（2017）沪0115民初41203号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2018-07-14
案件名称
上海富宁物业管理有限公司与朱正浩物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海富宁物业管理有限公司,朱正浩
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第三条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初41203号原告：上海富宁物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赵力，总经理。委托诉讼代理人：谷芳，女。被告：朱正浩，男，XXXX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海富宁物业管理有限公司与被告朱正浩物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月13日、7月6日公开开庭进行了审理。原告上海富宁物业管理有限公司的委托诉讼代理人谷芳、被告朱正浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海富宁物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费人民币1,856.30元；2.判令被告支付逾期交费(计算至2016年12月30日止)的违约金800元；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自2011年11月1日起，依据与上海市浦东新区XXXX名苑小区业主大会签订的《XXXX名苑物业服务合同》，为位于上海市浦东新区XXXX路XXX弄XXXX名苑业主提供物业管理服务。被告所有的上海市浦东新区锦安东路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积96.68平方米)每月应支付以0.80元/月/平方米收费标准计算的物业服务费77.34元。被告拖欠2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费1,856.30元。原告多次催讨无果，故提起诉讼。原告提供了1.《XXXX名苑物业服务合同》2份，证明原告为被告小区提供物业服务及物业费收费标准；2.上海市浦东新区XXXX名苑小区业主委员会分别于2016年9月8日、12月27日致原告关于《XXXX名苑物业服务合同》延展截止日、关于通知富宁物业前来洽谈物业交接事宜的函件2份及2017年3月27日原告与XXXX名苑小区上届业委会、现任业委会、花木房办、东城三居委等就XXXX名苑小区公共收益、物业费等问题协调会的《会议纪要》，证明原告实际为被告物业所在的小区服务至2016年12月31日止；3.上海市不动产登记簿，证明被告的物业坐落于原告提供物业服务的小区内；4.2016年关于小区保洁外包的材料，证明小区的保洁工作原告已外包给他人；5.电梯定期检验报告、维护保养自检报告、急修单及2014年2月至2016年12月客梯维护保养作业记录，2012年3月至2016年12月日常房屋报修记录簿，证明原告为小区提供服务；6.2014年全年、2015年7月至11月及2016年全年的保安值勤记录，2016年1月至12月外来车辆进出小区的记录，证明原告按物业合同中的标准为小区服务。被告朱正浩答辩：原告作为被告物业的服务管理公司在安保、保洁等物业服务上均未尽到合同约定的管理责任，要求驳回原告的诉讼请求。理由：1.原告安排其工作人员居住在地下停车库，生活起居、厨房都在下面，到处是油烟等各种气味，存在着安全隐患，被告因居住底楼，严重影响被告的生活环境；2.如同被告楼上XXXX室杨胜在法庭上的所述，被告居住处并没有设置垃圾中转站，但自从原告作为小区物业管理企业后，被告房屋的北面就成了垃圾中转站，垃圾从露天堆放到搭棚堆放，有生活垃圾，也有建筑垃圾，气味难闻，被告平日里都不敢开窗，被告与其他业主多次向原告反映，要求妥善解决，但原告置之不理；3.按照原规划，楼道门应安装红外线防盗设施，但原告未予安装。2016年8月被告及楼上XXX室、XXX室等多户业主家遭窃，事后，原告仍不予改善小区安全设施，导致当年小区又发生失窃事件，被告的人身安全得不到保障；4.公用配套设备设施日常保养维修服务缺失，2016年被告楼上XXX室杨胜家水表爆裂，但原告未及时安排修理，致202室进水后渗水至被告家中，被告家中墙面受损；5.小区平时外来人员及车辆随便进出、停放，小区业主无活动场所。另外，原告对小区停车位的安排不合理，对业主申请停车位的情况未公布、透明，没有按照先申请先得到的公平原则处理，导致业主间产生矛盾。对业主失窃自行车后的赔偿也不是一视同仁。原告的服务质量和态度都存在严重的问题，去年有70%多的业主就是否续聘原告为小区物业服务企业投了反对票。综上，系原告先违约，现被告保留要求原告对被告家中因失窃造成的财产损失，及因小区垃圾长期堆放在被告家附近给被告带来的精神损失承担赔偿责任的追诉权利。被告提供了1.公安机关开具的受案回执，证明其2015年8月12日因家中失窃而向公安机关报案；2.2016年7月之前小区黑车乱停的照片1组及被告于2015年6月、8月拍摄的小区停车的视频，证明原告未尽到公共秩序的管理责任；3.上海市商品房预售合同附件三内容及小区垃圾乱堆放的照片1组，证明被告小区内不设立垃圾中转站及必须配备红外线安全系统装置，但原告没有安装安全系统及在被告家附近设立垃圾堆放站；4.2016年10月17日上海市浦东新区锦绣一方名苑小区业主大会《关于富宁物业续聘表决结果的公告》，证明小区业主对原告提供的物业管理和服务不满意，对续聘之事有77.22%的业主投了反对票；5.提供被告于2016年6月6日及22日收到公安110的回复短信，证明被告曾为自行车失窃等事由向公安机关报警。经质证，被告对原告提供的证据1的真实性有异议，认为两份合同涉及的面积不同；对证据2、3无异议；对证据4、5、6的真实性有异议，认为上述材料仅是应付业主的流水账，记录不全面，没有原告与业主的沟通记录。