（2017）京02民终6386号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-08-03
案件名称
顾跃德与籍家海租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
顾跃德,籍家海
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终6386号上诉人（原审被告）：顾跃德，男，1977年8月11日出生，汉族，无业，住北京市房山区。被上诉人（原审原告）：籍家海，男，1962年9月21日出生，汉族，深圳市晶宫设计装饰工程有限公司高级工程师，住北京市经济技术开发区。委托诉讼代理人:张国，北京市国乐律师事务所律师。上诉人顾跃德因与被上诉人籍家海租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初3718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人顾跃德、被上诉人籍家海及其委托代理人张国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。顾跃德上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回籍家海的诉讼请求或发回重审。事实和理由：籍家海实际交给我的房间没有100间，有3间房没有交给我，而且籍家海之前的租户因为货物被水泡了有一个多月的租金没有给我，所以我没有向籍家海交租金，一审判决认为我违约属于认定事实错误；我当庭表示愿意履行合同，一审法院判决解除合同属于适用法律错误。籍家海辩称：一审判决存在笔误，合同约定的每年租金不是30万而是34万，一审判决据此计算的每日租金数额有误。同意一审判决其他内容。合同约定的100间房已经全部交给顾跃德，顾跃德上诉说的3间房不属于租赁范围。房屋已经交给顾跃德，租户是否拖欠租金与我无关。我与顾跃德在合同中约定，若拖欠租金超过30天，我有权解除合同。籍家海向一审法院起诉请求：1、解除籍家海、顾跃德签订的租赁合同；2、顾跃德按照合同约定支付房屋场地使用费至实际支付之日，并且按照银行贷款利率四倍向我支付逾期未支付使用费的违约金；3、本案诉讼费用由顾跃德承担。一审法院认定事实：2015年11月1日，北京金永鑫铸造有限公司与籍家海签订房屋租赁合同，约定将位于北京金永鑫铸造有限公司内东院厂房场地以租赁的方式提供给籍家海使用，场地总计占地面积10000平方米，厂房总计30间，建筑面积4000平方米。合同租赁期限为10年，自2015年11月1日起至2025年10月31日止。双方约定籍家海可以转租。2016年3月17日，籍家海（甲方）与顾跃德（乙方）签订租赁合同，籍家海将位于北京金永鑫铸造有限公司内西院厂房场地以租赁的方式提供给顾跃德使用，场地总计占地面积6000平方米，厂房总计100间，建筑面积2600平方米。合同租赁期限为7年，自2016年4月1日起至2023年8月31日止。年租金为30万元，年租金于每半年上付，于每年3月25日前交付上半年，于每年9月25日前交付下半年。甲方在本合同签订收到第一年首付租金之日起7日内按当时现状将场地、厂房以及附属设施交付给乙方使用。乙方未按照合同约定支付租金，每逾期一日，按照未付金额的5%支付违约金，逾期30日仍未付清租金，甲方有权解除本合同，并保留追缴未付租金和违约责任的权利。关于双方房屋交付的情况，顾跃德称籍家海是在2016年4月4日、5日之间将房屋交付给了顾跃德，房屋在东院，房间是按柁计算的，顾跃德没有具体数过有多少间，不认可籍家海所说的交了100间房屋，只有几十间房屋，籍家海将厕所也算作了1间。籍家海对顾跃德的陈述不予认可，认为当时交付给了顾跃德101间房屋，顾跃德已经接收。关于租金的交付情况，籍家海称顾跃德应当交172000元，但顾跃德实际给付籍家海的房租是60000元，剩余的是交付给顾跃德的房屋有籍家海之前的租户未到期。籍家海提前收取了这些租户的租金，所以就把提前收取的租金抵了。实际支付的租金是半年的房租，减原租户的房租。顾跃德称交付了籍家海65600元上半年的房租，之所以没有支付下半年的房租，是因为之前籍家海出租的房屋租户没有与顾跃德交接，该租户因为下雨把货给泡了，多住了一个多月，所以将近两个月的房租没有给顾跃德，支付给了籍家海；还有现在3间房屋的租户不给顾跃德交租金，都支付给了籍家海，顾跃德供水、电，籍家海却收着钱。顾跃德与籍家海签订合同后，籍家海将一间房屋赠送给了天天快递，一直不收房租，现在顾跃德也没有收。所以后来顾跃德就一直没有交给籍家海租金。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。籍家海与顾跃德签订的租赁合同，系双方真实意思表示，双方均应善意全面履行该协议中约定的各自的合同义务。顾跃德未按照协议给付租金的行为，构成违约。根据双方合同的约定，对籍家海要求解除与顾跃德之间合同的诉讼请求，法院予以支持。顾跃德既不支付租金，也不腾退租赁场地房屋，现对诉争场地房屋仍继续使用，故对于籍家海要求顾跃德支付籍家海房屋场地使用费的诉讼请求，法院亦予以支持。参照租金支付标准，场地使用费每日为821.92元。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方在合同中约定每逾期一日，按照未付额的5%支付违约金，现籍家海主张顾跃德按照银行贷款利率四倍向籍家海支付逾期未支付使用费的违约金，系自愿降低违约金金额，法院认为应以年利率为24%计算为宜。