（2017）桂02民终603号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2018-06-11
案件名称
何某生、韦某林商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何某生,韦某林,曾某,覃某鸾,潘某,韦某军,姚某
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂02民终603号上诉人（原审被告）：何某生，男，1953年7月3日出生，汉族，居民，住广西柳江县。上诉人（原审被告）：韦某林，男，1982年1月25日出生，壮族，居民，住广西柳江县。上诉人（原审被告）：曾某，女，1982年10月1日出生，汉族，居民，住广西柳江县。上诉人（原审被告）：覃某鸾，女，1960年4月14日出生，壮族，居民，住广西柳州市柳北区。四上诉人共同委托诉讼代理人覃某师，广西柳顺律师事务所律师。四上诉人共同委托诉讼代理人韦某健，广西桂柳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘某，男，1959年6月22日出生，苗族，居民，住广西融水苗族自治县。委托诉讼代理人唐某辉，广西求衡律师事务所律师，代理权限为一般代理。原审被告：韦某军，男，1982年8月6日出生，壮族，居民，住广西融水苗族自治县。原审被告：姚某，男，1968年11月14日出生，汉族，居民，住广西柳江县。上诉人何某生、韦某林、曾某、覃某鸾因与被上诉人潘某、原审被告韦某军、姚某商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2016）桂0225民初553号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年2月15日受理后,依法组成由审判员曾庆斌担任审判长，审判员赵舒颖和审判员黄智文参加的合议庭审理了本案。书记员雷冰宇担任记录。上诉人的委托诉讼代理人覃某师、韦某健，被上诉人潘某及其委托诉讼代理人覃某师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人何某生、韦某林、曾某、覃某鸾的上诉请求：请求人民法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：上诉人与被上诉人在签订合同时约定2010年12月31日前将标的物交给被上诉人，那么，被上诉人在到期后上诉人未能按时交付标的物的时候就应当知道其权利受到侵害（法律是诉讼时效规定：知道或者应当知道），应当通过合法程序维护自己的合法权益，而不是以上诉人注销公司的相关公告进行认定诉讼时效。因此，一审法院认为上诉人提出诉讼时效不给予支持是错误的。其次，一审法院认定合同无效并不在被上诉人的诉请范围之内。因此，一审法院根据无效合同进行处理侵犯了当事人的诉权，应当是违法的。再次，一审法院根据合同无效又判决上诉人承担利息是错误的，合同的无效只是存在双方相互返还的问题，不存在利息的问题。上诉人在二审期间补充以下理由：1、被上诉人提交《收款收据》上的公章与上诉人在公安机关备案的公章不一致，故其不应当作为定案依据；2、上诉人不存在隐瞒销售许可证的行为，故不应当承担利息。综上所述，恳请二审人民法院依法查明本案的事实，能够支持上诉人的上诉请求。被上诉人潘某辩称，一审法院对本案的事实认定是清楚的，适用法律正确，判决公正，请求二审法院依法予以维持。原审被告姚某陈述称，本人不服一审判决支持被上诉人的诉讼请求。我公司已经登记公告了，在乡政府也贴有公告，是由叶春和负责的。同时也打电话通知业主了，但是韦某军是否与业主重新签合同本人不清楚。原审被告韦某军未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。潘某向一审法院起诉请求：1、依法判决韦某军、何某生、韦某林、姚某、曾某、覃某鸾连带退还潘某购房预付款195680元，赔偿潘某的利息损失55886元，合计251566元；2、本案诉讼费由韦某军、何某生、韦某林、姚某、曾某、覃某鸾承担。一审法院认定事实：潘某2010年4月27日与柳州瑞祥房地产有限责任公司签订了两份《内部认购书》，向柳州瑞祥房地产有限责任公司认购位于融水苗族自治县杆洞乡的项目的5-东1、5-西3两个商铺，并于2010年5月11日签订了《5号楼商铺交付协议》，约定柳州瑞祥房地产有限责任公司应于2010年12月31日之前将两个商铺交付给潘某使用。并分别于2009年12月14日（诚意金抵扣房款）、2010年4月27日、2010年4月29日、2010年5月11日分四次共向柳州瑞祥房地产有限责任公司交付了185280元购房款。2011年2月14日柳州瑞祥房地产有限责任公司被注销，但柳州瑞祥房地产有限责任公司并未向潘某交付商铺，亦未退还潘某的购房款。2016年3月7日潘某以韦某军、何某生、韦某林、姚某、曾某、覃某鸾已无继续履行合同的能力为由，向该院提起诉讼，要求柳州瑞祥房地产有限责任公司的股东何某生、韦某林、姚某、曾某、覃某鸾及该公司在项目的主管韦某军退还潘某的购房款195680元，并赔偿潘某的利息损失55886元。