（2017）黔01民终2763号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2018-07-17
案件名称
贵阳鸿通运输开发有限公司、封雷商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贵阳鸿通运输开发有限公司,封雷
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终2763号上诉人（原审被告）：贵阳鸿通运输开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区解放路100号。法定代表人：黄河，该公司董事长。委托诉讼代理人：周嗣评，男，1964年7月10日出生，苗族，住贵州省贵阳市南明区，系公司员工。被上诉人（原审原告）：封雷，男，1978年3月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵阳鸿通运输开发有限公司（以下简称鸿通公司）因与被上诉人封雷商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿通公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决违反最高人民法院“关于逾期办证适用诉讼时效期间从合同约定的办证期限届满时起算”的规定，导致错误判决。买受人要求出卖人承担违约责任是基于合同之债享有的请求权，应适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定。原判将买受人要求出卖人办理权属证书的物权请求权与支付相应违约金的债权请求权捆绑在一起计算诉讼时效错误。原判认定双方在合同中对违约金的支付时间未进行约定，权利人可随时主张权利，混淆了违约行为与侵权行为的不同性质。本案逾期办证违约金为一时性债权，买受人从出卖人违约之日就知道或应当知道其权利受到侵害，要求出卖人支付违约金的请求权随即发生，诉讼时效应从违约之日起算，被上诉人2016年1月25日才向法院起诉，已超过两年诉讼时效，依法应驳回。被上诉人未进行答辩。封雷向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付因延迟办理产权的违约金3675.09元；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年3月5日，原告封雷与被告鸿通公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发建设的位于贵阳市××路××客流园区枢纽总站二期工程第A、B区（B）1层144号房屋，建筑面积共35.7平方米，套内面积16.24平方米，按套内建筑面积计算，该商品房总金额为367509元；付款方式为分期付款，买受人于2009年3月5日支付人民币捌万元进入资金监管账户中国建设银行贵阳城北支行52001453600052504001，余款人民币（大写）：贰拾捌万柒仟伍佰零玖元整，（小写）￥287509元整于签订合同当日起15日内付清。在该合同十五条关于产权登记的约定中载明出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定全款向被告支付了购房款。2015年5月18日，贵阳市房屋产权监理处为原告办理了所购房屋的权属证书。此后，因原、被告未就逾期办证的违约金事宜协商一致，原告遂诉至一审法院，提出如前诉请。审理中，原告提交（2015）筑民一终字第2308号民事判决书复印件一份，证明与原告购买同一物业的其他业主已经贵阳市中级人民法院生效法律文书判决被告支付逾期办证违约金；被告对证据真实性无异议，但认为该判决中业主是在诉讼时效内起诉，而原告起诉已超过诉讼时效。被告提交贵阳市城乡规划局筑规报[2010]97号《关于对“客流园区枢纽总站”使用功能进行调整的报告》、贵阳市南明区政府文件南府报[2012]127号《关于请求协调解决贵阳客流园区枢纽总站项目有关问题的请示》、贵阳晚报《长途客运站场调整建设时序》的报道、贵阳市南明区政府文件南府函[2012]206号《南明区人民政府关于商请调整贵阳客流园区枢纽总站项目规划指标有关事宜的函》、2012年12月3日贵阳市人民政府办公厅《关于取消贵阳客流园区枢纽总站客运功能相关问题的请求》公文处理笺、2013年5月13日被告出具的《关于达高桥搭接相关工作的情况说明》、贵阳市人民政府筑府专议[2013]264号《关于研究鸿通城项目建设有关问题会议纪要》、贵阳市城乡规划局筑规请[2014]431号《贵阳市城乡规划局关于南明区22-08-18号地块（贵阳客流园区枢纽总站鸿通城项目）规划条件调整审查意见的请示》、2014年9月28日《贵阳市人民政府市长办公会议纪要》、2015年4月27日《贵阳市人民政府市长办公会议纪要》、《鸿通城购物中心商铺委托经营合同》、《补充协议》、《中国法院2015年度案例》、《主体结构分部（分段）工程质量验收报告》、《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》、（2014）南民初字第956号民事判决书、（2014）南民初字第957号民事判决书各一份，证明被告未在约定时间为原告办理房屋产权证是由于政府行为导致，是法定免责事由，且原告的诉请已经超过诉讼时效；原告对上述证据真实性无异议，但认为政府行为并不是法定免责事由，被告应按照合同约定履行办证义务，且原告是主张债权请求，诉讼时效应从知道权利被侵害之时开始计算，原告的诉请未超过诉讼时效。另查，庭审中被告陈述原告所购房屋约定交房时间是2009年4月27日（应为2009年6月5日），但实际具备交房条件是2010年4月27日，该房屋从2014年7月29日起可以办理产权证书，具备办证条件后被告电话通知原告办理产权，但对于通知时间，被告未能举证证明。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，系有效合同，受法律保护，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，原告封雷已按合同约定履行了支付全部房款的义务，根据合同约定，被告鸿通公司应当在商品房交付使用后480日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案被告未在双方约定的时间内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使原告到2015年5月18日才取得所购房屋的产权证书，被告的行为已构成违约，依法应向原告承担违约责任，故对于原告要求被告按照合同约定按已付房价款的1%向其支付违约金3675.09元的诉请，一审法院予以支持。虽然被告提交相应证据证明原告所购房屋未能办理产权证书的原因是政府调整规划所致，但该情况并不属于被告法定或约定的免责事由，故对于被告所称未能办理产权证不是由其过错造成，不应向原告承担违约责任的辩称，一审法院不予采信。原告诉请被告逾期办证违约金的请求权应属于债权请求权，虽然该债权请求权受诉讼时效的约束，但诉讼时效的起算时间，不能简单地从商品房买卖合同中约定的办证之日届满后第二日起算。一般情况下，商品房的买受人不会在合同约定办证期限届满之日要求出卖人支付相应的违约金，而是待能够办理权属证书之时一并要求出卖人支付相应的违约金，因此，若将买受人要求出卖人办理权属证书的物权请求权与支付相应违约金的债权请求权割裂开来计算诉讼时效，对于作为买受人的原告来说明显不公，而且双方在合同中针对违约金的支付时间并未进行约定，对于未约定履行期限的债权，权利人可随时主张权利，故对于被告认为原告主张违约金已超过诉讼时效的辩称，一审法院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：被告贵阳鸿通运输开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告封雷延迟办理产权的违约金3675.09元。诉讼费718元，由被告贵阳鸿通运输开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，上诉人鸿通公司与被上诉人封雷签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方应按合同约定履行义务。被上诉人封雷按照合同约定已履行支付全部购房款的义务，而鸿通公司未按合同约定在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应承担违约责任。封雷向鸿通公司主张支付逾期办证违约金的请求权属于债权请求权，债权请求权应当受到诉讼时效的限制，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。虽然封雷于房屋交付后的第481日即应当知道鸿通公司未能按照合同的约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但对于鸿通公司是否支付违约金并不知情，且对于该债权的履行期限在双方当事人签订的《商品房买卖合同》中并未做出约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，对于未约定有履行期限的债权，债权人可以随时要求履行。即只有在封雷向鸿通公司主张履行支付违约金之义务，鸿通公司拒不支付的情况下，封雷才知道其权利受到侵害，故封雷诉请鸿通公司支付逾期办证违约金的请求并未超过诉讼时效。综上所述，鸿通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由贵阳鸿通运输开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘妍审判员 韦娟审判员 龙珑二〇一七年七月二十八日书记员 田鹏 微信公众号“”