（2017）粤20民终489号

裁判日期: 2017-07-28

公开日期: 2018-06-29

案件名称

余业许、吴盛业房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省中山市中级人民法院

所属地区

广东省中山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

余业许,吴盛业,郑嘉盛,中山市世华房地产代理有限公司东城花园分公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省中山市中级人民法院民事判决书（2017）粤20民终489号上诉人（原审原告）：余业许，男，1989年2月22日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：陈建东，广东坦兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴盛业，女，1970年2月15日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审被告）：郑嘉盛，男，1994年5月23日出生，汉族，住广东省中山市。原审第三人：中山市世华房地产代理有限公司东城花园分公司，住所地广东省中山市三乡镇金涌大道2号东城花园一期1幢23卡首层。负责人：刘文磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：王玉倩，女，该公司员工。上诉人余业许因与被上诉人吴盛业、郑嘉盛、原审第三人中山市世华房地产代理人有限公司东城花园分公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初19401号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行��审理，现已审理终结。余业许上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认吴盛业与余业许签订的房屋买卖合同有效。2.改判涉案房屋买卖合同解除，由吴盛业、郑嘉盛向余业许返还定金50000元及违约金61000元共计111000元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至实际支付之日）。事实和理由：一、余业许有理由相信吴盛业有代表郑嘉盛签订合同的权利。一审法院认定涉案买卖合同无效属事实认定错误。二、在涉案合同签订后，世华公司及余业许一致要求郑嘉盛追认涉案合同，郑嘉盛对于涉案合同并未提出异议，应视为默认，说明因郑嘉盛个人原因导致涉案合同无法履行，郑嘉盛存在过错，吴盛业、郑嘉盛应当承担相应的违约责任。吴盛业、郑嘉盛辩称，在签订涉案合同时，余业许清楚当时涉案房产不能获得郑嘉盛的签名，吴盛��被误导的情形下才在房屋买卖合同上签名。世华公司述称，对余业许的上诉请求没有意见。在余业许签订涉案买卖合同时，世华公司已经向余业许解释该房产属于郑嘉盛及吴盛业共有，需要共同产权人签名。吴盛业确认其儿子同意出售涉案房产，只是郑嘉盛难以亲自签署合同。世华公司已经明确告知吴盛业，如其不能取得郑嘉盛的授权委托，将会承担违约责任，吴盛业表示清楚，并签订了一份重要事项告知书，世华公司认为吴盛业在签订涉案合同时，已经获得了郑嘉盛的同意。余业许向一审法院起诉请求：1.解除余业许与吴盛业于2016年4月27日签订的《房地产买卖及居间合同》；2.吴盛业、郑嘉盛向余业许返还购房定金5万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至实际支付之日止）；3.吴盛业、郑嘉盛向余业许支付违约金61000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至实际支付之日止）。一审法院认定事实：吴盛业是郑嘉盛的母亲。位于中山市××乡镇××东村××盛世花园××房是吴盛业与郑嘉盛共有的房产。2016年4月27日，余业许与吴盛业、郑嘉盛及第三人世华公司签订一份《房地产买卖及居间合同》，约定：1.吴盛业、郑嘉盛将位于中山市××乡镇××东村××盛世花园××房转让给余业许，转让价格为人民币61万元；2.定金5万元由余业许在签定合同当日支付，首期款14万元（不含定金）在余业许获得银行按揭贷款同意书之日起7日内支付，余款42万元由余业许办理银行按揭贷款支付；3.第三人世华公司作为居间方；4.如吴盛业未按合同约定履行义务，余业许有权解除合同并要求吴盛业支付合同成交价10％的违约金。合同还约定了其他条款。合同签订后，余业许向吴盛业支付了定金5万元。后由于郑嘉盛在国外留学，未能提交经过公证转递的授权委托书或回国协助余业许办理按揭贷款及过户手续。2016年9月7日，余业许以吴盛业未履行合同义务为由诉至一审法院，提出前述诉讼请求。一审另查明：一审诉讼中，余业许、吴盛业及第三人均确认上述《房地产买卖及居间合同》中“郑嘉盛”的签名是由吴盛业代签的，余业许也确认吴盛业在代郑嘉盛签订合同时并未出具郑嘉盛的授权委托书。一审庭审中，郑嘉盛明确表示对吴盛业代其在上述《房地产买卖及居间合同》上签名行为的效力不予追认。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。因涉案房地产是吴盛业、郑嘉盛共有的房产，而余业许、及第三人均确认《房地产买卖及居间合同》上“郑嘉盛”的签名是由吴盛业代签，也确认吴盛业在代郑嘉盛签订上述合同时并未出具相应的授权委托书，事后郑嘉盛也明确表示对吴盛业代其签定合同行为的效力不予追认，故《房地产买卖及居间合同》并非郑嘉盛的真实意思表示，应认定为无效合同。因无效合同自始无效，不存在解除的问题，故余业许请求解除《房地产买卖及居间合同》的诉讼请求，理据不充分，一审法院不予支持。