（2017）粤2071民初10123号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2018-02-28
案件名称
陈金旺与卢立章房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈金旺,卢立章
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第二百二十七条，第二百三十二条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初10123号原告：陈金旺，男，1953年8月28日出生，汉族，住广东省高要市，委托诉讼代理人：陈剑，广东方源律师事务所律师。被告：卢立章，男，1984年7月14日出生，汉族，住广东省惠来县，原告陈金旺与被告卢立章房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月11日公开开庭进行了审理。原告陈金旺及其委托诉讼代理人陈剑到庭参见诉讼，被告卢立章经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈金旺向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租用原告屋顶的租金12000元，解除双方租赁合同，把屋顶上的建筑物拆除并把堆放在原告楼顶的集装箱等杂物搬走；2.被告向原告支付租用原告搭建的铁蓬租金6000元，解除双方租赁合同，并搬走放在铁蓬下的物品；3.被告将位于原告与被告房屋之间的通道恢复原状。事实与理由：原告系位于中山市××××之二房屋的产权人，在2014年3月18日向中山市国土资源局申领了房产证，产权证号：粤房地权证中府字第××号。2013年3月，被告与中山市坦洲镇七村社区居民委员会（以下简称七村居委会）签订租赁合同，由七村居委会将位于中山市坦洲镇南坦路3号旁边的一块土地租赁给被告使用，被告在该地块上搭建了铁蓬，用作中山市坦洲镇爱车美汽车维修厂（以下简称爱车美厂）的办公场所，并将原告与被告房屋之间的通道封住，用来放置杂物。2013年3月，被告提出租赁原告位于中山市坦洲镇南坦路7号的屋顶用来放置集装箱和废旧轮胎等物品，约定每年租金为3000元。2013年4月，被告又向原告提出租赁原告的屋边搭建铁蓬，约定租金为每年2000元。双方约定被告如果没有按时支付租金，原告有权收回租赁物并解除租赁合同，但没有签订书面的租赁合同，原告分别在2013年3月和2013年4月将屋顶和铁蓬交给被告使用，但被告一直没有交过租金，并且在屋顶上搭建建筑物，还豢养狼狗，阻碍原告的出入。原告多次向被告提出要求其支付租金、排除妨碍，但被告却无理由拒不支付租金至今。被告卢立章未到庭，提交书面答辩称，1.被告与原告不存在租赁合同关系，原告诉请被告支付租金及主张解除租赁合同，没有事实和法律依据。2.原告对诉请所涉的土地并没有使用权，原告对其土地使用权范围以外的地方主张租金没有法律依据。3.原告诉请被告支付3年、4年租金的主张已经过了诉讼时效期间。4.原告诉请所涉的铁蓬系被告自行搭建的，与原告无关，且该铁蓬并不在原告土地使用权范围之内。原告与被告为争夺该土地的使用权曾产生纠纷，后双方于2014年5月5日签订了山安（坦洲）调解字[2014]201号治安调解协议书，约定：“七村南坦路5号之一后至南坦路××之二之间由陈金旺搭棚”，但调解协议书签订后原告并没有按照约定在前述土地上搭棚。被告因经营洗车店需要，且原告又没有搭棚的情况下出资购买铁料，雇人在前述土地上搭建一个简易铁皮蓬作仓库之用，该铁蓬与原告没有关系。原告诉请被告将其房屋之间的通道恢复原状，若该铁蓬系原告搭建的，被告是没有权利将通道恢复至铁蓬搭建之前的状态的，而原告的诉讼请求可以反证该铁蓬与原告是没有关系的。5.被告经营的洗车店与原告房屋之间的土地并非在原告的土地使用权范围之内，且该土地也不是作为相邻权利人通行的通道，故原告无权主张被告将通道恢复原状。本院经审理认定事实如下：1.