（2017）鲁07民终5075号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-09-26
案件名称
潍坊泰富房地产有限公司、刘丰民房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省潍坊市中级人民法院
所属地区
山东省潍坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁07民终5075号上诉人（原审被告）：潍坊泰富房地产有限公司，住所地：山东省潍坊市奎文区健康东街524号20幢107室。法定代表人：邓斌，董事长。委托诉讼代理人：冯东，山东鸢都英合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周祎，山东鸢都英合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘丰民，男，1980年7月28日出生，汉族，住山东省临朐县。上诉人潍坊泰富房地产有限公司因与被上诉人刘丰民房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2016）鲁0705民初1563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潍坊泰富房地产有限公司上诉请求：山东省潍坊市奎文区人民法院（2016）鲁0705民初1563号民事判决第一项错误，改判减少支付违约金953.33元。事实和理由：涉案楼房于2015年12月完工并验收合格具备了交付条件，上诉人潍坊泰富房地产有限公司于2016年2月5日通知被上诉人刘丰民交接房屋，因此逾期交房违约金仅能计算到2016年1月。被上诉人刘丰民在一审庭审时也认可房屋符合交付条件，仅就未能交付原因存在争议。因此，原审判决将2016年2月6日至3月1日作为逾期时间计算不当，多计算了953.33元违约金。刘丰民未提交书面答辩意见。刘丰民向一审法院起诉请求：1.依法判令潍坊泰富房地产有限公司继续履行合同约定的交房义务，提供交房时需要出示的《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》、《竣工验收备案表》、《面积实际测量表》等，尽快完成交房手续；2.依法判令潍坊泰富房地产有限公司赔付刘丰民因逾期交房产生的违约金，根据购房合同第七条约定，违约金按已付房款335992元的万分之十，2015年7月1日至2016年3月1日，合计245天计算，共计82318.04元；3.本案诉讼费用由潍坊泰富房地产有限公司承担。一审法院认定事实：对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.提供2014年7月至2015年6月天气状况明细打印件一份，证明在合同期间有63天有雨雪，根据合同第八条规定，因雨雪天气造成工程延误，交付期限可延期30天。刘丰民质证认为真实性不予认可。潍坊泰富房地产有限公司提供的天气情况虽为打印件，但证明了2014年7月至2015年6月合同期内的天气情况，与本案有关联，对本案事实有证明力，依法予以确认。2.潍坊泰富房地产有限公司提供山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司出具的评估报告一份，证明刘丰民购买的房屋月租金为600元，说明其主张的违约金过高。刘丰民质证认为，对真实性不予认可，不认可按照550元的标准赔偿。该评估报告系潍坊泰富房地产有限公司单方委托，刘丰民不予认可的情况下，一审法院依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2014年7月14日，刘丰民作为买受人、潍坊泰富房地产有限公司作为出卖人签订商品房预售合同一份，约定买受人全款购买出卖人开发的位于潍坊市奎文区健康东街14526号新龙湾7号楼5单元601号房屋，建筑面积72.2平方米，每平方米单价4653.63元，房款335992元整。第八条交付期限规定，出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、市政配套设施的批准与安装延误（因出卖人过失除外）；买受人未付清全部房款或按揭款未到帐时；因雨雪等天气原因造成工期延误，交付期限可顺延30天。第九条出卖人逾期交房的违约责任规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之拾的违约金。合同还对其他事项进行了约定。刘丰民于2013年8月13日向潍坊泰富房地产有限公司交付购房定金50000元，于2014年4月29日至同年9月5日分三次向潍坊泰富房地产有限公司交付购房款285992元，以上合计335992元。2014年6月29日，潍坊泰富房地产有限公司交付维修基金6498元、备案费390元。至合同约定的交房日2015年6月30日，潍坊泰富房地产有限公司未向刘丰民交房。2016年3月1日，刘丰民在资料领取清单上签字，领取前期物业管理服务协议、业主规约、业主住户手册、装修申请表。