（2017）粤0306民初2408号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2018-08-03
案件名称
蔡永超与深圳市聚豪物业管理有限公司、深圳市恒盈富投资有限公司、深圳市松岗琥珀交易市场有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蔡永超,深圳市聚豪物业管理有限公司,深圳市恒盈富投资有限公司,深圳市松岗琥珀交易市场有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款，第十八条
全文
文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初2408号原告：蔡永超，男。委托代理人：赵立强，广东法广律师事务所律师。委托代理人：王晓超，广东法广律师事务所实习律师。被告：深圳市聚豪物业管理有限公司。法定代表人：温友飞。被告：深圳市恒盈富投资有限公司。法定代表人：温启辉。两被告委托代理人：陈思远，广东深超律师事务所律师。两被告委托代理人：许乔美，广东深超律师事务所实习律师。被告：深圳市松岗琥珀交易市场有限公司。法定代表人：张钟龙。委托代理人：康维，广东固国律师事务所律师。原告蔡永超与被告深圳市聚豪物业管理有限公司（以下简称聚豪物业公司、深圳市恒盈富投资有限公司（以下简称恒盈富公司）、深圳市松岗琥珀交易市场有限公司（以下简称琥珀交易市场）租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：1、确认原告与被告聚豪物业公司于2015年12月9日签订的《房屋租赁合同书》无效；2、判令被告支付原告租金共计168000元并支付利息560元（租金自2016年9月1日起算，暂计至2016年12月30日，应支付至三被告实际归还房屋之日止；自2016年12月10日始计算利息）；3、判令三被告立即搬迁并归还房屋；4、本案全部诉讼费用由三被告承担。本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵立强，被告聚豪物业公司、恒盈富公司共同委托代理人陈思远，被告琥珀交易市场委托代理人康维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年7月18日原告与文合永、文展扬签订《房屋租赁合同书》，约定文合永、文展扬将位于深圳市宝安区松岗街道松瑞路一号西坊大厦首层南面与客梯之间，第三搂的面积5000平方米的房屋租赁给原告使用。2015年12月9日原告与被告聚豪物业公司签订《房屋租赁合同书》，原告将其承租的位于深圳市宝安区松岗街道松瑞路一号西坊大厦首层南面与客梯之间，第三楼的建筑8座面积2000平方米的房屋转租给被告聚豪物业公司使用；租赁期限自2016年1月1日起至2021年6月30日止，；2016年1月1日至2017年12月31日的租金为每月42000元；聚豪物业公司须在每月10日前缴纳租金，每逾期一日，支付1%的滞纳金。后聚豪物业公司将上述承租房屋再次转租给恒盈富公司，恒盈富公司又将该房屋转租给琥珀交易市场。自2016年9月1日起开始拖欠原告房屋租金，原告多次催要未果，将其诉至法院。因原告向被告转租的该房屋没有房产证，故请求法院确认双方签订的租赁合同无效，并判令被告聚豪物业公司支付自2016年9月1日起至实际归还房屋之日止的租金，同时要求三被告立即搬迁。请求法院依法审理，支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。经审理查明：2011年7月18日原告与文合永、文展扬签订《房屋租赁合同书》，约定文合永、文展扬将位于深圳市宝安区松岗街道松瑞路一号西坊大厦首层南面与客梯之间，第三楼的面积5000平方米的房屋租赁给原告使用。2015年12月9日原告与聚豪物业公司签订《房屋租赁合同书》，原告将其承租的位于深圳市宝安区松岗街道松瑞路一号西坊大厦首层南面与客梯之间，第三楼的建筑8座面积2000平方米的房屋转租给被告聚豪物业公司使用；租赁期限自2016年1月1日起至2021年6月30日止；2016年1月1日至2017年12月31日的租金为每月42000元；聚豪物业公司须在每月10日前缴纳租金，每逾期一日，支付1%的滞纳金。此后，琥珀交易市场先后分别与聚豪物业公司及恒盈富公司签订若干份租赁合同，承租并实际使用涉案租赁物业。聚豪物业公司自2016年9月1日起开始拖欠原告房屋租金，原告多次催要未果，遂诉至本院，请求判如所请。另查，涉案房屋于2016年9月2日在深圳市宝安区松岗房屋租赁管理办公室取得登记备案号为深房租宝安2016075122号房屋租赁凭证，该证记载出租人为王兰英、文显心、刘春逢，承租人及持证人均为琥珀交易市场。庭审后，本院依法去函深圳市不动房产权登记中心宝安点查询涉案物业深圳市松岗街道松瑞路1号综合楼的产权登记情况。经查证，该物业并无相关登记产权信息。此外，本院又到深圳市宝安区松岗房屋租赁管理办公室调取相关产权资料。经查，房屋所在地松岗街道区星社区工作站于2017年6月21日出具《宝安区房屋临时使用（出租）人证明》，证明深圳市松岗街道松瑞路1号综合楼当前实际管理（使用）人为文显心、王兰英、刘春逢，其站未接到执法部门关于该房屋应当“依法予以拆除或者没收”的通知，同意临时出租。深圳市宝安区松岗房屋租赁管理办公室在该证明文件上记载“以上信息真实有效”，并加盖其办公室印章。各方当事人未对上述查证结果的真实性均未提出异议。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告与聚豪物业公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，故自签字之日起该租赁合同依法成立。依照相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方当事人诉争的租赁标的物既没有办理房地产证，也未取得建设工程规划许可证，因此上述诉争租赁合同属无效合同。根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还。《最高人民法院》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持。因此，琥珀交易市场作为次承租人应将涉案物业返还作为出租人的原告，并向原告支付占有涉案物业期间的使用费。至于占有涉案物业期间的使用费支付标准问题，可参照合同约定的月租金，即42000元/月的标准计算。至于利息部分的请求，可参照合同约定，即从每月应付租金之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算。另，由于聚豪物业公司和恒盈富公司并非涉案物业的实际占用人，故原告在要求琥珀交易市场承担支付房屋占有使用费的同时，又要求作为转租人的其余两被告共同承担房屋占有使用费的主张无法律依据，本院不予支持。综上，原告的诉求，本院支持合理部分。超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条，《最高人民法院》第二条、第五条第一款、第十八条之规定，判决如下：一、确认蔡永超与深圳市聚豪物业管理有限公司签订的租赁合同无效；二、深圳市松岗琥珀交易市场有限公司应自本判决生效之日起十日内将涉案租赁物业返还蔡永超，并支付从2016年9月1日起的占有房屋期间的使用费168000元（以42000元/月的标准，计至实际腾空之日止，暂计至2016年12月30日），以及利息（按中国人民银行同期贷款利率分段计算：2016年12月前房屋占有使用费的利息以168000元为基数，从2016年12月11日起计至实际支付之日止；2017年1月后的房屋占有使用费利息，以当月所欠费用为本金，以当月11日为起算点，计至实际支付之日止）；三、驳回蔡永超的其他诉讼请求。本案受理费1836元，由深圳市松岗琥珀交易市场有限公司承担。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 许 林 锋人民陪审员 杨 明 畅人民陪审员 李 平 静二〇一七年七月二十八日书 记 员 莫超文（兼）书 记 员 李 玉 莹附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 来自