（2017）苏01民终4578号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-08-25
案件名称
陈荟羽与徐新房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐新,陈荟羽
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终4578号上诉人（原审被告）：徐新，男，1964年9月12日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：王式军，江苏金政律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈荟羽，女，1977年1月9日生，汉族，住江苏省响水县。委托诉讼代理人：孙强，北京市京师（南京）律师事务所律师。上诉人徐新因与被上诉人陈荟羽房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初1538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。徐新上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由如下：一、一审法院认定截止2017年1月房屋差价为90万元没有依据。一审中被上诉人仅向法院提交了网站查明涉案小区房价截屏的复印件，并无其他证据；一审法院违法替代当事人举证，具有明显的倾向性；一审中上诉人主动表示愿意以330万元将涉案房屋卖给被上诉人，而被上诉人拒绝购买，表明一方面被上诉人并非诚意购买涉案房屋，另一方面房屋的差价并非一审法院酌定的那样。二、涉案房屋没有交易成功，上诉人并无过错。涉案房屋交易过程中，由于房价上涨，上诉人向被上诉人提出增加房屋价款，也是人之常情，上诉人并无作出任何法律意义上解除合同的行为；涉案房屋未能交易成功是因为该房屋被法院查封，且法院采取了公告送达的方式，上诉人对此并不知情，故上诉人对此并无过错。陈荟羽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一审法院为了进一步查清本案关键事实以及房屋的价值，节省诉讼资源，减少诉累，针对涉案房屋所在小区进行实地核查，对于涉案房屋同地段同楼层，同户型房屋价值进行询价，符合法定程序。一审法院（2016）苏0115民初7987号判决，已经确认上诉人存在根本违约行为，在两次诉讼过程当中，被上诉人均提出调解意向，但是上诉人均予以明确拒绝，由于上诉人的不诚信行为致双方合同解除，被上诉人因此次房屋购买造成了巨大的损失，为了息事宁人，早日解决纠纷，没有提起上诉。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。陈荟羽向一审法院起诉请求：一、判令徐新返还定金100000元及利息（自2016年4月14日按银行同期贷款利率计算至实际给付之日）；二、判令徐新赔偿陈荟羽损失1000000元，损失包括房屋差价损失2000000元以上（1月份平均41000元/平米）、房屋租金15600元、中介费33820元。一审法院认定事实：2016年4月13日，徐新（甲方）、陈荟羽（乙方）与南京存房房地产经纪有限公司（丙方）签订存量房交易合同。合同约定徐新向陈荟羽出售位于江宁区秣××街道清水××东路××万科金域××室房屋，建筑面积135.92平方米，总价3300000元，房屋为精装修、送固定硬装。签订合同后，如因甲乙双方责任导致合同未正常履行，丙方佣金不予退还，由违约方承担责任。签约当天，陈荟羽向徐新支付定金100000元。2016年6月26日，双方就合同履行进行谈话。徐新明确提出房屋现值4100000元，双方合同价格3300000元，800000元的涨价一人一半，以不低于3700000元价格出售给陈荟羽。否则其愿意双倍返还定金并承担中介费，不承担违约金。陈荟羽不同意加价，徐新明确表示不愿意按原价出售房屋。2016年7月1日，陈荟羽向一审法院提起诉讼，诉讼中陈荟羽要求继续履行合同，并向一审法院提存全款3200000元。徐新不同意继续履行。2017年1月3日，一审法院查询房屋信息以确认是否适合继续履行，发现涉案房屋于2016年1月21日被一审法院另案查封。在另案中，高素萍起诉徐新在出售涉案房屋过程中擅自加价构成违约，要求解除合同。一审法院于2016年1月21日作出（2015）江宁开民初字第2153号民事裁定书查封涉案房屋，并于2016年7月19日判决解除合同，徐新应向高素萍返还定金100000元并赔偿房屋差价448400元。2017年1月3日，一审法院告知陈荟羽房屋查封情况并释明本案不适合继续履行。2017年1月6日，一审法院对陈荟羽上述起诉作出（2016）苏0115民初7987号民事判决书，因房屋被查封无法过户，驳回陈荟羽要求继续履行合同的诉讼请求，并判令解除合同。