（2017）闽0121民初1047号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-08-31
案件名称
福建三盛房地产开发有限公司与林小云商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
闽侯县人民法院
所属地区
闽侯县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福建三盛房地产开发有限公司,林小云,中国工商银行股份有限公司闽侯支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0121民初1047号原告：福建三盛房地产开发有限公司，住所地福州市闽侯县南屿镇乌龙江南大道33号“三盛·托斯卡纳”57号楼，统一社会信用代码：91350100791780583P。法定代表人：林荣滨，职务董事长。委托诉讼代理人：何元淑、黄孔新，原告公司员工。被告：林小云，女，1978年5月9日出生，汉族，住福建省平潭县。第三人：中国工商银行股份有限公司闽侯支行，住所地闽侯县甘蔗镇街心路67号。负责人：叶文骁，行长。委托诉讼代理人：李涛、林磊，该公司员工。原告福建三盛房地产开发有限公司诉被告林小云、第三人中国工商银行股份有限公司闽侯支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法使用普通程序、公开开庭进行了审理。原告福建三盛房地产开发有限公司委托诉讼代理人黄孔新、第三人中国工商银行股份有限公司闽侯支行委托诉讼代理人李涛到庭参加诉讼，被告林小云经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院现已审理终结。福建三盛房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除福建三盛房地产开发有限公司与林小云签订的《商品房买卖合同》。2、判令林小云按购房款30%向福建三盛房地产开发有限公司支付解除合同违约金人民币1094250元。3、判令林小云与福建三盛房地产开发有限公司共同到闽侯县房地产管理所办理解除《商品房买卖合同》的备案及预告登记注销手续，并承担因解除合同产生的一切注销手续费用。4、判令林小云返还福建三盛房地产开发有限公司截至《商品房买卖合同》注销之日止福建三盛房地产开发有限公司垫付款项（暂计至2017年1月25日，垫付款项为372401.8元），并按福建三盛房地产开发有限公司垫付款项的每日千分之二，向福建三盛房地产开发有限公司支付从福建三盛房地产开发有限公司垫付之日起至林小云实际还款之日止的违约金（违约金暂计至2017年2月20日，违约金合计238004.41元，计算方式详见附表）。5、判令福建三盛房地产开发有限公司从林小云已支付给福建三盛房地产开发有限公司的款项中扣除本案林小云应向福建三盛房地产开发有限公司支付的垫付款项、违约金及一切注销手续费用。6、判令林小云承担本案的诉讼费用。事实与理由：福建三盛房地产开发有限公司与林小云于2012年7月12日签订《商品房买卖合同》（合同编号：20110570070），约定林小云购买福建三盛房地产开发有限公司开发的位于东区××＃楼01联排住宅房，购房款总计人民币3647500元，林小云于2012年2月17日支付首期房款人民币1097500元，余款人民币255万元办理按揭贷款；若林小云未按时向银行还款，导致银行从福建三盛房地产开发有限公司账户划拨，福建三盛房地产开发有限公司有权向林小云收取被银行划拨款项及林小云从拖欠之日起至补足款项期间的违约金（按照每日千分之二计算）；林小云若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，福建三盛房地产开发有限公司有权解除买卖合同，同时林小云还应另按购房款的30%向福建三盛房地产开发有限公司支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由林小云承担。上述合同签订后，中国工商银行股份有限公司闽侯支行根据林小云的申请，与福建三盛房地产开发有限公司、林小云签订《个人购房借款/担保合同》，向林小云发放按揭贷款人民币255万元，福建三盛房地产开发有限公司为林小云申请的上述按揭贷款承担连带保证责任。自2015年6月30日起，因林小云未按时向中国工商银行股份有限公司闽侯支行偿还贷款本息，福建三盛房地产开发有限公司多次替林小云承担担保责任。为此，福建三盛房地产开发有限公司于2015年11月13日发出《垫付按揭贷款还款通知函》，通知林小云及时向福建三盛房地产开发有限公司偿还福建三盛房地产开发有限公司垫付的贷款本息，但林小云不予理会。由于林小云累计超过6个付款期未按时向中国工商银行股份有限公司闽侯支行还款，导致福建三盛房地产开发有限公司代林小云垫付的贷款本息、违约金等款项372401.8元（截止至2017年1月25日），福建三盛房地产开发有限公司于2016年11月22日发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知林小云解除双方签订的《商品房买卖合同》。林小云收到该通知书后，至今仍拒不办理相关善后事宜。故此，特向贵院提起诉讼，请求依法判决支持福建三盛房地产开发有限公司的诉讼请求。林小云未作答辩。中国工商银行股份有限公司闽侯支行述称：1、2012年8月28日，林小云与闽侯工行签订编号为（闽）字营业部闽侯2012一手房贷0025号《个人购房借款合同》，期限20年，按揭贷款人民币255万元，用于购买闽侯县南屿镇乌龙江大道33号三盛南香湖99幢01联排住宅。该笔贷款由三盛公司提供阶段性连带保证责任。2、贷款发放后，2014年1月12日，该笔贷款开始出现违约，银行多次向林小云催收无效。直至2015年6月30日逾期数不断增加，银行加大催收力度，同时向开发商三盛公司催收，截止2017年3月15日贷款余额为2216176.29元，其中贷款余额2216176.29元（其中积欠本金7919.86元，积欠利息9049.39元）。