（2017）皖0122民初1779号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-11-30
案件名称
陈文广与合肥商友房地产开发有限公司、安徽浪强环保科技集团有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
肥东县人民法院
所属地区
肥东县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈文广,合肥商友房地产开发有限公司,安徽浪强环保科技集团有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十二条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省肥东县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0122民初1779号原告：陈文广,男,1978年2月6日出生,汉族，住安徽省临泉县。委托代理人：芮道光，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被告:合肥商友房地产开发有限公司,住所地合肥市瑶海区长淮街道长淮社居委胜利路明珠小区。法定代表人：陈师明，总经理。委托代理人：汤春生，男，该公司员工。被告:安徽浪强环保科技集团有限公司,住所地安徽省合肥市肥东县合店路南侧。法定代表人：宣恒彬，总经理。委托代理人：谈世国，安徽胜悦律师事务所律师。原告陈文广与被告合肥商友房地产开发有限公司（以下简称商友公司）、被告安徽浪强环保科技集团有限公司（以下简称浪强公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈文广及其委托代理人芮道光，被告商友公司的委托代理人汤春生，被告浪强公司法定代表人宣恒彬及该公司的委托代理人谈世国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年6月，原告看到被告商友公司售楼处的宣传册，对外宣传在合肥市长江东路三十埠桥西浪强科技公司内有合肥浪强科技城项目住宅对外出售，被告销售人员给原告展示了楼盘沙盘、楼盘画册、户型图、总规划图、3#楼4#楼价格表等宣传资料。双方谈好房屋楼层、户型、面积、价格后，双方于2014年6月16日签署了两份《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的合肥浪强科技城项目3#楼809室、3#楼810室出售给原告，房屋面积分别是77.36平米和84.07平米，单价分别为3168元每平米和3480元每平米，总房价分别为245076元和292560元；合同还约定，被告于2015年12月31日将房屋建好交付给原告，并办理好《房地产权证书》。合同签署后，原告依据合同约定于2014年6月16日支付购房款268820元，于2015年1月15日支付购房款161292元，总支付购房款金额为430112元人民币，已达合同约定付款进度（即房款总额的80%）。而被告至今未能交付房屋，已延期交房一年零四个月。后经调查了解，被告不能按时交房的原因是，被告所售住宅项目合肥浪强科技城，属于违法建设，未取得房屋预售许可证，未办理建设项目土地规划许可证和住宅用地国有土地使用权证。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，原被告双方签署的《商品房买卖合同》属于无效合同。原告诉至法院请求判令：1、确认双方2014年6月16日签署的两份《商品房买卖合同》无效；2、被告返还原告已付购房款本金430112元及利息71425元（自2014年6月16日暂算至2017年4月16日，后顺延至款清日止）；3、被告赔偿原告已付购房款一倍的赔偿金430112元；4、被告承担案件诉讼费、保全费;5、两被告承担共同赔偿责任；6、确认原告对涉案房屋（浪强科技城3#楼809、810室）及所属土地进行拍卖、变卖、折价后的款项享有优先受偿权。被告商友公司辩称：被告同意原告要求确认合同无效的请求，愿意返还原告支付的款项，理由是：1、原告与被告之间2016年6月16日签订的是《合肥浪强科技城入住合同》和《合同补充协议》，违反《合同法》第五十二条第二款、第四款规定。不是原告诉称违反《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第二条的规定。该入驻合同第一条明确“该宗地块规划用途为工业用地”，所以不存在被告故意隐瞒其工业用地性质，也不是原告所称的合肥浪强科技城属于违法建设。2、无效合同自始无效，应按《合同法》第五十八条规定处理。损失为原告银行利息损失（按央行挂牌一年期存款年利率1.5%计算为6451.68元）。原告对于工业用地性质是明知的，双方对于签订该合同都有过错。对于双方的过错应当各自承担责任。原告愿意付款入住或购买，现在反悔，被告只同意返还原告430112元。3、原告要求被告赔偿已付入住款或购房款一倍赔偿金430112元，于法无据。涉案房屋本身就不是商品房，不应适用《最高人民院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，况且被告没有第九条中规定的三种情形。4、不同意原告的其他诉讼请求。被告浪强公司辩称：1、原告诉讼我司为被告，诉讼主体不适格。2、浪强公司与商友公司均是独立法人，双方系合作关系，合作项目建设合法。3、原告与被告商友公司签订协议因内容违法无效，请求法庭确认。4、原告存在过错责任。5、原告要求赔偿无事实法律依据。6、我方是受害者保留对商友公司相关的诉讼权利。7、我方不承担诉讼费、保全费等费用。经法庭举、质证查明：2014年6月16日，陈文广（乙方）与商友公司（甲方）签订两份《合肥浪强科技城入驻合同》，合同第一条约定，该宗地块规划用途为工业用地，项目土地使用权出让合同号东国用（2008）第2758号，项目建设工程规划许可证号合规建工许2014008号；合同第二条约定，乙方入驻甲方位于合肥市长江东路三十埠桥西浪强科技公司，房屋编号3#809、3#810的房产，总金额分别245076元、292564元（产权面积最终以房产测绘部门核算的面积为准），合同还对双方的违约责任等作了约定。