2017年2月3日，一审法院受理陈荟羽本次诉讼。陈荟羽提交：1、其与南京存房房地产经纪有限公司于2016年4月13日签订综合保障服务协议及收款收据，证明其向中介公司支付居间服务费16500元、保障服务费16500元及按揭服务费8200元，徐新认为与本案无关，为陈荟羽与中介公司之间关系，其方认可居间服务费为16500元，其他费用不予认可；2、向案外人出售房屋及租住房屋证据各一组，证明其方房租损失15600元（2600元/月×6个月），徐新认为与本案无关；3、网站查询金域蓝湾均价截屏，证明2017年1月均价为41305元/平米，徐新不认可，认为房屋价值3700000元。3月15日，一审法院走访涉案房屋所在金域蓝湾小区附近中介公司询问房屋价格，2017年1月，涉案房屋或同地段同类型房屋成交价格约在4400000-4600000元之间。一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一、定金及其利息。双方合同于2017年1月28日解除，陈荟羽有权要求返还定金。对于定金利息，因陈荟羽未适用定金罚则，且其主张的房屋差价损失已覆盖了房屋买卖合同未能履行的实际损失和预期利益损失，故对其主张定金利息不予支持。二、房屋差价损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的违反合同可能造成的损失。房屋买卖合同签订后，双方应依约履行，房屋价值涨跌的后果都由买方承担，故本案合同履行期内房价的上涨差价也属于陈荟羽的预期利益。签订合同后，徐新于2016年6月提出加价400000元，理由是房屋公认价值为4100000元，涨价了800000元，说明徐新在合同履行中已知房价上涨，其已经或应当预见到此时违约给对方造成的损失。陈荟羽于2016年12月将剩余房款全部提存法院，坚决要求继续履行合同，但因徐新的房屋被查封导致无法继续履行，故合同无法履行是由于徐新的原因，陈荟羽对合同履行没有过错，徐新应当赔偿陈荟羽的损失。参考中介的询价、网站公开的同小区类似房屋的成交价格，一审法院酌定截至合同无法继续履行的2017年1月房屋差价为900000元。三、居间服务费。合同约定如因买卖双方责任导致合同未正常履行，中介方佣金不予退还，由违约方承担责任。故陈荟羽所支付的居间服务费16500元为其实际损失，徐新应予赔偿。陈荟羽同时主张的保障服务费、按揭服务费分别是对房屋的调查、保障和买方办理按揭的费用，不属于居间服务费的范畴，陈荟羽要求徐新赔偿该两项费用没有合同依据，不予支持。四、租金。因租金的产生不是徐新违约造成的直接损失或可预见的损失，故对该项诉讼请求不予支持。一审法院判决：一、徐新应于判决发生法律效力之日起十日内返还陈荟羽定金100000元并支付房屋差价损失900000元、中介费16500元，合计支付陈荟羽1016500元。二、驳回陈荟羽其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费14750元，保全费5000元，合计19750元，由陈荟羽负担1499元，由徐新负担18251元。二审中，当事人没有提交新证据。庭审中，被上诉人明确其一审诉讼请求第二项为：房屋差价损失、租金、中介费等损失合计主张100万元。双方均确认一审法院（2016）苏0115民初7987号民事判决于2017年1月28日生效。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、上诉人是否应当承担解除合同的违约责任；二、本案房屋差价损失能否确定为90万元。关于争议焦点一，本案双方之间签订的房屋买卖合同经生效民事判决裁判已于2017年1月28日解除，解除的原因系涉案房屋被查封，而涉案房屋被查封的原因在于上诉人在与案外人高素萍的民事纠纷中存在违约行为，故上诉人对涉案合同的解除存在过错，其应当承担解除合同的违约责任。上诉人主张其提出增加房屋价款的请求属人之常情，与双方合同约定不符，亦违背诚实守信原则，本院对此不予支持；上诉人还主张涉案房屋被查封系经公告送达其不知情，故其不存在过错，因涉案房屋被查封的原因在上诉人，故不论送达方式如何上诉人均存在过错，本院对其此主张亦不予支持。关于争议焦点二，一审中，因双方均未能举证证明涉案房屋2017年1月的确切价值，故一审法院结合被上诉人提供的涉案房屋所在小区均价的初步证据和一审法院到相关中介机构进行询问的结果，依法酌定至2017年1月涉案房屋差价为90万元并无不当。上诉人主张该差价没有依据，但并未提出相反证据或充分的理由进行反驳，故本院对其主张不予支持。综上所述，徐新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13949元，由上诉人徐新负担。本判决为终审判决。审判长 夏海南审判员 白文虎审判员 刘 凡二〇一七年七月二十八日书记员 朱亚芳 来自