（2017）津0115民初4574号

裁判日期: 2017-07-28

公开日期: 2018-07-12

案件名称

郝武军与梁海龙、吴尚坤房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市宝坻区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郝武军,梁海龙,吴尚坤,天津兴旺宜家房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条

全文

天津市宝坻区人民法院民事判决书（2017）津0115民初4574号原告：郝武军，男，1979年9月3日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。被告：梁海龙，男，1977年12月8日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。被告：吴尚坤，女，1977年4月21日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。二被告委托诉讼代理人：王冲，天津星聚律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：冯熹微，天津星聚律师事务所律师。第三人：天津兴旺宜家房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区钰华街道商贸街交通大楼南150米。法定代表人：高兴旺，总经理。委托诉讼代理人：张宏云，公司员工。原告��武军与被告梁海龙、吴尚坤，第三人天津兴旺宜家房地产经纪有限公司（以下简称宜家地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝武军，被告吴尚坤及二被告的委托诉讼代理人冯熹微、第三人宜家地产公司的委托诉讼代理人张宏云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝武军向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告及第三人于2017年2月3日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告退还购房定金20000元；3.判令被告赔偿原告违约金158000元；4.判令第三人退还原告支付的中介费5000元；5.诉讼费由被告负担。在诉讼过程中，原告放弃第3项诉讼请求。事实及理由：2017年2月3日，原告与被告及第三人签订《房屋买卖合同》，合同约定：1.被告将其坐落在天津市宝坻区天馨家园××房屋及××号车库出售给原��，建筑面积为139.64平米，总房款158.5万元；2.原告支付被告吴尚坤定金20000元；3.2017年4月18日到房管部门订立房屋买卖协议。由于原告3月30日至4月5日期间要去外地，于是在2017年3月20日原告通知第三人和被告吴尚坤要去到房管局过户，第三人反馈被告不配合，被告吴尚坤电话告知原告联系不上梁海龙，不着急过户。2017年3月31日晚天津市发布购房新政，因被告未同意3月下旬与原告及时过户，原告购房首付比例提高到60%，由于首付款增加原告通过第三人与被告协商延期过户，但被告拒绝。4月底原告首付款凑齐通过第三人联系被告要求办理过户手续，被告屡次推脱不予明确回复，直至2017年5月16日被告明确表示不出售涉诉房屋，拒绝退还定金20000元。故原告呈诉。梁海龙辩称，同意原告第1项诉讼请求，不同意原告其他诉讼请求。吴尚坤辩称，请求��院依法驳回原告的诉讼请求。被告同意解除合同，同时要求原告承担违约责任，赔偿被告违约金158000元。庭审后，被告向本院表示，上述请求不作为反诉，只是抗辩意见。理由如下：1.原告所述与事实不符，被告吴尚坤出售天馨家园房屋的目的是为尽快筹集资金购买新房，所以签订合同开始被告就一直积极配合原告，希望尽快办理过户手续。被告根本不存在原告所述不配合过户的理由。相反，在商定办理网签同时打首付款的同时，是原告提出再等一段时间，等清明节过后再过户，中介也提醒被告，等到原告有能力支付首付款再去办理网签手续，因为当时原告根本没有能力支付房屋首付。而被告因为原告的迟延履行而导致在4月1日以后因新政出台无法购买天津市新楼盘，给被告造成极大损失。2.合同中约定2017年4月18日前办理网签并打首付款，可见在2017年4月18日前只要��告筹齐首付，双方可随时去房管部门办理过户手续。正是因为原告首付款不到位才导致合同要到4月1日以后才能履行才遇到政策调整，进而导致合同出现履行延迟。3.在4月18日之后被告多次联系中介询问原告是否能够继续履行合同，但是原告一直没有给被告肯定的答复，且告知被告如果等不及双方可以终止合同。可见，被告自始至终都是积极履行合同一方，而造成合同无法履行的真正原因其实在原告。本院经审理对双方无争议的事实确认如下：2017年2月3日，原、被告经第三人居间订立《房屋买卖合同》，约定：售房人：梁海龙（以下简称甲方）委托代理人：吴尚坤购房人：郝武军（以下简称乙方）第一条：房屋基本情况1、甲方自愿将坐落在天津市宝坻区天馨家园12-1-101的房屋出售给乙方。