2015年5月开始，借款人所欠本息由福建三盛房地产开发有限公司代为垫付。福建三盛房地产开发有限公司围绕诉讼请求提交了证据，林小云未向本院提交证据。林小云未到庭应诉，视为放弃质证权利。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：福建三盛房地产开发有限公司与林小云于2012年7月12日签订《商品房买卖合同》（合同编号：20110570070），约定林小云购买福建三盛房地产开发有限公司开发的位于东区××＃楼01联排住宅房，购房款总计人民币3647500元，林小云于2012年7月18日支付首期购房款人民币1097500元，余款人民币255万元办理按揭贷款。上述合同签订后，中国工商银行股份有限公司闽侯支行、福建三盛房地产开发有限公司、林小云三方于2012年8月28日签订《个人购房借款/担保合同》，中国工商银行股份有限公司闽侯支行向林小云发放按揭贷款人民币255万元，福建三盛房地产开发有限公司为林小云按揭贷款承担连带保证责任。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第3条第4款第2点约定，若林小云未按时向银行还款，导致银行从福建三盛房地产开发有限公司账户划拨，福建三盛房地产开发有限公司有权向林小云收取被银行划拨款项及林小云从拖欠之日起至补足款项期间的违约金（按照每日千分之二计算）；林小云若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，福建三盛房地产开发有限公司有权解除买卖合同，同时林小云还应另按购房款的30%向福建三盛房地产开发有限公司支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由林小云承担。自2015年6月30日起，因林小云未按时向第三人偿还贷款本息，福建三盛房地产开发有限公司替林小云承担担保责任，并于2015年11月13日发出《垫付按揭贷款还款通知函》，通知林小云及时向福建三盛房地产开发有限公司偿还垫付的贷款本息，但林小云未按时归还。现林小云已超过6个付款期未按时向第三人还款，福建三盛房地产开发有限公司代林小云垫付的贷款本息、违约金等款项截止至2017年1月25日计372401.8元，福建三盛房地产开发有限公司于2016年11月22日发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知林小云解除双方签订的《商品房买卖合同》。福建三盛房地产开发有限公司在向林小云催讨代垫的贷款本息未果下，遂向本院提起诉讼，审理中，福建三盛房地产开发有限公司陈述自愿提前向银行偿还林小云尚欠银行的所有贷款本息。本院认为，福建三盛房地产开发有限公司与林小云签订的《商品房买卖合同》及双方与中国工商银行股份有限公司闽侯支行签订《个人购房借款/担保合同》系真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，各方应按合同约定履行义务。福建三盛房地产开发有限公司已按合同约定交付房屋，中国工商银行股份有限公司闽侯支行也已按合同约定发放了贷款，林小云应按约偿还贷款本息，现林小云拖欠银行贷款，导致作为保证人的福建三盛房地产开发有限公司被银行扣划本息，林小云已构成违约，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第3条第4款第2点约定，林小云逾期不归还银行贷款本息若连续三个付款期或累计六个付款期，视为林小云根本性违约，福建三盛房地产开发有限公司有权解除合同并要求林小云支付购房总价30%的违约金，现林小云已拖欠三期以上贷款，故福建三盛房地产开发有限公司要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求应予支持，合同解除后林小云应将诉争商品房交还福建三盛房地产开发有限公司，并协助到闽侯县房地产交易管理所办理登记备案的注销手续。同时林小云还应支付违约金，本案违约金约定过高，本院予以调整，调整后按购房款总价的15%计算违约金，违约金为547125元。福建三盛房地产开发有限公司主张与中国工商银行股份有限公司闽侯支行进行结算并归还全部贷款，中国工商银行股份有限公司闽侯支行亦同意，福建三盛房地产开发有限公司应将林小云已付购房款扣除上述相应款项后直接返还林小云。福建三盛房地产开发有限公司主张林小云承担因解除合同产生的一切注销手续费用，因该费用未实际产生，故该主张不予支持；福建三盛房地产开发有限公司要求林小云支付福建三盛房地产开发有限公司已垫付银行贷款的违约金，本院认为，林小云支付购房款总价15%的违约金已包含福建三盛房地产开发有限公司损失，故对该主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除福建三盛房地产开发有限公司与林小云签订的合同编号为20××70的《商品房买卖合同》。二、林小云应于本判决生效之日起十五日内协助福建三盛房地产开发有限公司共同到闽侯县房地产交易管理所办理上述《商品房买卖合同》的备案及预告登记注销手续，林小云应同时将位于东区××＃楼01联排住宅房归还福建三盛房地产开发有限公司。三、林小云应于本判决生效之日起十五日内给付福建三盛房地产开发有限公司违约金547125元（违约金在林小云已付购房款中扣除）。四、驳回福建三盛房地产开发有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费35980元，由林小云负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 张文仲人民陪审员 程敏绥人民陪审员 程丽华二〇一七年七月二十八日书 记 员 罗燕圆附：本案适用法律条文和执行申请提示《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条:被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：