（2017）吉0303民初831号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-09-21
案件名称
陈桂茹与马德元、朱素华、王凤和、王凤华确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
四平市铁东区人民法院
所属地区
四平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈桂茹,马德元,朱素华,王凤和,王凤华
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第六十条第一款，第六十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）：第十八条第一款，第十九条
全文
四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2017)吉0303民初831号原告：陈桂茹，女，汉族，1959年2月9日生，住吉林省四平市。委托代理人：李绍奎，吉林满誉律师事务所律师。被告：马德元，男，汉族，1957年2月9日生，住吉林省四平市。被告：朱素华，女，满族，1957年8月3日出生吉林省四平市铁西区地直街迎宾委*组。被告：王凤和，男，汉族，1956年3月15日生，原四平市兴业房地产开发有限公司实际控制人（该公司已注销）。住四平市。委托代理人：房建华，男，1965年8月29日，汉族，原四平市建兴房地产开发有限公司职员，原身份证号：×××。被告：王凤华，男，汉族，住四平市。委托代理人：房建华，男，1965年8月29日，汉族，原四平市建兴房地产开发有限公司职员，原身份证号：×××。原告陈桂茹与被告马德元、朱素华、王凤和、王凤华确认合同效力纠纷一案，本院于2017年5月4日受理后，依法适用简易程序，于2017年6月8日公开开庭进行了审理。原告陈桂茹及其委托代理人李绍奎，王凤和的委托代理人房建华、王凤华的委托代理人房建华到庭参加诉讼，被告马德元和朱素华经法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈桂茹诉称：2010年4月原告在四平市兴业房地产开发有限公司（原名四平市建兴房地产开发有限公司、2015年公司已注销）购买两处商业用房，房屋价款及位置：四平市铁东区平东街宏大委建兴小区3号楼1层154产权证号1XXXX，价格为50000元；四平市铁东区平东街宏大委建兴小区3号楼2层254产权证号1XXXX，价格为69741元，原告按约定支付了两栋房屋的购房款，公司当时为原告开具房屋收款收据，并将房屋交给原告使用。原告多次要求房屋开发公司办房照，四平市建兴房地产开发有限公司实际控制人（本案被告）王凤和对原告解释，年底给办理房照，该房照实际上在此房卖给原告前为了贷款就落到马德元、朱素华名下了。经我们多次催促在2011年公司才说实话了，房子是大房照在马德元名下，2011年4月27日才把房照分开（本户）。后多次找到开发公司无果，又找不到马德元和朱素华为原告办理更名手续。2011年4月27日房屋分户完毕，原告所购买的房屋仍然登记在被告马德元及妻子朱素华名下，给二人实际是为了该公司贷款而顶名，并不是实际所有人和购买人及实际使用人为本案原告，对此事被告马德元、王凤和均无异议并认可该事实。后期原告多次找当时房地产公司负责人及马德元、朱素华要求更名，迟迟未予办理。后原告得知，四平市兴业房地产开发有限公司已经于2015年12月10日已注销。经查工商登记，公司注销时的负责人为本案被告王凤华，实际控股人王凤和。依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十八条、第十九条之规定，公司注销后对债权人的债务应由负责人和实际控制人承担连带责任。请求人民法院依法判令被告马德元、朱素华与四平市兴业房地产开发有限公司（原名四平市建兴房地产开发有限公司后更名为四平市兴业房地产开发有限公司）房屋买卖合同无效。请求依法判令原告与四平市兴业房地产开发有限公司房屋买卖合同合法有效，被告王凤和、王凤华、马德元、朱素华配合办理更名过户，二次过户费由王凤和、马德元、朱素华承担，诉讼费用由四被告承担。被告马德元、朱素华未到庭未发表答辩意见。被告王凤和及王凤华代理人辩称：由于当时我单位资金紧张，准备用我公司开发的房屋办理贷款，但是不能用公司名义，因为银行不给贷款，所以就将本案诉争房屋办理到马德元名下。房屋实际是谁买的就是谁的，不以房照为准。本案争议焦点是：原告的诉讼请求是否合理？是否应予以保护?原告为支持自己的主张向法庭提交证据材料如下：1、原告陈桂茹身份证复印件；2、房屋产权证明两份；3、四平建兴房地产开发公司收据复印件两件；4、四平市建兴房地产开发公司协议书及决议复印件一份；5、四平市兴业房地产开发公司证明复印件一份；6、四平市兴业房地产开发公司企业信息；7、房屋成交价格申报表复印件两份。