（2017）湘0406民初636号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-09-19
案件名称
颜国辉丁金燕与衡阳宇元置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
衡阳市雁峰区人民法院
所属地区
衡阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
颜国辉,丁金燕,衡阳宇元置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条
全文
湖南省衡阳市雁峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0406民初636号 原告：颜国辉，男，1978年2月10日出生，住湖南省衡东县。 原告：丁金燕，女，1978年5月2日出生，住湖南省衡东县。 两原告共同委托诉讼代理人：颜伟，湖南衡州律师事务所律师。 被告：衡阳宇元置业有限公司，住所地湖南省衡阳市雁峰区广场路1号。 法定代表人：汪元辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：范晓磊，湖南居安律师事务所律师。 原告颜国辉、丁金燕与被告衡阳宇元置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月29日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月24日公开开庭进行了审理。原告颜国辉、丁金燕的委托诉讼代理人颜伟，被告衡阳宇元置业有限公司的委托诉讼代理人范晓磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告颜国辉、丁金燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告租金14422元；2、判令被告支付违约金（违约金自2014年10月1日起计算至2017年2月15日止为5665元，后续违约金按每日万分之三标准支付至款项付清之日止）；3、判令被告按委托经营合同中约定的第五年年收益率10%（27735元）的标准，支付原告自2015年10月1日起至2017年2月15日止的租金38221元，后续租金顺延。4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年8月7日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告以277347元的价格从被告处购买位于衡阳市雁峰区解放路121号宇元.万向城负一层1129号商铺。2009年6月28日，原、被告签订了“委托经营管理合同”，原告将上述购买的商铺委托被告经营管理，委托经营管理期限为五年。并约定了每年的租金金额，前四年，被告按约支付了租金，但第五年的租金27735元未支付，经原告催收后，被告于2016年2月1日支付了7759元，尚欠原告租金19976元未付，且未按期交还商铺，故被告应按约支付租金及相关违约金，双方多次协商未果，故诉至法院。 被告衡阳宇元置业有限公司辩称：对原告诉请第一项的租金金额不持异议，但第二项违约金的起算时间应从2016年9月30日起，第三项请求因双方没有约定，不应支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供了商品房买卖合同、“委托经营管理合同”、承诺书、银行流水明细，被告未提供证据，被告对上述证据的真实性没有异议，上述证据可以作为认定案件事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2009年8月7日，两原告与被告签订合同编号为HY***商品房买卖合同，两原告向被告购买位于衡阳市解放路121号宇元.万向城负一层1129商铺，价款为277347元，约定被告应于2010年10月1日前交房。两原告按约交了房款。2009年6月28日，两原告与被告签订一份“委托经营管理合同”，约定两原告同意将位于衡阳市解放路121号宇元.万向城负一层1129商铺委托被告经营管理。期限为5年，自2010年10月1日至2015年9月30日止。被告向原告分五年支付租金。2010年10月1日至2014年9月30日前四年的租金，被告已按约支付。对第五年的租金，双方约定为：2014年10月1日至2015年9月30日租金，按商品房买卖合同中约定总价款的10%，共计27735元支付，支付时间为2014年9月30日前支付。另该合同第五条约定，委托期满后，如双方无法达成有关委托经营管理续期的协议，则由两原告回收该商铺，被告负责对该商铺进行隔断并承担相关工程费用，两原告同意给予被告30个工作日的工期，两原告在此期间不得要求收取任何收益回报；第九条约定，如被告未按约支付款项，被告应按日向两原告支付应付款万分之三的违约金。2015年10月27日，被告对宇元.万向城相关商铺业主出具一份承诺书，内容为：各位业主，因公司原因，导致负一层商铺租金延期支付，在市、区领导的指示下，本公司慎重承诺：1、负一层商铺第五年租金于2015年9月30日开始支付，2015年11月30日前付清。2、被告应于2015年12月31日之前按照合同的装修标准和配套设施要求将商铺交付业主使用，业主不承担任何装修费。在未交商铺之前所产生的租金由被告按第五年租金标准继续支付给业主，装修期的租金于2016年3月底前付清；到期未付租金，逾期按每日加收千分之三的违约金。被告于2016年2月1日向两原告支付了第五年租金7759元，尚欠原告第五年租金19976元未付。上述商铺亦未按约交还给两原告，两原告催讨未果而诉至本院。 本院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同及“委托经营合同”系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应遵守。“委托经营合同”实质系房屋租赁合同。两原告第一项诉请中主张租金金额为14422元，被告对该金额无异议，故两原告诉请被告应支付租金14422元的请求，本院予以支持。关于两原告诉请的违约金及后续租金是否应支付。经审核，“委托经营合同”第九条对拖欠租金应按日万分之三承担违约金有明确的规定，且该约定的金额未超过法律规定的限额，被告自2014年10月1日起至2017年2月15日止以未支付租金金额为基数按日万分之三分段计算应向两原告共支付违约金6331元（27735元×488天×日万分之三=4060元、19976元×379天×日万分之三=2271元）。而两原告仅诉请5665元，视为对自己权利的处分，故对两原告诉请被告支付违约金5665元的请求，本院予以支持。至于后续违约金的支付，应按前述14422元中未付租金部分为基数按日万分之三支付至款项付清之日止。关于后续租金是否应支付，因被告未按约将商铺交还给两原告，应继续向两原告支付租金，被告在向各商铺业主均承诺应按第五年租金标准继续支付租金，尽管两原告未在承诺书上签名，但该承诺书对被告产生法律约束力，故被告在未返还商铺的前提下，两原告主张按第五年年租金27735元的标准继续支付租金至商铺返还之日止的诉请符合法律规定，本院予以支持。因双方合同约定了两原告同意给予30个工作日不计收任何收益。被告应向两原告自2015年11月1日起至2017年2月15日支付租金36364元（27735元÷360天×472天）。后续租金按年租金27735元的标准继续支付至商铺交还之日止。故对两原告未超出上述部分的诉请，本院予以支持，超出部分的诉请，本院不予支持。对于被告抗辩不应支持违约金及后续租金损失的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告衡阳宇元置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告颜国辉、丁金燕支付租金14422元； 二、被告衡阳宇元置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告颜国辉、丁金燕支付违约金5665元（计算至2017年2月15日），后续违约金的支付，应以上述第一项未支付租金为基数按日万分之三支付至款项付清之日止； 三、被告衡阳宇元置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告颜国辉、丁金燕付租金36364元（截止2017年2月15日）。后续租金按年租金27735元的标准继续支付至商铺交还之日止； 四、驳回原告颜国辉、丁金燕其他诉讼请求。 如果被告衡阳宇元置业有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1116元，由被告衡阳宇元置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长 邹 琦 审 判 员 刘明敬 人民陪审员 刘秋贵 二〇一七年七月二十八日 代理书记员 黄学锋 校对人：黄 学 锋 注：本案适用法律条款见附页 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。