同日，双方签订《合同补充协议》，乙方对所购房产的朝向、采光、配套设施及周边环境已充分了解，并无异议，在房屋交付使用后24个月内，应办理《房地产权证》，办理该证，由甲方到房地产交易部门办理分割，办自然人名下，并由浪强公司提供材料到指定公证处公证，该房屋产权关系属乙方所有，公证费用由甲方承担。甲方负责乙方所购房屋的民用水、电、气、通讯网络等相关设施设备的通达，涉及到的相关开通费用由乙方自行承担。合同签订后，陈文广分别于2014年6月16日、2015年1月15向商友公司支付房款265520元、161292元，商友公司未交房。陈文广经了解，涉案房屋没有预售许可证，未办理建设项目土地规划许可证、住宅用地国有土地使用权证，认为自己的权益受损，遂依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，诉至本院请求判如所请。另查明：2012年11月18日，浪强公司（甲方）与商友公司（乙方）签订《合作建设项目协议书》，约定双方就浪强公司工业厂房总体规划升级改造工程项目建设事宜，达成协议，浪强公司位于合店路埠大桥西头南侧，公司一次性大规划到位，申报厂房改建及部分土地升级改造项目，甲方大规划平面布置图已经合肥市规划局的基本认可，同意从小高层框架厂房先建，沿公路边的高层办公，研发大楼必须升级变性，转成商业用地后，建筑方案才可以批准，甲乙双方的共同意见是在合肥市规划局批准方案落实后，先从4幢11层工业框架厂房开建，乙方保证金打到甲方双控账户，成立项目指挥部。沿公路高层综合楼升级变性事宜，甲方应积极申报，尽早落实。甲方项目以土地、项目占净股份额，乙方以全权垫资建设好成熟的毛坯房屋占净股份额。商友公司和浪强公司还对费用分摊等事项进行了约定。再查明：合规建工许2014008号建设工程规划许可证副本、34010214010802S01号建筑工程施工许可证均载明浪强公司建设项目名称3#、4#为厂房。东国用（2008）第2758号土地使用权证载明涉案土地性质为工业用地。以上事实由当事人陈述、《合肥浪强科技城入驻合同》、《合同补充协议》、收据、《项目建设合作协议书》、合规建工许2014008号建设工程规划许可证副本、34010214010802S01号建筑工程施工许可证、东国用（2008）第2758号土地使用权证等证据予以证实。本院认为：无效合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈文广主张其与商友公司签订的两份入驻合同无效，商友公司认可陈文广的该项主张，但双方争议焦点在于确认合同无效的依据不同。陈文广依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，商友公司依据《中华人民共和国合同法》第五十二条。结合双方提交的证据，本院认为，商品房买卖合同系房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案案涉土地性质为工业用地，经规划部门批准，地上所建应为厂房，而非商品房，不能单独分割，以套或室为单位分别向社会公开销售。所以，涉案的两份入驻合同因违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。关于陈文广主张返还已付购房款430112元及利息。商友公司愿意返还陈文广已付购房款430112元，本院无异议。因合同无效给陈文广造成了一定的经济损失，商友公司作为有过错的合同相对方，应赔偿陈文广的经济损失。陈文广主张利率的标准是中国人民银行同期贷款利率6.5%，不违反法律规定，本院予以支持。结合其给付房款的时间，本院认定以268820元为基数，自2014年6月16日起、以161292元为基数，自2015年1月15日起，均按此利率计息，暂至2017年4月14日起诉之日，陈文广主张利息71425元未超限额，本院予以支持。自2017年4月15日起，利息以430122元为基数，按中国人民银行同期贷款利率6.5%计算，款清息止。关于商友公司和浪强公司责任承担。商友公司和浪强公司协议约定，由商友公司提供资金、浪强公司提供土地使用权，合作建房，并约定了双方利益的分配、费用的分摊，但双方未成立新的联营法人实体，所以，双方对外应承担连带责任，陈文广主张浪强公司承担连带给付责任，本院予以支持。关于已付购房款一倍赔偿金。因入驻合同已明确说明土地性质系工业用地，陈文广不能证明商友公司系故意隐瞒未取得商品房预售许可证明。所以，本项诉请，本院不予支持。关于陈文广要求确认对涉案房屋及所属土地进行拍卖、变卖、折价后的款项享有优先受偿权。本案非处理建设工程承包人优先受偿权能否对抗买受人纠纷，所以，付昌群此项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告陈文广与被告合肥商友房地产开发有限公司2014年6月16日签订的两份《合肥浪强科技城入驻合同》无效；二、被告合肥商友房地产开发有限公司于本判决生效之日十日内返还原告陈文广房款430112元、支付利息71425元（暂计算至2017年4月14日，后自2017年4月15日起，以430112元基数，按中国人民银行同期贷款利率6.5%计息，款清息止）；三、被告安徽浪强环保科技集团有限公司对被告合肥商友房地产开发有限公司上述债务承担连带责任；四、驳回原告陈文广的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13196元，由原告陈文广负担6070元，被告合肥商友房地产开发有限公司、安徽浪强环保科技集团有限公司负担7126元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 许长忠代理审判员 陈 芝人民陪审员 蔡忆芬二〇一七年七月二十八日书 记 员 张 鹏 来源：