（2017）苏0583民初1943号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-11-10
案件名称
许军厂与昆山福记置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许军厂,昆山福记置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条；《中华人民共和国物权法》：第三十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初1943号原告：许军厂,男,汉族，1978年8月15日生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：顾海宁，江苏闻贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜元元，江苏闻贤律师事务所实习律师。被告：昆山福记置业有限公司,住所地江苏省昆山开发区车站路399号,统一社会信用代码91320583773750305T。法定代表人：王振清，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜长文，该公司员工。原告许军厂与被告昆山福记置业有限公司商品房购销合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法由代理审判员周方园独任审判，并于2017年3月22日公开开庭进行了审理，由于案情复杂，后组成合议庭于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告许军厂的委托诉讼代理人顾海宁、杜元元、被告昆山福记置业有限公司委托诉讼代理人杜长文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许军厂向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还购房款525000元；二、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月，原告购买被告开发的位于昆山市开发区××花园××室房屋，总价1290377元，付款方式为：原告支付被告首付款110377元、向ＸＸ借款48万元并由ＸＸ直接支付至被告账户，余款70万元通过银行贷款方式支付。后来，由于被告办理产证迟缓，原告于2016年6月27日将上述房屋以总价1595000元转卖给案外人蒋逸晴（该房屋买卖合同由蒋逸晴的母亲管小妹代为签订）。7月4日，原、被告和蒋逸晴签订了退房协议书，该协议书约定由蒋逸晴支付原告695000元用于归还原告贷款，蒋逸晴用该房屋向银行抵押贷款90万元用于支付剩余房款，上述款项均已到位。原告认为，被告收取了原告和蒋逸晴两方的贷款金额及原告额首付款，应退还原告90万元。经原告多次催讨，被告仅支付了原告375000元，尚有525000元未支付，侵害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，故起诉至法院。被告昆山福记置业有限公司辩称：原、被告之间是签过商品房购销合同的，原告一共支付款项为现金190377元及银行贷款70万元，共计890377元。后由于原告没有按照约定归还银行按揭贷款，银行方面联系被告要求被告出面与原告沟通，原告告知被告其已破产实在无法继续归还贷款。经协商，在被告保证只要原告同意退房可拿回已付款项且有余款的情况下，原告表示同意，并于2016年6月23日签订了退房协议。被告的销售部门于2016年7月4日与新买家即案外人蒋逸晴达成购房意向，也告知蒋逸晴该房目前仍备案在原告名下，需要先退后买，售楼处为确保交易的安全，也是应蒋逸晴的要求，原、被告及蒋逸晴三方又于2016年7月4日签订了一份退房协议书。交易完成后，被告在向原告退款时发现原告支付的首付款为190377元而并非原告声称的260377元，被告在支付38万元后要求原告提供7万元的付款证明后再支付剩余款项，但原告无法提供该证明，并多次到售楼处和开发商处催款无果，才引起了本次诉讼。蒋逸晴实际支付的房款为1595000元，其中1290377元支付给了开发商，溢价部分304623元中1899623元分配给了原告，余款115000元作为售楼处的佣金。经审理查明：2013年10月25日，原、被告签订《商品房购销合同》一份，约定：被告将永泰花园XX号楼XX室以总价1290377元出售给原告，付款方式为：首付款590377元于2013年10月25日前支付，余款70万元通过办理银行贷款方式支付。被告应当在2015年5月30日前，将取得交付备案证书的房屋交付（款清后交付）原告。2013年10月25日，原告与案外人ＸＸ签订《购房借款协议》一份，该协议载明：原告因购买涉案房屋时暂时无法补足首付款，向ＸＸ借款48万元，由ＸＸ将此笔借款直接支付至银行监管账户，原告承诺于2014年12月30日前还清所有借款。ＸＸ在2017年3月22日的庭审中出庭作证，当庭陈述：原告到被告处购房涉案房屋时，我是永泰花苑售楼处的负责人，原告来买房子的时候没有钱，原告让我垫付，当时打印了欠条让原告签字、写金额，我和原告当时都签字了。我没有付过钱给被告，原告也没有给过我任何款项，我于2014年离开了公司。原告于2013年10月16日支付1万元、于2013年10月28日支付10万元、于2013年10月31日支付377元、于2014年6月1日支付5万元、于2014年7月2日支付3万元，并于2014年3月28日通过银行贷款支付70万元。原告未付清房款，未取得过房屋，房屋的产权证亦未办理至原告名下过。后来，原告的银行贷款出现多次逾期未归还。