房屋报修登记薄的记录不完整，2016年被告家中因渗水报修的情况无记录。值勤情况记录的内容雷同、格式化、字迹相同，好像一次性填写的。被告所在小区很大，各种各样的事情会发生，如停车位紧张，业主之间经常为停车位之事发生争吵，小区内时有自行车失窃事件发生，被告曾因自行车被窃及外来车辆停放在被告家门口等事件向原告反映，因原告不予理睬，被告无奈打公安110报警，但值勤记录中都无记录，没有反映这些情况，大部分时间段都表述为“正常”，去年小区有多辆车被划事件也无记录，故值勤记录有作假的嫌疑。外来车辆进出的记录不完整，平时外来车辆随意进出小区，占用小区的停车位，有时甚至停放在小区的绿化带，原告只管收取费用，不加以管理。原告对被告提供的证据1真实性无异议，但对证明目的不予认可；对证据2认为无拍摄的时间，不予认可；对证据3中的上海市商品房预售合同附件三真实性无异议，但认为原告清理垃圾也有时间点，照片反映的是垃圾未清理时的情况；对证据4的真实性无异议，原告实际为小区服务至2016年12月31日；对证据5的真实性无异议，但认为没有具体的内容及处理情况。根据原、被告当庭陈述及举证、质证情况，本院确认如下事实：2011年10月30日，原告(乙方)与上海市浦东新区XXXX民苑小区业主大会(甲方)签订《XXXX名苑物业服务合同》，由原告为坐落于上海市浦东新区XXX路XXX弄的XXXX名苑小区提供物业管理服务，其中合同第五条约定“乙方提供的物业管理服务必须符合下列规定：(一)物业管理服务等级和类别必须达到附件三《物业服务分等收费重新审核表》所列的等级和类别要求。其相对应的物业服务内容和标准须符合2005年6月13日上海市物价局和上海市房屋土地资源管理局联合发布的《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》中相应等级和类别规定的内容和要求；(二)物业其他公共事务的管理服务，详见附件四。”合同第七条约定物业服务费收费标准为小高层1.35元/月/平方米，多层0.80元/月/平方米。合同附件三为物业服务分等收费重新审核表、附件四为物业其他公共事务的管理服务及附件五为物业管理服务考核办法，合同约定期限为2011年11月1日至2013年10月31日止。2013年10月29日，双方续签《锦绣一方名苑物业服务合同》至2016年10月31日止，合同内容不变。2016年9月8日，XXXX名苑小区业主委员会致函原告，内容为因双方约定的服务期限将到期，需选聘下一期物业服务公司，同时，因该小区第三届业主委员会成立不久，工作复杂、繁重，协商要求将双方之间签订的物业服务合同的截止日顺延，直至其提前一个月书面通知为止。2016年10月17日，XXXX名苑小区业主大会发出《关于富宁物业续聘表决结果的公告》，参与投票的业主中有77.22%的业主持反对票，故结果为“反对续聘富宁物业”。2016年12月27日，XXXX名苑小区业主委员会致函原告，告知其已于2016年12月18日召开业主大会进行投票表决，当月25日公布结果确定了新的物业服务企业，要求原告于2016年12月31日办理交接手续。另查明,被告系XXXX名苑小区XXX弄XX号XXX室的业主，其房屋建筑面积为96.68平方米。因被告未交纳2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费，故原告诉来本院。本院认为，依照法律规定，上海市浦东新区XXXX名苑小区业主大会与原告签订的《XXXX名苑物业服务合同》，对业主具有约束力。原告作为锦绣一方名苑的物业管理企业，应当按照物业服务合同约定全面履行物业服务义务。根据物业服务合同的约定，原告负有对物业共用部位的维护、物业公共设施设备的日常运行和维护、公共秩序的维护、公共绿化养护服务等，包括对门岗值守、车辆人员进出核实等物业管理服务义务。审理中，作为业主的被告对原告提供的物业服务提出了家中失窃、进水受损、小区垃圾乱堆放等问题，对此原告提供了电梯维护保养作业记录及检验报告、保安值勤记录、外来车辆进出小区的记录等工作台账。本院认为，针对被告提出的原告物业服务不到位的情况，原告提供的相关工作台账存在不能全面、客观如实的反映其实际提供物业服务的情况，并且对照物业服务合同的附件约定的原告应当提供的物业服务的内容和标准，原告提供的工作台账也不足以证明其全面履行了物业服务合同约定的义务。审理中被告提供而原告未持异议的由XXXX名苑小区占有参与投票人数百分之七十余的业主对续聘原告为该小区物业管理服务企业投反对票的《关于富宁物业续聘表决结果的公告》，亦佐证原告未能全面按照物业服务合同约定的内容和标准提供相应的物业管理服务，故原告主张其已提供了符合物业服务合同约定的服务，本院难以认定。据此，原告要求被告按照物业服务合同约定的收费标准全额支付拖欠的物业服务费，依据不足。本院根据权利义务相一致原则，并结合物业服务合同的相关约定及本案的具体情况，对被告应当支付的2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费酌情予以调整。对原告要求被告支付逾期违约金的请求，考虑到被告因不满原告的服务而拖欠物业服务费，非恶意拖欠，故原告的该项诉请，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院》第一条、第三条，《物业管理条例》第七条第(五)项，判决如下：一、被告朱正浩于本判决生效之日起十日内支付原告上海富宁物业管理有限公司自2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费1,299.31元；二、驳回原告上海富宁物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告朱正浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 龚燕敏二〇一七年七月二十八日书记员 杨燕霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的业务。……二、《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；（五）按时交纳物业服务费用；……。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”