（2017）晋民终271号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-11-28
案件名称
山西恒兴房地产开发有限公司与晋中市第一人民医院房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
山西省高级人民法院
所属地区
山西省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
山西恒兴房地产开发有限公司,晋中市第一人民医院
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省高级人民法院民事裁定书（2017）晋民终271号上诉人（原审被告）：山西恒兴房地产开发有限公司。住所地：晋中市榆次区西顺城街**号。法定代表人：邢全廷，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜晨亮，山西日月明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：晋中市第一人民医院。住所地：晋中市榆次区顺城街**号。法定代表人：武保平，该院院长。委托诉讼代理人：郭可淳，山西国士律师事务所律师。上诉人山西恒兴房地产开发有限公司因与被上诉人晋中市第一人民医院房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省晋中市中级人民法院于2016年12月26日作出的（2015）晋中中法商初字第85号民事判决，上诉至本院，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人山西恒兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杜晨亮、被上诉人晋中市第一人民医院的委托诉讼代理人郭可淳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，原告晋中市第一人民医院的时任法定代表人聂儒成与被告山西恒兴房地产开发有限公司的法定代表人邢全廷于2005年年底进行口头约定，原告为其职工以团购形式向被告购买被告开发的恒昌佳园住宅楼楼房，购买价为1400元/平米。协议订立后，先付部分购房款，余款在交房时付清，2006年年底竣工交房。订立协议后，原告按照1400元/平米收到职工交纳的集资房款后，于2005年11月30日付被告购房款750万元，于2005年12月19日付被告购房款200万元，两次共付款950万元。后经双方确定所购房屋具体状况为：恒昌佳园9号楼、11号楼及8号楼东单元西户1-6层共6户、8号楼东单元5层东户和6层东户、8号楼中单元1-6层共12户、8号楼西单元东户1-6层共6户。后双方因价格问题发生争议，未能按协议继续履行，故原告诉至本院，要求1、判令被告立即交付房屋；2、赔偿损失暂定为260万元从2007年1月1日至一审下判，具体数额以司法鉴定为准；3、诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告于2012年7月3日提出鉴定申请，申请对涉案房屋从2007年1月1日起至一审下判时止的房屋租金标准进行司法鉴定。本院证据技术中心依法委托山西智渊房地产估价有限公司进行鉴定，该鉴定机构经鉴定后出具的”晋智房估字第14--2284号评估报告”载明：”估价对象2007年1月1日-2014年12月31日的市场租金价格为3887387元”。后因被评估房屋中8号楼东单元5层东户和6层东户两套房屋在鉴定时采用的是设定建筑面积，为准确确定鉴定依据，本院向晋中市房产交易中心调取了该两套房屋的备案登记面积，并将该调取面积提供给鉴定机构，鉴定机构后又出具了”关于晋智房估字第14--2284号评估报告的补充说明”，将估价对象2007年1月1日-2014年12月31日的市场租金价格调整为3884615元。原告支付鉴定费50000元。另查明，涉案楼房在晋中市房产交易中心备案的登记面积总计12957.54平米，该楼房已于2007年5月完工，但至今尚未经过有关部门竣工验收。2016年5月16日，本院对被告山西恒兴房地产开发有限公司的法定代表人邢全廷进行询问，涉案楼房至今未能验收的原因，邢全廷陈述是由于该项目合作伙伴施政文未能给施工单位结算工程款，导致没有施工资料无法完成验收工作。涉案楼房现由本院依法查封，查封期限至2018年12月15日。以上事实有双方当事人陈述、本院对被告法定代表人邢全廷的询问笔录以及双方第一次审理提供的证据在卷佐证。一审法院认为，原告晋中市第一人民医院向被告山西恒兴房地产开发有限公司团购被告开发的恒昌佳园项目房屋确系事实，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于晋中市第一人民医院是否是本案适格原告问题。本院认为，团购恒昌佳园项目涉案房屋是原告时任院长聂儒成与被告法定代表人邢全廷口头达成的协议，且预付的购房款950万元也是通过原告账户打给被告公司，双方口头协议是原告与被告达成并实际履行，因此晋中市第一人民医院作为本案原告，符合法律规定。关于原告提出的要求被告交付房屋并赔偿损失的诉讼请求能否得到支持。原、被告双方法定代表人通过口头方式约定了购买价格为1400元/平米，随后确定了购买房屋的具体情况，基本具备了合同成立的要件，符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条的规定，虽然双方未按照《商品房销售管理办法》第十六条的规定对商品房买卖的内容进行具体约定，但原告向被告团购房屋是双方真实意思表示且不违反法律法规禁止性规定，双方协议成立并生效，故双方均应按照口头协议及时全面履行各自义务。原告应及时付清剩余购房款，被告也应向原告交付房屋。涉案房屋于2007年5月已经完工，被告法定代表人陈述是由于项目合作方施政文没有及时给施工队结算工程款，施工队不给提供资料，导致房屋无法进行验收，涉案房屋至今未能验收且未能向原告交付是被告内部原因所致，原告并无过错，因此被告应当向原告交付涉案房屋并按照山西智渊房地产估价有限公司的评估报告向原告承担逾期交房造成的损失。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决：一、原告晋中市第一人民医院和被告山西恒兴房地产开发有限公司继续履行双方订立的口头房屋团购协议。被告山西恒兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告晋中市第一人民医院交付其团购的房屋（房屋具体状况为：恒昌佳园9号楼、11号楼及8号楼东单元西户1-6层共6户、8号楼东单元5层东户和6层东户、8号楼中单元1-6层共12户、8号楼西单元东户1-6层共6户）。