原、被告双方就此进行协商，双方于2016年6月23日签订《退房协议书》一份，该协议书载明：原告于2013年购买位于永泰花苑XX号楼XX室房屋一套，总价1290377元，由于个人原因原告向被告申请办理退房手续，经双方友好协商，现约定如下：1、原告配合被告办理退房手续；2、被告退还原告总计450000元，包含原告已付首付款260377元；3、原告付清截止2016年6月23日的按揭贷款银行所有的应付款；4、剩余本金金额约有66.87万元由被告代为结清，原告无条件办理退房；5、付款方式：自本协议签订起7日内被告支付原告100000元，原告还清银行截止到2016年6月23日前的应付款，退房完成后被告支付原告350000元。6、被告支付原告款项后，原告必须按照约定配合被告办理退房手续，若由于原告原因无法如期办理退房手续，则原告需按已付款双倍返还被告。在原、被告双方签订了上述《退房协议书》后，经房产中介介绍，案外人蒋逸晴愿意购买涉案房屋，并于2016年6月27日与原告签订《房屋买卖合同》一份，约定：原告将永泰花苑XX号楼XX室房屋以总价1595000元出售给蒋逸晴，蒋逸晴在2016年6月30日前支付定金30万元、2016年7月5日前支付首付款695000元（含定金），余款90万元通过银行贷款支付，原告需用蒋逸晴的首付款归还此房贷款，并保证此房可以直接至售楼处进行更名签约。2016年7月4日，原、被告及案外人蒋逸晴签订《退房协议书》一份，该协议书载明：原告于2013年购买位于永泰花苑XX号楼XX室房屋一套，总价1290377元，其中银行贷款700000元。现原告与蒋逸晴达成了房屋转让协议，并向被告申请办理退房且转让于蒋逸晴的手续，经友好协商，现约定办理步骤如下（被告配合办理撤销预售合同备案手续及与蒋逸晴签署新的预售合同）：1、蒋逸晴将695000元支付原告用于结清银行按揭贷款。原告必须将银行出具的贷款结清证明交于被告，如原告未能取得银行贷款结清证明则由原告与蒋逸晴自行协商解决，被告不负任何责任；2、被告配合原告办理退房手续；3、被告垫付390377元用于蒋逸晴刷卡支付房屋首付款（POS银行小票），待被告退还原告已付首付款时扣除；4、蒋逸晴办理银行按揭贷款900000元，若由于其原因无法办理银行按揭贷款或者申请银行贷款额度不足则由原告与蒋逸晴自行协商解决或由以现金形式补足，被告不负任何责任；5、蒋逸晴银行按揭贷款全额放至被告账户后可以至永泰花苑售楼处办理交房手续。上述协议签订后，原、被告双方办理了退房手续，被告与蒋逸晴签订了《商品方购销合同》，合同约定的房屋总价为1290377元，蒋逸晴已按合同约定支付全部房款并已将房屋过户至其名下。在上述手续办理完毕后，原告认为被告应退还原告的款项为90万元，但被告实际仅退还原告37.5万元，尚有52.5万元未退还，引起本案纠纷。上述事实由商品房购销合同、贷款合同、购房借款协议、收据、房地产买卖居间合同、退房协议书、收条、转账记录、取款记录、结婚证、他项权证、证人证言及各方当事人的陈述予以证实。本院认为：原、被告之间签订的《商品房购销合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同全面履行。双方的争议焦点在于，原告认为其将涉案房屋以总价1595000元出售给了蒋逸晴，原告应取得房屋差价部分，两份《退房协议书》应以第二份为准；被告认为原告未付清房款，从未取得过房屋所有权，无权出售房屋，虽然有两份《退房协议书》，但两者并不冲突，6月23日签订的《退房协议书》确定了双方解除合同的具体内容，7月4日签订的《退房协议书》则是应购房者蒋逸晴要求所签，且两份《退房协议书》的内容并不矛盾。本院认为，在原、被告双方之间的合同签订后，原告未能按照合同约定支付全部房款且无力归还银行贷款，双方经协商于2016年6月23日签订《退房协议书》，约定由被告为原告归还剩余的银行贷款并退还原告部分房款，原告协助被告办理退房手续，双方合同至此解除。至于7月4日签订的《退房协议书》，则是因为购房者蒋逸晴的出现，被告与蒋逸晴协商后约定由蒋逸晴将为原告归还银行贷款，但对于原告可从原、被告双方的合同解除中可获得的款项并未作出变更，两份《退房协议书》并不矛盾。关于原告已支付的款项和被告已退还的款项，原告主张已支付的款项为6月23日的《退房协议书》所载明的260377元，被告提出原告实际支付的首付款为190377元，《退房协议书》上的数字有误，原告提供了配偶的取款记录以证明其支付了上述差额7万元，本院认为，双方达成的《退房协议书》在原告付款之后，且被告作为开发商，有条件、有时间核实原告实际付款的情况，在此种情况下被告抗辩该金额系由原告陈述而被告并未核实，不具有可信性，对于被告的该抗辩本院不予采信，再结合原告提供的取款记录，本院认可原告的主张确认原告已支付的款项为260377元。关于原告收到的被告退还的款项的数额，原告出具的收条载明共计收到38万元，其中36万元转账，2万元为现金，但被告提供的转账记录仅为35.5万元，提出由于当时账上金额不足，剩余的5000元系现金支付，结合被告提供的转账记录及账户信息，当时该账户内的金额确实不足以足额支付36万元，本院对于被告的抗辩予以采信，本院认定被告共计退还原告的款项为38万元。综上，被告根据6月23日的《退房协议书》共应退还原告45万元，实际支付38万元，尚有7万元未支付，故本院认定被告还应支付原告7万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告昆山福记置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告许军厂7万元。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9050元，由原告许军厂负担7843元，由被告昆山福记置业有限公司负担1207元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××76。审 判 长 周方园人民陪审员 吴伟萍人民陪审员 缪美琴二〇一七年七月二十八日书 记 员 肖 月 微信公众号“”