对于造成本案合同无效的责任问题，因余业许、吴盛业及第三人签订合同时均清楚吴盛业没有授权委托的情况下代郑嘉盛签订合同，故均对合同无效负有一定责任。因此，吴盛业、郑嘉盛应将定金5万元退还给余业许，而对于余业许要求吴盛业、郑嘉盛支付违约金61000元及利息的诉讼请求，理据不充分，一审法院不予支持。综上，余业许的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，一审法院不予支持，予��驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、吴盛业、郑嘉盛应于一审判决发生法律效力之日起三日内退还定金5万元给余业许；二、驳回余业许的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2520元，减半收取为1260元（余业许已预付），由余业许承担660元，吴盛业、郑嘉盛承担600元，吴盛业、郑嘉盛应在退还上述定金5万元时一并将应承担的案件受理费600元支付给余业许。二审中各方当事人均未提交新证据。一审判决审理查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明，一审庭审中吴盛业陈述，签合同前我方（吴盛业��与原告（余业许）表明，如果余业许在不打扰郑嘉盛情况下，吴盛业完全可以配合余业许的要求。世华公司陈述，吴盛业在知道其与郑嘉盛为共同产权人情况下，表示可以配合办理公证书，世华公司也向吴盛业及余业许提示过法律风险，吴盛业也签署了二手房重要事项告知书。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。结合双方诉辩意见，本案的争议焦点为：一是涉案合同是否有效，二是余业许主张吴盛业、郑嘉盛承担违约责任应否得到支持。关于焦点一，涉案合同效力问题。根据一审查明的事实，涉案合同上“郑嘉盛”的签名为吴盛业代签。世华公司一审庭审陈述，吴盛业在知道其与郑嘉盛为共同产权人情况下，表示可以配合办理公证书，世华公司也向吴盛业及余业许提示过法律风险。本院认为，世华公司作为房产经纪方，全程参与了涉案房产��卖过程，且有吴盛业签名的二手房交易重要事项告知书予以印证，故本院对世华公司一审陈述予以采信，认定吴盛业明知涉案房产为其与郑嘉盛共同共有，其不享有涉案房产完整处分权，在未取得郑嘉盛授权的情况下仍然签订房屋买卖合同出售涉案房屋，吴盛业的行为构成无权处分。郑嘉盛明确对吴盛业处分涉案房产其所有的份额的行为不予追认。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故吴盛业的无权处分行为并不影响其与余业许签订房屋买卖合同的效力，涉案房屋买卖合同有效，一审法院认定事实错误，本院予以纠正。关于焦点二，余业许主张吴盛业、郑嘉盛承担违约责任应否得到支持的问题。��前所述，涉案合同为有效合同，因吴盛业的处分行为未获得郑嘉盛追认，导致涉案房产所有权已不能转移，涉案合同实际上不能继续履行，本院对余业许诉请要求解除合同予以支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。基于合同相对性原则，涉案合同的当事人为吴盛业与余业许，郑嘉盛并非合同当事人，应由吴盛业承担合同责任，故余业许要求郑嘉盛、吴盛业共同承担违约责任，于法无据，本院不予支持。合同关于违约责任条款约定，卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方支付合同成交总价10%的违约金或双倍返还定金。余业许选择要求吴盛业支付违约金61000元，理据充分，本院予以支持。同时，合同解除，吴盛业应返还余业许支付的定金。至于余业许主张吴盛业承担违约金及定金的利息损失问题，本院认为，吴盛业承担61000元违约金是基于双方的违约条款，余业许在此基础上主张从起诉之日起计算利息损失无合同依据，本院不予支持。定金利息损失亦属于吴盛业违约导致合同解除后余业许的损失，但余业许并未举证证明61000元违约金不足以弥补其损失，故本院对余业许主张的定金利息亦不予支持。综上，上诉人余业许的上诉部分有理，本院对其合理部分予以支持，对其不合理部分予以驳回。一审判决认定事实不清，适用法律有误，致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和��民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初19401号民事判决第二项；二、维持广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初19401号民事判决第一项；三、解除余业许、吴盛业及中山市世华房地产代理有限公司东城花园分公司于2016年4月27日签订的《房地产买卖及居间合同》中余业许与郑嘉盛的房屋买卖合同关系；四、吴盛业应于本判决发生法律效力之日起三日内向余业许支付违约金61000元；五、驳回余业许的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1260元（余业许已经预交），由余业许承担60元，吴盛业承担1200元（吴盛业于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴纳）；二审案件受理费2520元（余业许已预交），余业许承担120元，由吴盛业承担2400元（吴盛业于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳）。本判决为终审判决。审　判　长　官　琳代理审判员　刘　通代理审判员　马燕清二〇一七年七月二十八日书　记　员　高　丽来源：百度搜索“”