2、该房屋的基本情况如下：房屋产别：私产产权人：梁海龙第二条：成交价格甲、乙双方协商后的实际成交价格为1585000元。第四条：付款约定1、乙方的付款约定：（1）乙方于2017年2月3日向甲方交付该房屋定金20000元。（2）甲、乙双方于2017年4月18日前到房管部门订立房屋买卖协议。（3）乙方于2017年4月18日之前将该房屋首付款（含定金）（首付款实际额度以银行审核要求为准）交于天津市正孚发你的车经纪中心办理该房屋贷款资金监管及过户手续。第七条：免责条款如遇洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。合同签订后，原告于2017年2月5日向被告吴尚坤支付购房定金20000元。2017年3月31日，天津银监局和中国人民银行天津分行联合发布《关于完善差别化住房信贷政策的通知》（以下简称《通知》），原告郝武军因在本市且有购房贷款记录，申请商��性个人住房贷款执行二套房信贷政策，首付比例调整为不低于60%。《通知》颁布后，郝武军通过第三人联系被告吴尚坤，告知因首付比例提高，在合同约定的2017年4月18日前不能凑齐六成购房首付款，要求延期办理过户手续。被告梁海龙已于2016年10月25日将涉案房屋出售给被告吴尚坤，且吴尚坤一直居住至今，双方未办理房屋所有权转移登记手续。双方对以下事实存在争议：原告主张在2017年4月底凑齐首付款后积极联系被告要求办理房屋过户手续，但被告对此置之不理，后于2017年5月中旬明确表示不出售涉诉房屋，被告的行为构成违约。但被告吴尚坤称，在2017年3月底被告就积极履行合同义务，但因原告原因双方未能办理房屋过户手续，2017年4月18日之后被告多次联系中介询问原告是否能够继续履行合同，但是原告一直没有给被告肯定的答复，原告的行为构成违约，应承担违约责任，赔偿其违约金158000元。第三人当庭陈述，2017年4月18日前原告通过第三人与被告吴尚坤协商延期过户事宜，因未能确定具体时间，吴尚坤未同意。后于2017年5月原告告知第三人已凑齐首付款联系被告办理过户手续，被告吴尚坤表示不再出售涉诉房屋了。本院认为，原、被告及第三人经协商一致签订的《房屋买卖合同》其内容不违反有关法律规定，是合法有效的。该合同既具有买卖合同的性质又具有居间合同的性质，现原、被告及第三人间因房屋买卖及居间服务费用产生纠纷，案由应为房屋买卖合同及居间合同纠纷。原告主张被告违约，诉请解除三方签定的《房屋买卖合同》，本院认为，原告因《通知》的出台，首付比例提高，未能在2017年4月18日前凑齐六成首付款且已在合理期限内通知被告，因双方在协商延期过户问题上未能达��合意，后被告吴尚坤在2017年5月表示不再向原告出售涉诉房屋。现原告诉请解除三方签定的《房屋买卖合同》，被告及第三人均同意，故三方于2017年2月3日签订的《房屋买卖合同》应予解除。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告吴尚坤以被告梁海龙代理人的名义与原告签订《房屋买卖合同》，但其早在2016年10月就从梁海龙处购买了该涉诉房屋，钱款已全部给付，并居住至今，虽未办理产权转移登记手续，但被告吴尚坤确为涉诉房屋的实际所有人。原告交纳的定金20000元也是被告吴尚坤收取，故被告吴尚坤应返还原告购房定金20000元。被告吴尚坤称原告违约应支付违约金的抗辩意见，证据不足，本院不予支持。合同法第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。合同法第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因本市限购政策的实施，造成买卖合同不能继续履行，虽然第三人宜家地产公司为买卖双方提供了信息服务，促成了买卖合同的成立，应收取相应的报酬，但本院考虑第三人宜家地产公司的履行情况、实际工作量及收取的服务费金额，确定第三人宜家地产公司应返还原告居间服务费5000元的50%即2500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告郝武军与被告梁海龙、吴尚坤及第三人天津兴旺宜家房地产经纪有限公司2017年2月3日签订的《房屋买卖合同》；二、被告吴尚坤于本判决生效后十日内返还原告郝武军购房定金20000元；三、第三人兴旺宜家房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告郝武军居间服务费2500元。四、驳回原告郝武军其他诉讼请求。案件受理费3960元，减半收取计1980元（原告已预交），由被告吴尚坤负担，于判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员　　张宇倩二〇一七年七月二十八日书记员　　杜建玥附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的��释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关注公众号“”