被告在签订的《前期物业管理服务合同》中约定：被告所购房屋为住宅，坐落于8号楼2单元601室。住宅房屋物业管理费按建筑面积1元/月/平方米（0.70元物业服务费，0.30元电梯使用费）收取。在办理入住手续时，预交一年的物业管理服务费，以后被告每年年底预交纳次年一年的费用，并一次性交清，不按约定收费标准和时间交纳物业管理费等费用的，原告有权要求业主和物业使用人补交，并从逾期之日起按应交费用的3‰交纳滞纳金。本合同的有效期限止于业主委员会和物业公司签订《物业管理服务委托合同》之日，被告应遵守《物业管理服务委托合同》。双方还约定了其他权利义务。当日，被告接收涉案房屋。被告自2013年7月1日起未向原告缴纳物业服务费、电梯费。庭审中，原告提交以下证据：1、2014年6月15日、2015年2月5日、2015年12月15日原告与“烟台青华中学教师公寓业主委员会”签订的《物业管理服务合同》三份，证明原告为被告提供物业服务合法合规。《物业管理服务合同》约定物业服务期限自2014年7月1日至2017年12月31日，住宅房屋物业管理费按建筑面积每月每平方米1元收取。2、2014年10月21日、2015年12月30日张贴在被告入户门上的催费通知单照片两张，证明本案原告诉讼请求未过诉讼时效。被告质证称，对证据1真实性有异议，被告不知道业主委员会，置疑业主委员会的真实性，该合同是假的。没见过证据2，被告家的入户门是照片中的样式，但是不能确定这是被告家的入户门。经本院咨询烟台市芝罘区世回尧街道大东居民委员会工作人员，该称涉案小区业主委员会尚未成立，已接到世回尧街道办事处通知可以协助涉案小区开展成立业主委员会的工作。本院认为，关于原告与“烟台青华中学教师公寓业主委员会”签订的三份《物业管理服务合同》，因烟台青华中学教师公寓业主委员会尚未成立，上述合同应属无效，本院对该三份合同不予采纳。本案原告于2011年1月4日与柳富文签订的《前期物业管理服务合同》，是双方的真实意思表示，未违反国家法律的强制性规定，应为有效，原、被告均应恪守履行。履约中，原告作为物业服务公司，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，原告要求被告支付2013年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费、电梯费5754.78元（1元/月/平方米×106.57平方米×54个月），于约有据，于法相合，本院予以支持。考虑到原告作为物业公司，就物业服务问题未与小区业主充分沟通，本身亦有瑕疵，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。被告辩称2013-2015年度物业费已过诉讼时效，原告提供的催费通知单可以证明诉讼时效存在中断情形，对被告该辩解，本院不予采纳。被告关于原告提供的物业服务不达标的辩解，未提供证据证明原告存在根本违约的行为，故被告拒交物业费的理由不能成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：一、限被告柳富文于本判决生效之日起10日内向原告烟台市奥德物业管理有限公司支付2013年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费、电梯费共计5754.78元；二、驳回原告烟台市奥德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告柳富文未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取为25元，由原告烟台市奥德物业管理有限公司负担11元，被告柳富文负担14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 徐 小 明二〇一七年七月二十八日书记员 姜慧萍（代） 微信公众号“”