（2017）京03民终8493号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-09-12
案件名称
北京中加恒业房地产开发有限公司与李磊商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京中加恒业房地产开发有限公司,李磊
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终8493号上诉人（原审被告）：北京中加恒业房地产开发有限公司，住所地北京市密云区西田各庄镇雁密路99号601室-188。法定代表人：任相亮，经理。委托诉讼代理人：徐明，北京市中运律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李磊，男，1982年3月1日出生，住北京市密云区。上诉人北京中加恒业房地产开发有限公司（以下简称中加恒业公司）因与被上诉人李磊商品房预售合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2017）京0118民初2952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭于2017年7月27日对本案公开开庭进行了审理。上诉人中加恒业公司的委托诉讼代理人徐明，被上诉人李磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中加恒业公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回李磊的诉讼请求；二、本案诉讼费由李磊负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，未能正确区分办证迟延责任。中加恒业公司于2014年底前就已经取得了李磊所在楼栋的初始产权登记，并同时具备了为李磊办理分户产权的条件。之后，中加恒业公司分别通过挂号信和张贴公告的方式通知李磊补交办证资料，李磊至今未能办证，根本原因在于其未能及时补交办证资料所致，责任应当由李磊自行承担。二、一审判决适用法律错误，导致中加恒业公司承担了莫须有的赔偿责任。相较于法律及司法解释的规定，当事人合同约定的条款有优先适用的效力。根据双方合同约定，赔偿的应当是李磊的“直接损失”，但李磊并未举证证明存在直接损失，故，一审直接适用6%的违约金计算比例属于适用法律错误。三、一审判决未能考虑判决结果与社会效益的结合，有失公允。北京市密云区共有300多户业主因商品房预售合同纠纷将中加恒业公司诉至法院，求偿金额合计高达2300多万元。一审判决一旦进入执行程序，将严重影响中加恒业公司的正常经营，并可能导致后续业主办证工作陷入停顿，进而影响社会和谐稳定。一审法院支持李磊全部求偿金额严重畸高，有失公允。李磊辩称，不同意中加恒业公司的上诉请求及理由，请求维持一审判决。李磊向一审法院起诉请求：1.中加恒业公司支付李磊逾期办证违约金57636元（自2015年6月20日至2016年2月5日，按年利率6%计算）；2.诉讼费由中加恒业公司负担。一审中，中加恒业公司承认李磊所主张的事实，但认为迟延办理产权证书是因李磊未及时补交相关办证资料导致的，且根据双方房屋买卖合同约定，延期办证应赔偿李磊的直接损失，李磊未举证证明其直接损失。此外，李磊要求按照年利率6%标准赔偿，明显偏高，故不同意李磊诉讼请求。一审法院认定事实：2012年6月30日，李磊与中加恒业公司签订《北京市商品房预售合同》，约定李磊购买中加恒业公司开发建设的位于北京市密云区房屋一套，房屋总价款148万元，并约定李磊同意委托中加恒业公司或中加恒业公司指定的代理机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用300元；如因中加恒业公司的责任，李磊未能在商品房交付之日起720（含）日内取得房屋所有权证书的，双方同意中加恒业公司赔偿因此对李磊造成的直接损失。合同签订后，李磊向中加恒业公司交纳涉案房款总计1524434元。李磊、中加恒业公司均认可涉案房屋交付时间为2013年6月30日。2016年2月5日，李磊取得涉案房屋产权证书。一审法院认为，中加恒业公司承认李磊在本案中主张的事实，故对李磊主张的事实予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李磊与中加恒业公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。中加恒业公司未按合同约定在李磊入住后720日内为李磊办理房屋产权证，已构成违约，应依法承担违约责任。中加恒业公司主张其违约行为系因李磊未按约定提供办证所需补充材料导致，但未提供充足有效的证据予以证明，一审对该辩解意见不予采信，故对李磊要求中加恒业公司支付逾期办理房屋所有权证书导致的违约损失的诉讼请求，一审予以支持。关于违约损失的计算方式，李磊主张以购房款为基数，按年利率6%计算，一审认为该请求亦属合理，应予以采纳。但李磊主张的违约损失计算时间有误，违约期间应当为2015年6月21日至2016年2月4日。关于违约损失的数额，一审根据实际违约天数并结合李磊的诉讼请求予以确定。中加恒业公司主张违约数额过高，缺乏依据，一审不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，判决：一、中加恒业公司于判决生效之日起七日内给付李磊二〇一五年六月二十一日至二〇一六年二月四日期间的逾期办理房屋所有权证书违约损失五万七千三百八十五元五角四分。二、驳回李磊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的二审争议焦点有二：一为中加恒业公司是否应当为迟延办理房屋产权证承担民事责任；二为一审判决确定的违约损失是否适当。对于争议焦点一，本案中，双方当事人在《北京市商品房预售合同》中，明确约定由房屋的买受人委托出卖人或者出卖人指定的代理机构向权属机构申请办理房屋权属转移登记，据此，本案中办理房屋产权证是中加恒业公司的合同义务。现李磊未能在双方合同约定期限内取得房屋所有权证书，中加恒业公司作为办证义务人应当对李磊未取得房屋所有权证书的原因承担举证责任。二审诉讼中，中加恒业公司主张未办理产权证的原因系李磊一直没有补交材料，导致迟延办证，但就此未能提交充分证据予以证明，中加恒业公司应当承担举证不能的不利后果，本院据此认定系由于中加恒业公司的原因导致李磊迟延办理房屋产权证，中加恒业公司应当对此承担违约责任。中加恒业公司的该部分上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。对于争议焦点二，双方当事人在《北京市商品房预售合同》中约定，由于出卖人责任导致买受人未能在合同约定日期内取得房屋所有权证书的，同意赔偿因此对客户造成的直接损失。中加恒业公司以此为由上诉主张李磊并未举证证明存在直接损失，一审法院以购房款为基数，按年利率6%计算判决违约金适用法律错误。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，由于中加恒业公司的原因导致在合同约定的期限内未给李磊办理房产证，限制了李磊对房屋物权的行使，给李磊造成了损失，双方在合同中没有约定具体的违约金，李磊的损失数额亦难以确定，因此可依照上述司法解释的规定计算李磊的逾期办证违约损失。李磊以购房款为基数，按年利率6%的计算方式主张损失并未超出上述司法解释的规定，一审法院予以支持是适当的，中加恒业的该部分上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。中加恒业公司提出的总赔偿金额过高，进入执行程序影响企业生产经营及后续办证的上诉理由明显缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，中加恒业公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1240元，由北京中加恒业房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋代理审判员 李 冉代理审判员 霍思宇二〇一七年七月二十八日法官 助理 刘 衍书 记 员 刘 波 来自：