（2017）晋0107民初1427号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-09-20
案件名称
王鑫与太原富力城公司房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
太原市杏花岭区人民法院
所属地区
太原市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王鑫,太原富力城公司房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
太原市杏花岭区人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0107民初1427号原告：王鑫。委托诉讼代理人:王双喜,山西汇杰律师事务所律师。被告：太原富力城公司房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区胜利东街7号富力中心21层至22层。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人:张洁,山西华炬律师事务所律师。原告王鑫与被告太原富力城公司房地产开发有限公司（以下简称富力城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案受理后，由审判员吴松独任审判，公开开庭进行了审理。原告王鑫及委托代理人王双喜，被告富力城公司的委托代理人张洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王鑫向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金68260元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年被告在销售其开发建设的位于太原市杏花岭区解放北路9号“富力华庭”项目楼盘时，对外宣传标榜该楼盘为“幼中小全系教育配套，百年名校黄冈中学”“最牛学区房”等；被告以优质教育地产、国家级名校示范楼盘（配套黄冈中学太原富力华庭分校）为卖点，以每平方米单价高出同地段楼盘市场价约1000元至1500元不等对外销售上述楼盘房屋。原告为了自己的子女能够享有一个良好的学习环境，接受优质的教育，受该楼盘关于配套黄冈中学宣传的影响，在该楼盘价格远高于同地点其他楼盘的情况下，毅然于2013年12月9日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的“富力华庭”项目D区23幢1单元2801号的商品房期房一套，房屋建筑面积123.87平方米，每平方米单价8975元，总价共计1111733元。2016年6月3日被告突然向全体业主发出公告称小区配件学校由原先的全国名校黄冈中学变为太原五育中学，同时承诺配建的太原五育中学富力华庭校区初中部将于2016年9月正式开学，然而至原告起诉前，上述五育中学校区也未见开学。被告在其面向社会公众发布的商品房销售广告及宣传材料中有关配建黄冈中学的说明和允诺具体明确，对于原告签订上述购房合同及房屋价格产生了巨大影响，而后其未按约定内容保障原告子女入读（现在或将来）黄冈中学，已严重违背了诚实信用原则，构成合同欺诈违约，侵害了原告的合法权益。基于上述，原告特依法向贵院提起诉讼，恳请法院在查明事实的基础上依法判决支持原告全部诉讼请求。被告富力城公司辩称，根据《最高人民法院》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。我公司的宣传不构成“具体确定”的标准。因为我公司在楼盘广告中未承诺保证入读某一学校，也未就达成入学条件的期限做出具体承诺。我公司的宣传行为并未对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生有重大影响。因此，我公司的行为不构成要约。原告主张的违约金没有事实和法律依据。我公司开发楼盘配套的学校变更是由政府的原因造成的，我公司对此没有任何过错。学校的规划和建设属于政府主导项目，最终配置哪个学校，政府具有最终决定权，而我公司没有对学校规划建设的法定权力。我公司相应的宣传是基于客观事实进行的，并未有任何欺诈行为。我公司确实与相应学校签订有合作协议，相应的宣传没有任何不实和隐瞒。我公司和政府部门的出发点是考虑到黄冈学校、五育中学都是私立学校，费用较高，不符合太原市的平均消费水平，为了最大限度给业主减轻负担，并且考虑其他实际情况，进行综合确定的。而且，现在配套的十二中并不比之前宣传的黄冈学校差，反而费用更低，对业主更有利。原告没有具体说明因现在配套的学校对其造成的实际损失是多少，计算依据是什么，原告负有对损失多少进行举证的法定责任，如果未充分证明，该项违约请求就不能得到法院的支持。故我公司认为，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行交换证据和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月28日被告富力城公司与深圳东银黄冈教育投资管理有限公司、广东乐新教育投资管理有限公司签订了《富力华庭中学合作办学协议书》，载明富力华庭引入黄冈中学。同时被告在互联网媒体和广告中对此广为宣传。2013年12月9日原、被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的“富力华庭”项目D区23幢1单元2801号的商品房期房一套，房屋建筑面积123.87平方米，每平方米单价8975元，总价共计1111733元。2015年10月30日被告交房。2015年10月10日太原市规划局并规条【2015】第0180号《规划条件通知书》、规划条件技术审查附表、规划条件附图，证明本案诉争小区规划有中学，被告按照规划进行了建设，现在该中学已经建设完毕。2016年5月17日被告与太原市第五中（五育）学校山西华盛翰林企业管理公司签订《关于太原市第五中（五育）学富力华庭小区合作办学战略合作框架协议》，载明富力华庭引入五育中学。2016年6月3日被告发出公告称，“原引入的民办学校黄冈中学太原学校，因考虑到该校在太原本土的师资力量有限，故计划签约太原五育中学富力华庭校区初中部，并将于2016年9月正式开学。”2017年1月12日被告和太原市教育局签订《关于富力华庭配建中学意向书》，载明根据太原市人民政府的批准，拟定太原市第十二中学入住。2017年4月6日太原市教育局、与被告富力城公司及太原市第十二中学签订《太原富力华庭配套中学产权移交协议书》，太原市教育局代表太原市人民政府接收了被告建设的中学的建筑物及配套设施产权，太原市十二中负责具体接收工；同日三方签订《关于太原富力华庭业主子女就读太原市第十二中学校富力华庭小区的入学协议》，富力华庭小区的业主符合条件的可以入学。上述事实，有《富力华庭中学合作办学协议书》、《商品房买卖合同》、【2015】第0180号《规划条件通知书》、规划条件技术审查附表、规划条件附图、《关于太原市第五中（五育）学富力华庭小区合作办学战略合作框架协议》、《关于富力华庭配建中学意向书》、《太原富力华庭配套中学产权移交协议书》、《关于太原富力华庭业主子女就读太原市第十二中学校富力华庭小区的入学协议》及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。上述合同未对小区配建学校进行约定，原告主张被告承担违约责任，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告王鑫的诉讼请求。案件受理费1507减半收取754元，由原告王鑫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 吴松二〇一七年七月二十八日书记员 张楠 来自