一审法院认为，潘某与柳州瑞祥房地产有限责任公司于2010年4月27日、29日签订了两份《内部认购书》，认购位于融水县杆洞乡的项目的5-东1、5-西3两个商铺，并于2010年4月27日交付了商铺5-东1的认购金40000元、于2010年4月29日交付了商铺5-西3的认购金20000元，双方签订的认购书属于商品房预约合同，但此后潘某又于2010年5月11日向柳州瑞祥房地产有限责任公司支付了5-东1、5-西3两个商铺的购房款95280元，加上2010年1月14日预交的诚意金30000元和2010年4月27日、29日预交的认购金60000元，已将该两个商铺的购房款185280元全部付清，双方亦于当日签订了《5号楼商铺交付协议》，约定于2010年12月31日前交付使用。双方签订的《内部认购书》及《5号楼商铺交付协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且柳州瑞祥房地产有限责任公司已经按照约定收受购房款，但认购的商铺并未建成竣工，故双方签订的协议应当认定为商品房预售合同，本案应为商品房预售合同纠纷。何某生、韦某林、曾某、覃某鸾在庭审中辩称，柳州瑞祥房地产有限责任公司在与潘某签订该协议的时候，该项目并未取得预售商品房许可证，该协议应当是无效合同。该院庭后到融水苗族自治县住房和城乡建设局及融水苗族自治县房地产管理所查询、核实，发现柳州瑞祥房地产有限责任公司确实没有取得商品房预售许可证明，根据相关法律和司法解释规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。柳州瑞祥房地产有限责任公司至注销时仍然没有取得预售许可证明，故潘某与其签订的协议应认定为无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）……”故潘某可以请求柳州瑞祥房地产有限责任公司返还已付购房款及利息、赔偿损失。但柳州瑞祥房地产有限责任公司已于2011年2月14日注销。公司于2011年4月30日在柳州日报上刊登注销公告，并在公告上通知债权人登记。2011年6月30日柳州瑞祥房地产有限责任公司作出清算报告，清算报告中提到：“……经结算，柳州瑞祥房地产有限公司没有债权债务，所以公司全体股东一致决定，注销本公司，并通过结算报告，将公司资产按股东出资比例分配给各股东。”并有清算组成员签名。依照《中华人民共和国公司法》及其司法解释规定，公司注销登记应当在清算之后，有限责任公司的清算组由股东组成。在公司清算时，清算组应将公司解散事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。而在本案中，公司在清算之前已经登记注销，且庭审中何某生、韦某林、姚某、曾某、覃某鸾并没有提供已经书面通知已知债权人的证据，只是通过公告通知。潘某作为已知债权人亦没有收到柳州瑞祥房地产有限责任公司的书面通知，故该清算方案不符合法律法规的规定。公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。本案中柳州瑞祥房地产有限责任公司未经依法清算即办理注销登记，导致公司无法依法进行清算，故该公司的股东何某生、韦某林、姚某、曾某、覃某鸾应对公司债务承担清偿责任。韦某军不是柳州瑞祥房地产有限责任公司的股东，何某生、韦某林、曾某、覃某鸾关于韦某军挂靠柳州瑞祥房地产有限责任公司的辩解亦无相关证据予以证明，潘某要求韦某军连带退还购房款及利息的主张和何某生、韦某林、曾某、覃某鸾关于先由韦某军予以退款的主张于法无据，该院不予采纳。因潘春芝所交款项不是潘某所购买的两个商铺的购房预付款，与本案无关，故仅支持潘某自己所交纳的购房预付款，利息也以潘某个人所交付的款项计算。因该案双方所签订的协议属于无效合同，基于合同无效的财产返还请求权应属于不当得利请求权，其诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算。因柳州瑞祥房地产有限责任公司未履行通知义务和依法清算义务，其注销之后，潘某并不知情，潘某在2015年年底才知道柳州瑞祥房地产有限责任公司已经注销，其合法利益受到了损害。潘某在本案之前，亦不知道该协议是无效合同的事实，故潘某起诉不存在已过诉讼时效的问题，对何某生、韦某林、曾某、覃某鸾关于潘某的起诉已过诉讼时效的主张，该院不予采纳。潘某请求支付利息的请求于法有据，依法应予支持，其在庭审中表示其利息计算方式是按人民银行同期基准利率从2010年4月29日计算至2016年2月29日，因潘某所交款项最后一笔95280元是2010年5月11日才支付，故该笔款项产生利息应当自2010年5月11日起计算，故何某生、韦某林、姚某、曾某、覃某鸾应支付给潘某的利息应为：1、以90000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2010年4月29日计算至2016年2月29日止；2、以95280元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2010年5月11日计算至2016年2月29日止。