原告晋中市第一人民医院在接收被告山西恒兴房地产开发有限公司交付的房屋同时向被告山西恒兴房地产开发有限公司付清剩余购房款8640556元;二、被告山西恒兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告晋中市第一人民医院支付逾期交房损失3884615元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费119762元，诉讼保全费5000元，鉴定费50000元，共计174762元，由被告山西恒兴房地产开发有限公司负担。上诉人山西恒兴房地产开发有限公司的上诉请求为：（1）请求依法撤销原审判决，驳回原审原告的诉讼请求；（2）本案的诉讼费用山被上诉人承担。事实和理由：（一）原审法院认定”原、被告双方约定了购买房屋价格为1400元/平方米，随后确定了购买房屋的具体情况”的事实错误。2005年11月1日，山西恒兴房地产开发有限公司取得了恒昌佳园项目土地使用权立项开发，同年年底，被上诉人单位法人聂儒成找到上诉人公司商谈，准备为单位职工以团购形式购买本项目房屋事宜，当时项目还未进行设计、规划，也未办理相关建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证，故双方并未能确定具体购房人的姓名、名称，购买房屋位置、面积、楼号，总价或单价，付款时间、方式、交付条件及日期等事项，只是口头约定以成本价购买，其他具体事项均未约定。原审法院认定购买房屋的具体情况是被上诉人在诉讼过程中申请诉讼保全时，上诉人向法院提供的房屋明细，并非原、被告双方所事先约定的购买房屋，原审认定该事实错误。（二）原审原告起诉本案主体不适格。本案中，用于购买房屋的购房款是单位职工集资款，所有权人是职工，并非被上诉人，被上诉人只是为其单位职工意向以团购形式向上诉人购买房屋的组织者，不是实际购房人。虽然购房款是通过被上诉人的账户转给上诉人，但该行为是受购房职工委托行使的打款行为，不是所购房屋实体权利的转移，被上诉人不具备《房屋买卖合同》的主体，故其无权对本案主张权利，主体不适格。（三）本案中，双方房屋买卖合同未成立。根据我国《合同法》、《商品房销售管理办法》笫十六条之规定，商品房买卖合同的主要内容，即只有具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(也括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期等，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，才可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。本案屮，买房人的名称或者姓名和住所、所购买房屋的位置和面积等基本情况、数量、价款、履行期限等合同必备条款均未约定，双方的权利、义务无法确定，故其不具备房屋买卖合同成立的必备要件。原审判决没有确定实际购房人，反而判令上诉人向团购房屋的组织者被上诉人交房，不是向实际购买人交房，根本无法完成不动产设立登记行为，同时也剥夺了实际购房人的实体权利，该判决不符合法律规定。（四）原审判决认定赔偿损失，无法律依据。根据最高人民法院相关司法解释，只有延期交房，才能主张租金赔偿。本案中，双方既没有约定交款时间，也未约定交房时间，且本案诉争房屋早已竣工，是由于被上诉人职工迟迟不与上诉人协商购买房屋的具体事宜，双方的买卖行为自始就没有成立，导致该房屋至今未出售，故其不存在违约行为。综上所述，上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖行为，被上诉人的起诉无事实与法律依据。恳求二审法院能查清案件事实，依法撤销原审判决，驳回原审原告的诉讼请求。晋中市第一人民医院二审中未提交书面答辩意见。本院认为，晋中市第一人民医院在本案中提供的证据及一审法院对聂儒成和邢全廷所作的询问笔录等证据能够证明，晋中市第一人民医院作为团购单位代表单位职工与山西恒兴房地产开发有限公司就购房事宜进行了口头协商，晋中市第一人民医院收取单位职工购房款后，将购房预付款950万元交付于山西恒兴房地产开发有限公司，从双方协商的过程和内容来看，最后与山西恒兴房地产开发有限公司签订商品房买卖合同的是单位职工。晋中市第一人民医院不是将来团购房产的所有权人，只是单位职工的受托人，代表职工与开发商就购房事务进行具体商洽，团购职工与单位是一种委托关系。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中购房预付款系通过晋中市第一人民医院的账户支付，但款项来源为收取单位职工的预付款，付款的性质系为职工支付购房预付款，口头协商的目的也是为了订立商品房买卖合同，商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，本案晋中市第一人民医院与山西恒兴房地产开发有限公司就团购房事宜达成的口头协议应当直接约束晋中市第一人民医院的单位购房职工与山西恒兴房地产开发有限公司。商品房买卖合同的交付使用权应由房屋买受人主张，晋中市第一人民医院请求判令立即交付房屋并赔偿逾期交房的损失，但其并非本案所涉房屋买卖合同的买受人，无权取得房屋的所有权，不属于请求立即交付房屋并赔偿逾期交房损失的适格主体。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付用后由买受人承担，本案所涉房屋在诉讼中查明未经竣工验收，买受人请求交付使用未经竣工验收合格的房屋必然会影响其合法权益，故本案请求立即交付房屋并赔偿逾期交房损失的权利应由晋中市第一人民医院参加团购的单位职工主张。综上，原审判决认定事实和适用法律均有错误，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销山西省晋中市中级人民法院（2015）晋中中法商初字第85号民事判决；二、驳回晋中市第一人民医院的起诉。一审案件受理费119762元，退还（原审原告）晋中市第一人民医院；上诉人山西恒兴房地产开发有限公司前次上诉预交未退的二审案件受理费119762元予以退还；诉讼保全费5000元，鉴定费50000元，共计55000元，由晋中市第一人民医院承担。本裁定为终审裁定。审判长任君虹审判员郭民贞审判员王国平二○一七年七月二十八日书记员李燕华 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