粤房地权证中府字第××号载明：房屋坐落中山市××××之二，房地产权属人为陈金旺，房屋所有权取得方式为自建。2.2014年5月5日，中山市公安局坦洲分局金斗派出所出具山公（坦洲）调解字[2014]201号治安调解协议，主要事实有于2014年4月12日9时许，陈金旺与卢立章等人在坦洲镇南坦路5号因土地纠纷，后陈金旺被殴打致伤，事后双方都被带回派出所调解。经派出所对双方进行调解协商如下：七村南坦路5号之一后至南坦路××之二之间由陈金旺搭棚，卢立章赔偿陈金旺医药费等费用10000元。3.2013年3月，坦洲镇七村居委会与爱车美厂签订租赁合同，约定爱车美厂租赁坦洲镇南坦路3号旁的一块土地（该地块没有土地使用），合同租赁期限为12年，从2013年4月1日至2025年3月31日。4.陈金旺提交了相关照片，照片显示轮胎、杂物放置在涉案屋顶及铁蓬内。陈金旺述称其于2014年5月搭建涉案铁蓬，在搭建铁蓬后，卢立章将陈金旺与第三人的房屋之间用泥砖砌墙堵住通道，妨碍通行。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于租赁地下室屋顶的问题。卢立章将集装箱、杂物等放于陈金旺地下室屋顶，虽然双方未签订书面租赁合同，亦未约定租赁期限，但其双方成立事实租赁关系，租赁形式为不定期租赁。该租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有拘束力。不定期租赁，当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，本院酌定合理期限为20日。关于租赁铁棚的问题。治安调解协议书已经记载涉案地点由陈金旺搭棚，卢立章辩称铁棚系其搭建，但其未能提供证据证明，故对其辩解理由本院不予采纳。陈金旺未能提供案涉铁棚的相关规划、准建证明，故双方关于铁棚的租赁协议因违反法律的强制性规定无效，无效的合同自始没有法律效力，双方应当互相返还，但卢立章应当支付相应的占有使用费。关于租赁期限的问题。卢立章经营的爱车美厂租赁地块与陈金旺的房地产相邻，且卢立章在答辩中并未对涉案物业使用期限进行否定，在没有相反证据证明的情况下，根据证据优势原则，本院认定卢立章租用地下室屋顶4年（2013年4月至2017年4月），占有使用铁棚3年（2014年5月至2017年5月）。关于诉讼时效的问题。因卢立章至今仍在使用涉案物业，诉讼时效应当从其返还占有物的次日开始计算，故卢立章辩称超过诉讼时效的理由于法无据，本院予以驳回。陈金旺主张涉案地下室屋顶每年租金3000元，铁棚的使用费每年2000元，不违反法律规定及日常生活经验，本院予以采纳。陈金旺要求卢立章支付地下室屋顶租金12000元（3000元×4年）、铁棚占有使用费6000元（2000元×3年），理据充分，本院予以支持。因陈金旺要求解除合同、返还原物，故卢立章应当将地下室屋顶上的建筑物拆除，堆放的集装箱、杂物搬离，并将案涉铁棚交还陈金旺。关于应否将通道恢复原状的问题。该纠纷与本案不属同一法律关系，本院不予处理，陈金旺可另寻途径解决。卢立章经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、原告陈金旺与被告卢立章关于租赁地下室屋顶（粤房地权证中府字第××号）的租赁合同于本判决生效之日起的第二十日解除，被告卢立章在本合同解除之日起三日内将涉案地下室屋顶上的建筑物拆除、集装箱等杂物搬离，并将地下室屋顶返还原告陈金旺；二、被告卢立章于本判决生效之日起三日内将涉案铁棚内杂物搬离并将涉案铁棚返还原告陈金旺；三、被告卢立章于本判决生效之日起三日内支付原告陈金旺租金、占有使用费合共18000元（12000元+6000元）；四、驳回原告陈金旺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取125元（原告陈金旺已预交)，由被告卢立章负担（被告卢立章于本判决生效之日起七日内返还原告陈金旺）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 陈 睿二〇一七年七月二十八日书记员 林振华吴晓芳 百度搜索“”