韦某军、姚某经该院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，该院依法对其缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条之规定，经该院审判委员会讨论，判决：一、何某生、韦某林、姚某、曾某、覃某鸾共同返还潘某已付购房款185280元并支付利息（利息计算方式为：1、以90000元本金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2010年4月29日计算至2016年2月29日止；2、以95280元本金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2010年5月11日计算至2016年2月29日止）；二、驳回潘某的其他诉讼请求。一审案件受理费5074元（潘某已预交），由潘某承担347元，由何某生、韦某林、姚某、曾某、覃某鸾负担4727元，何某生、韦某林、姚某、曾某、覃某鸾直接向潘某支付受理费4727元，该院不再办理收退费手续。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人不认可被上诉人“分别于2009年12月14日（诚意金抵扣房款）、2010年4月27日、2010年4月29日、2010年5月11日分四次共向柳州瑞祥房地产有限责任公司交付了185280元购房款”的事实，其认为《收款收据》上的公章与上诉人在公安机关备案的公章不一致，该公章不是真实的，所以该协议也不是真实的，但上诉人未能举证证实《收款收据》上的公章与其在公安机关备案的公章不一致，况且从上诉人认可真实性的《内部认购书》、《公司变更登记申请书》、《指定代表或者共同委托代理人的证明》、《柳州瑞祥房地产有限责任公司股东会议纪要》等证据来看，柳州瑞祥房地产有限责任公司存在使用两套公章的情形，因此上诉人主张《收款收据》上的公司公章是虚假的异议不能成立，本院不予采纳。综上分析，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，柳州瑞祥房地产有限责任公司与潘某签订的《内部认购书》、《5号楼商铺交付协议》已明确约定了商铺的位置、面积、单价、总价、交付时间以及违约责任，潘某亦将涉案商铺购房款全部付清，因此上述合同已经具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房预售合同。在未取得商品房预售许可证的情况下，双方签订的上述合同因违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，应属于无效合同。根据该司法解释第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”之规定，潘某作为买受人有权请求返还已付购房款及利息。又因柳州瑞祥房地产有限责任公司股东在未书面通知全体已知债权人的情况下就进行清算并解散注销公司，其行为违反了《中华人民共和国公司法》第一百八十五条“清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算组申报其债权”以及《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告”之规定，损害了潘某的合法权益，该清算行为未发生法律效力。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持”之规定，柳州瑞祥房地产有限责任公司股东应当对公司债务承担清偿责任。关于上诉人主张被上诉人的诉请已经超过诉讼时效的问题，其认为被上诉人在柳州瑞祥房地产有限责任公司未能按时交付标的物时就应当知道其权利受到侵害，此时应当开始计算诉讼时效，但本案并不是以合同有效为前提主张违约责任的纠纷，被上诉人潘某亦不是在柳州瑞祥房地产有限责任公司未能按时交付标的物时就知道或者应当知道合同无效并可请求返还财产及赔偿损失，因此上诉人的该项异议不能成立，本院不予采纳。上诉人还主张一审法院根据合同无效处理侵犯了当事人的诉权，但一审判决认定双方签订的合同无效事实和法律依据充分，该认定也并未与潘某的诉请（请求返还购房预付款及赔偿利息）相冲突，没有损害当事人的诉讼权利，因此上诉人的该项异议理由不充分，本院不予采纳。综上所述，上诉人何某生、韦某林、曾某、覃某鸾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，判决适当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4006元（何某生、韦某林、曾某、覃某鸾已预交），由上诉人何某生、韦某林、曾某、覃某鸾负担。本判决为终审判决。审判长 曾庆斌审判员 赵舒颖审判员 黄智文appoint二〇一七年七月二十八日书记员 雷冰宇 更多数据：