被告王凤和及王凤华对原告提交的上述证据均无异议。被告马德元、朱素华均未到庭，在举证期限内未向本院提供证据。被告王凤和、王凤华未向本院提供证据。经审理查明：四平市建兴房地产开发公司开发建设本案诉争房屋，并于2007年四平市建兴房地产开发公司名称更名为四平市兴业房地产开发公司，四平市兴业房地产开发公司承继了原四平市建兴房地产开发公司的债权债务，现四平市兴业房地产开发公司已于2015年12月10日注销。在四平市建兴房地产开发公司开发建设商品楼时，建兴房地产开发公司为办理贷款方便故用马德元的名义申请银行贷款，并将本案诉争房屋于2004年8月26日过户至被告马德元名下，以被告马德元名义办理贷款。2010年4月原告在更名后的四平市兴业房地产开发有限公司购买了商品房两套，价格分别为50000元和69741元。四平市兴业房地产开发有限公司为原告陈桂茹开具了收据。四平市兴业房地产开发有限公司为在注销前的实际控制股东为被告王风华。本院认为：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案诉争房屋的实际购买人为原告陈桂茹，故房屋所有权人应为原告陈桂茹。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”、第三款“（三）以合法形式掩盖非法目的”，合同无效。由于四平建兴房地产开发公司与马德元并非真正买卖房屋形成的合同，其是为了符合贷款要求签订的虚假合同，所以马德元与开发公司形成的买卖合同应当认定无效。原告陈桂茹在购买本案诉争房屋时并无过错，被告马德元亦不存在过错。故对于原告诉请的要求马德元承担房屋过户费用的诉讼请求本院不予支持。另，原告陈桂茹诉请要求四被告承担过户费用，但原告陈桂茹购买房屋并办理过户所需初次过户费用理应自行承担，现因本案诉争房屋登记在被告马德元名下，致使原告陈桂茹过户时产生二次交易过户费用，此费用损失不应由原告陈桂茹承担。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(二)》第十八条“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失，债权人主张其在造成损失范围内对公司债务承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持……上述情形系实际控制人原因造成，债权人主张实际控制人对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。”第十九条“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。”四平市建兴房地产开发公司所有的债权债务已经由兴业房地产开发公司承继，经查工商登记档案，四平市兴业房地产开发公司已于2015年12月10日注销，但该公司注销时未体现公司依法进行清算。被告王风华作为兴业公司的法定代表人及实际控制人，在明知本案诉争房屋已经过户在马德元名下的情况下，将本案诉争房屋出售给原告陈桂茹，并在公司注销后并未为原告办理相关过户手续，故被告王凤华应按照其在四平市兴业房地产开发公司的投资比例对原告陈桂茹的损失承担赔偿责任。被告王风和其原为四平建兴房地产开发公司法定代表人及实际控制股东，四平建兴房地产开发公司更名为四平市兴业房地产开发公司后，法定代表人及实际控制股东亦从王风和变更为王风华，因此，王风和在本案中不应承担民事责任。另，在庭审中，原告提供证据证明本案诉争两户房屋的过户费用为67745元，但此费用为二次交易整体费用，但初次过户费用应由原告陈桂茹承担，因此原告提供的此项费用并不明确，故对于原告陈桂茹此项主张，本院不予保护。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第三款、第六十条、第六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(二)》第十八条、第十九条的规定，判决如下：原告陈桂茹与四平市兴业房地产开发公司形成的买卖行为合法有效。被告马德元、朱素华与四平市建兴房地产开发公司形成的房屋买卖关系无效。被告马德元、朱素华于本判决生效之日起十日内配合原告陈桂茹办理更名过户手续。原告陈桂茹因办理房屋过户产生的更名过户费用（扣除初次更名过户费用）由被告王凤华按投资比例承担。驳回原告陈桂茹对王凤和的诉讼请求。驳回原告陈桂茹的其他诉讼请求。如被告未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付逾期履行期间债务利息。案件受理费3127元，由被告王凤华负担。如不服本判决，可以判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。代理审判员 周明博二〇一七年七月二十八日书 记 员 于志强 微信公众号“”