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，则由负有举证责任的当事人承担不利后果。顾跃德主张籍家海的交付及履行不符合合同约定，但未提供任何证据予以支持，法院不予采信。据此，一审法院判决：一、解除籍家海与顾跃德于2016年3月17日签订的租赁合同；二、顾跃德于判决生效后十日内按照每日821.92元的标准支付籍家海自2016年9月26日起至腾退之日止的房屋场地使用费，并按照年利率24%支付场地使用费用的利息；三、驳回籍家海的其他诉讼请求。二审期间，顾跃德提交其与各租户的租赁合同，用以证明籍家海交付的房屋只有60多间。籍家海表示这些都是其转给顾跃德的租户，另外还有一些房屋顾跃德没有租出去。法庭询问顾跃德接收的具体房间数量，其表示没有数过。经查，籍家海与顾跃德于2016年3月17日签订的租赁合同约定租金为每年34万元，并非一审判决认定的30万元。二审庭审中，籍家海和顾跃德均认可租赁标的为北京金永鑫铸造有限公司内东院厂房场地，双方租赁合同所载“西院厂房场地”系笔误。籍家海称其从北京金永鑫铸造有限公司承租东院厂房场地后，经过打隔断后出租给顾跃德，实际交付给顾跃德101间，顾跃德在接收房屋时并没有提出异议，顾跃德上诉提的3间房不在租赁范围，其向顾跃德要下半年租金时顾跃德才提出来。此外，双方确认顾跃德共支付了半年租金。顾跃德承租涉案场地后又转租给各商户用于经营，其称已收取各商户截至2016年底的租金。本院查明的其他事实与一审无异。本院认为：籍家海与顾跃德于2016年3月17日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵约履行。关于合同解除。《租赁合同》签订后，籍家海已将租赁场地交给顾跃德，顾跃德仅支付了上半年租金，未依约在2016年9月25日支付下半年租金。顾跃德上诉称籍家海交付的房屋没有100间，有3间房没有交付，籍家海则称实际交付101间房，该3间房并不在租赁范围。对此本院认为，首先，顾跃德主张籍家海交付的房屋没有100间，但对具体交付房屋数量不清楚，表示没有数过；其次，双方租赁合同约定租赁厂房100间，同时也约定了按当时现状交付，顾跃德没有举证证明其在接收房屋时曾对房屋数量提出异议，故对其该项上诉意见，本院不予采纳。顾跃德以籍家海交付的房屋不符合约定为由不交纳租金，理由不成立。顾跃德上诉另提出籍家海之前的租户因货物被水泡，有一个多月的租金没有支付，所以其没有向籍家海交纳租金。本院认为，籍家海将涉案厂房场地交付给顾跃德后，虽有籍家海之前的租户继续租用房屋，但顾跃德已经成为与各租户建立租赁关系的出租方，若实际承租人拖欠租金，顾跃德应依约向该承租人主张权利，而不能以此为由拒绝向籍家海交纳租金。综上，顾跃德未按合同约定在2016年9月25日支付下半年租金，其行为构成违约。籍家海要求解除与顾跃德之间的租赁合同，该项诉讼请求有合同依据，本院予以支持。关于租金和违约金。顾跃德未按合同约定在2016年9月25日支付下半年租金，但一直继续使用租赁场地，籍家海要求顾跃德支付租赁场地使用费的诉讼请求，理由正当，应予支持。但需要指出的是，籍家海诉至法院要求判决解除双方租赁合同，则在法院判决解除租赁合同之前，顾跃德向籍家海支付的应当还是租金，籍家海在诉讼请求中表述为场地使用费并不准确。关于每日租金标准，双方合同约定租金为每年34万元，并非一审法院认定的30万元，一审判决据此计算出每日租金821.92元有误，每日租金应为931.5元,本院对此予以更正。关于欠付租金的时间，双方约定租赁期限自2016年4月1日起至2023年8月31日止，于每年3月25日前支付上半年租金，于每年9月25日前支付下半年租金。现双方均确认顾跃德共支付半年租金，则应当是付清了截至2016年9月30日的租金。顾跃德依约应当在9月25日支付下半年租金，即支付10月1日之后的半年租金，一审法院判令顾跃德支付自2016年9月26日起的租金，属于认定有误。关于违约金，双方在合同中约定每逾期一日，按照未付额的5%支付违约金，现籍家海主张顾跃德按照银行贷款利率四倍支付逾期未支付费用的违约金，系自愿降低违约金金额，一审法院判令以年利率为24%计算，处理适当。综上所述，一审法院认定顾跃德拖欠租金的行为构成违约，判令支持籍家海要求解除租赁合同的诉讼请求，该认定和处理是正确的，但在处理有关支付租金的诉讼请求时，对租金标准、拖欠租金时间的认定有误，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初3718号民事判决第一项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初3718号民事判决第三项；三、变更北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初3718号民事判决第二项为：顾跃德于本判决生效后十日内按照每日九百三十一元五角的标准支付籍家海自二○一六年十月一日起至本判决生效之日止的租金，并按照年利率百分之二十四支付利息；四、驳回籍家海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费482元，由籍家海负担5元（已交纳），由顾跃德负担477元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费964元，由籍家海负担10元（于本判决生效之日起7日内交纳），由顾跃德负担954元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李 桃审 判 员 孟 龙审 判 员 王 云二〇一七年七月二十八日法官助理 郭 融书 记 员 张增彬 关注公众号“”