（2017）内0104民初1089号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-09-29
案件名称
李闯、李莉与呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
呼和浩特市玉泉区人民法院
所属地区
呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李闯,李莉,呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十五条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
呼和浩特市玉泉区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0104民初1089号原告：李闯，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：于梦阳，内蒙古百宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈曦尧，内蒙古百宁律师事务所律师。原告：李莉，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：于梦阳，内蒙古百宁律师事务所律师。委托代诉讼理人：陈曦尧，内蒙古百宁律师事务所律师。被告：呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司，住所地：呼和浩特市如意开发区如意大厦203室。法定代表人：李楠，该公司总经理。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雅茜，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告李闯、李莉与被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（以下简称富恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李闯、李莉的委托诉讼代理人于梦阳、陈曦尧，被告富恒公司的委托诉讼代理人刘雅茜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李闯、李莉向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》（编号：大盛魁商业街0000072）；2.请求依法判令被告退还原告购房款804799元；3.请求依法判令被告支付原告首付款404799元所产生的损失暂计58519.56元（按年息6%从2014年10月29日和2015年3月6日分别计算至2017年3月28日，原告请求至被告完全给付之日止）；原告分两次支付的首付款一次10万元另一次304799元；4.请求依法判令被告支付原告按揭贷款400000元本金所产生的损失145120.89元（从2015年4月10日起计算至2025年3月27日止）；5.请求依法判令被告支付违约金8047.99元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告向原告出售位于大盛魁商业街第F区016号商铺一套，总价为804799元。《商品房买卖合同》中付款方式约定由原告以按揭方式支付房款。合同签订后，原告分两次支付首付款共计404799元。2015年3月12日原告与浦发银行呼市分行办理购房按揭贷款，贷款金额400000元，完成全部房款的交付义务。根据《商品房买卖合同》约定，被告应于2015年5月31日前向原告交付经过验收合格的房屋。但直至今日被告仍没有按期向原告交付房屋，已严重违约，给原告带来巨大经济和精神损失。无奈之下，原告起诉至贵院，请求贵院判如所请，维护原告合法权益。被告富恒公司辩称，1、原告从未按照合同约定及法律规定就解除《商品房买卖合同》而向被告进行催告，已无权要求解除《商品房买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。双方签订的《商品房买卖合同》约定，原告解除合同的，被告在自原告解除合同通知到达之日起30日内退还已付款，并支付违约金。根据上述法律规定及合同约定，解除合同应当向对方发出解除通知，而被告从未收到过原告解除通知，故原告未就解除《商品房买卖合同》向被告进行过催告，故原告诉请解除协议，既无合同依据，也无法律依据，依法应予以驳回。2、原告解除权已超过法定期限而归于消灭，已无权要求解除《商品房买卖合同》。根据合同法第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的该权利消灭。及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭的规定，该解除权的形式期限为除斥期间，不发生延长、中止和中断；除斥期间届满，权利即消灭，结合本案看，原告与被告签订的《商品房买卖合同》第六条约定，被告应于2015年5月31日前将房屋交付原告；第七条约定逾期90日，原告有权解除合同。即至2016年9月1日解除权的行使期限已经届满，但是原告于2017年4月2日才向法院提起诉讼，已经超过行使解除权的法定期限。因此原告已无权解除合同，其请求判令解除合同的诉讼请求无事实及法律依据而不能成立。3、原告请求法院判令解除合同的诉请既无合同依据，又无法律依据，故原告要求被告返还已付购房款赔偿损失并支付违约金的诉请不能成立，依法应予以驳回。4、违约金与赔偿金不得同时主张。综上原告的全部诉讼请求均不能成立，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告李闯、李莉为主张诉讼请求向本院提交如下证据：证据1.《商品房买卖合同》、收据，证明：2014年10月22日原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买位于大盛魁商业街第F区016号商铺一套，总价为804799元。该合同合法有效，合同内容对双方具有法律约束力。签订合同后，原告依约支付全部合同价款。但被告没有按照合同约定交付房屋。根据合同约定，原告有权解除合同，要求被告支付违约金并赔偿相关损失。双方之间除了买卖合同双方还签了补充协议，补充协议中双方对交房时间重新进行约定，因此原告起诉期间在法定一年解除期限内。补充协议中被告给原告补偿的30019元逾期交房违约金被告已经向原告进行了交付。补充协议合法有效。证据2.公证书、个人贷款还款计划、还款通知单，证明2015年3月12日原告与上海浦东发展银行签订《个人购房担保借款合同》，贷款40万元整，期限10年，贷款资金交易对象为本案被告，浦发银行付款后，原告依约向被告支付全部房款。截止2017年3月，原告已还款24期，共产生利息50203.92元，尚欠利息94916.97元，贷款期间产生利息共计145120.89元。证据3.房屋现状照片及视频。证明争议房屋现已被被告改造为剧场的通道，并且仍在施工过程中，至今仍未交付。房屋用途已经完全改变，无法作为商铺使用，同排六间房屋已经打通，屋顶和剧院屋顶同高，空间已不再独立。同时房屋与剧场连为一体，已经无法交付使用。被告的行为导致合同目的无法实现，且出现履行不能的情况，完全符合解除合同条件。被告富恒公司对原告李闯、李莉提交的证据的质证意见为：对证据1.商品房买卖合同到12页真实性和合法性认可，补充合同不予认可，公司并没有支付延期交房违约金，关联性及要证明的问题不予认可。对证据2.真实性合法性认可，关联性及要证明的问题不予认可。对证据3.真实性合法性关联性及要证明的问题均不予认可。被告富恒公司未提交证据。对原告李闯、李莉提交的证据的真实性予以采信。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2014年10月22日，出卖人呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司与买受人李闯、李莉签订《商品房买卖合同》，合同约定出卖人向买受人出售位于大盛魁商业街第F区016号商业用房一套，建筑面积23.36平方米，单价为每平方米34452.01元，总金额为804799元。付款方式为:买受人以银行按揭贷款的方式支付房款，买受人应在签订本合同之日支付首付款404799元，剩余400000元的房款以银行按揭贷款方式付清。出卖人应当在2015年5月31日前按合同约定的房屋交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任，（1）逾期不超过90日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日之，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，李闯、李莉于2014年10月29日支付304799元，于2015年3月6日支付100000元，两次支付首付款共计404799元。2015年3月12日，李闯、李莉与上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特分行签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额400000元，并交付富恒公司。富恒公司至今未交付房屋。2016年4月22日，合同补充协议（二）：对于客户李闯、李莉按揭购买F-16号号房原合同交房日期为2015年5月31日，因延迟交房，按客户所付房款的万分之一进行赔付，即804799元×373天×万分之一=30019元，甲方于2016年6月8日按时向客户交房，赔付截至日期2015年5月31日至2016年6月8日。但未加盖富恒公司的公章。富恒公司提交的《商品房买卖合同》中没有合同补充协议。本院认为，2014年10月22日，出卖人呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司与买受人李闯、李莉签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。根据合同约定的出卖人逾期交房的违约责任（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。综上所述，李闯、李莉在合同约定的期限内未行使解除权，也未在法律规定的期间内行使解除权，解除权已消灭。故对李闯、李莉的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李闯、李莉的诉讼请求。案件受理费6974元，原告李闯、李莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 杨有仁二〇一七年七月二十八日书记员 张 猛