经潍坊泰富房地产有限公司申请，本院委托山东恒通土地房地产资产评估有限公司对刘丰民所购房屋在价值时点的2015年7月份月租金进行评估，该公司做出恒通房法估字[2017]第010号房地产估价报告，载明刘丰民所购房屋在价值时点的2015年7月份月租金的评估额为人民币880元。刘丰民质证认为，对评估报告的真实性没有异议，但是对于报告注明的事实有异议，刘丰民认为商品房预售合同约定了违约金的计算方式，潍坊泰富房地产有限公司虽然认为约定的数额过高，但并没有提供证据证明刘丰民的损失少于双方约定的违约金数额，并且根据相关的司法解释，只有在买卖合同中没有约定违约金数额计算方法的前提下可以按照房屋租金的标准确定，因此刘丰民认为评估报告认定的房屋租金不应当作为刘丰民损失计算的依据。潍坊泰富房地产有限公司质证认为，真实性无异议，但评估的数额偏高。该评估报告系本院依法委托做出，鉴定机构具备相应资质，鉴定程序合法，本院依法予以采信。一审法院认为，刘丰民、潍坊泰富房地产有限公司签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。刘丰民按合同约定履行了付款义务，潍坊泰富房地产有限公司未能在合同约定期限2015年6月30日前交付房屋，违反了合同约定，应当承担逾期交房的违约责任。故刘丰民要求潍坊泰富房地产有限公司支付违约金的诉讼请求，合法有据，依法予以支持。按照合同约定，潍坊泰富房地产有限公司逾期交房超过60日后，刘丰民要求继续履行合同的，合同继续履行，自潍坊泰富房地产有限公司最后交付房屋的期限的第二天起至实际交付之日止，潍坊泰富房地产有限公司按日向刘丰民支付已交付房价款万分之拾的违约金，按照该约定，潍坊泰富房地产有限公司应承担的逾期交房违约金为81982.05元（335992元×10?×244天）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，潍坊泰富房地产有限公司辩称违约金约定过高，要求予以调整，于法有据，予以采纳。本案中，刘丰民未提供证据证明潍坊泰富房地产有限公司逾期交房给刘丰民造成的损失达到或超过了所请求的数额，结合本案的具体案情，潍坊泰富房地产有限公司逾期交房给刘丰民造成的损失即为刘丰民房屋租金损失。山东恒通土地房地产资产评估有限公司做出的恒通房法估字[2017]第010号房地产估价报告，载明刘丰民所购房屋自2015年7月始月租金的评估额为880元，根据该报告，刘丰民所购房房屋月租金为880元。关于逾期交房的天数，潍坊泰富房地产有限公司主张逾期交房的天数为2015年8月1日至2016年2月5日。刘丰民于2016年3月1日在资料领取清单上签字，因此，应以该时间为潍坊泰富房地产有限公司交房日期。刘丰民虽然主张潍坊泰富房地产有限公司交付房屋不符合约定的条件，但是刘丰民接收房屋的行为，应视为认可房屋达到双方约定的交付条件。商品房预售合同第八条交付期限中规定“因雨雪等天气原因造成工期延误，交付期限可顺延30天”。潍坊泰富房地产有限公司提供的天气状况明细打印件，能够证明潍坊泰富房地产有限公司的主张，故对潍坊泰富房地产有限公司逾期交房时间，予以扣除30天。综上所述，潍坊泰富房地产有限公司逾期交房时间为自2015年7月1日始至2016年3月1日止，共计8个月，扣除应当顺延30天，实际逾期时间为7个月，刘丰民的逾期交房损失为880元×7个月×130%=8008元。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、潍坊泰富房地产有限公司于判决生效之日起十日内支付刘丰民逾期交房违约金8008元；二、驳回刘丰民的其他诉讼请求。案件受理费1858元，评估费833.50元，合计2691.50元，由潍坊泰富房地产有限公司负担。本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院查明的事实：涉案合同第十一条关于交接事项作出如下约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”本院查明的其他事实与原审法院认定一致，本院予以确认。本院认为，涉案商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格履行。本案中，上诉人潍坊泰富房地产有限公司未按约定时间交付房屋，事实清楚，应承担相应违约责任。上诉人潍坊泰富房地产有限公司主张其于2016年2月5日电话通知被上诉人刘丰民交接房屋，违约金应计算至2016年2月5日，但该主张不符合涉案合同关于以书面通知办理交接手续的约定，结合涉案合同第十一条验收交接时应签署房屋交接单的约定，一审法院依据被上诉人刘丰民在资料领取清单上签字的时间为实际交房的时间，并无不当。因此，一审法院认定上诉人潍坊泰富房地产有限公司向被上诉人刘丰民支付逾期交房违约金8008元计算准确，本院予以确认。综上所述，上诉人潍坊泰富房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人潍坊泰富房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张国良审判员 王 斌审判员 王 峰二〇一七年七月二十八日书记员 郑 伟 更多数据：搜索“”来源：