（2017）渝0108民初8959号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-12-28
案件名称
中海物业管理有限公司与金晓娟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南岸区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中海物业管理有限公司,金晓娟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初8959号原告中海物业管理有限公司，住所地广东省深圳市南山区高新技术产业园南区科技南八道豪威科技大厦7A，统一社会信用代码91440300618888347D。法定代表人王琦，董事长。委托代理人曹蓓，女，汉族，1983年3月2日出生，中海物业管理有限公司员工，住重庆市南岸区。被告金晓娟，女，汉族，1982年9月17日出生，住重庆市南岸区。原告中海物业管理有限公司（以下简称中海物管公司）诉被告金晓娟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员詹勃长适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中海物管公司的委托代理人曹蓓、被告金晓娟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告中海物管公司诉称，原告与重庆嘉江房地产开发有限公司（以下简称嘉江公司）签订《[紫御江山]二组团前期物业服务合同》，该合同约定由原告为嘉江公司开发的“江御二期”提供前期物业服务，并按照合同约定向业主和物业使用人收取物业服务费和其他费用，同时约定了收费标准和缴费时间等。2015年5月11日，重庆市物价局对该项目物业服务费收费标准予以备案，并注明符合备案条件。被告系江御二期（海悦府）9栋3006号房屋的业主，物业面积97.71平方米。作为小区业主，被告享受了原告提供的物业服务，但却未按照合同约定交纳物业服务费等费用，2014年12月至2017年4月期间，被告未交纳物业服务费6233.84元，2014年12月至2017年4月期间，被告未交纳公共区域分摊水电费245.39元。经原告多次催收被告仍未交纳。原告为维护自身合法权益，诉至法院请求判令被告交纳上述费用并按合同约定支付违约金和利息损失。被告金晓娟辩称，我在接房时发现阳台推滑门有问题，一直锁不到，我们向原告反映了情况，原告来看了几次，修了两次，但至今仍没有修好。烟道跑烟，小区到处都是广告，摆摊设点、麻将馆到处是；游泳池很脏，草地到处是杂草，下水道脏，冒臭气，直饮水机占用公摊面积，楼道堆放建筑垃圾。经审理查明，原告中海物管公司是具有壹级资质的物业服务企业。被告金晓娟是重庆市南岸区福民路39号9幢30-6号房屋业主，该房屋建筑面积97.71平方米。中海物管公司与南岸区弹子石国际社区的开发商嘉江��司签订了《国际社区（江御二期）前期物业服务合同》，约定由原告为国际社区（江御二期）提供前期物业服务。合同约定了物业管理区域概况、服务内容与标准、物业服务费用、违约责任等内容。双方约定的物业服务费用收费标准如下（按建筑面积计算）：住宅2.20元/月/平方米（含电梯费）。共用部分、共用设施的公共能耗费按户据实分摊后由产权人或使用人交纳。合同还约定物业服务费按月交纳，业主应在每月5日前预交本月物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日的次月1日起，每日按应缴费用的千分之零点五的标准收取违约金。合同签订后，原告为国际社区（江御二期）提供了物业服务至今，但被告未依照合同约定向原告交纳物业服务费等费用，从2014年12月起至2017年4月止，被告共拖欠原告物业服务费6233.84元，拖欠公摊水电费共计245.39元。经原告催���后，被告仍未予交纳。庭审中，被告提交照片若干，拟证明原告提供的物业服务不到位，并存在安全隐患。原告对被告提交照片的真实性、关联性不予认可。上述事实，有原告举示的入伙房屋交接单、业主信息登记表、商品房质量保证书、《国际社区（江御二期）前期物业服务合同》、《临时管理规约》、催收函及EMS邮寄回执单、资质证书、物价局收费价目表、欠费明细表以及被告提交的照片等证据在卷为凭，结合当事人陈述，并经庭审质证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事��为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，由原告中海物管公司与嘉江公司签订的《国际社区（江御二期）前期物业服务合同》对包括被告在内的全体业主均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。现原告已按照合同约定为被告提供了基本的物业服务，被告即有义务向原告交纳物业服务费、公摊水费、公摊电费费用，故原告要求被告支付拖欠的从2014年12月起至2017年4月期间的物业服务费6233.84元，公摊水、电费245.39元，共计6479.23元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付违约金和逾期付款利息损失的请求。本院认为，本案中，被告未按约定交纳物业服务费和公共区域分摊水、电费已构成违约，因此对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。同时，原告并未提供证据证明被告的违约行为给原告造成了其他损失，故在原告要求被告支付违约金之后，再要求被告支付逾期付款利息损失，二者有所竞合，本院不予支持。关于原告请求的违约金的计算标准，双方合同约定为每日按应缴费用的千分之零点五计算，以弥补原告损失为原则，本院酌情调整为按中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率为标准计算。关于被告金晓娟辩称在接房时发现阳台推滑门有问题，一直没有修好以及烟道跑烟，小区到处都是广告，草地到处是杂草，楼道堆放建筑垃圾等问题。本院认为，物业管理服务是一项长期性、综合性、事务性的服务，有其自身的特殊性。在长期的服务过程中，物业公司难免会存在一定的服务瑕疵，但该瑕疵并不必然成为服务享受人拒交相关费用的合法理由。服务享受人当然享有监督、建议的权利，但也应有起码的容忍义务。本案中，被告向��告反映了推滑门有问题后，原告去进行了查看，并进行了维修，在其义务范围内履行了相应义务。结合本案中原、被告提交的证据，并不能据此认定原告提供的物业管理服务不到位并存在安全隐患，故被告仍应当按时足额交纳物业服务费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国国务院物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款之规定，判决如下：一、被告金晓娟在本判决生效后十日内支付原告中海物业管理有限公司自2014年12月起至2017年4月期间拖欠的物业服务费6233.84元，公摊水、电费245.39元，共计6479.23元并按照���国人民银行同期贷款基准利率支付违约金（自物业费逾期之日的次月1日起，以所欠金额为基数计算至欠款付清之日止）。二、驳回原告中海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告金晓娟承担（此款已由原告中海物业管理有限公司垫付，被告金晓娟支付上述款项时一并付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）代理审判员 詹勃长二〇一七年七月二十八日书 记 员 凌 莉 来自：