（2017）京02民终6463号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-08-01
案件名称
刘海超与刘倩、王兆源房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘海超,王兆源,刘倩
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终6463号上诉人（原审原告）：刘海超，男，1983年6月5日出生。委托诉讼代理人：张云鹏，北京汇都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王兆源，男，1985年5月26日出生。委托诉讼代理人：李小慧，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏（王兆源之母），1954年9月9日出生，住北京市丰台区。原审第三人：刘倩，女，1986年7月28日出生。委托诉讼代理人：李小慧，北京市盈科律师事务所律师。上诉人刘海超因与被上诉人王兆源及原审第三人刘倩房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初19795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。刘海超的上诉请求为：撤销一审判决，裁定将本案发回重审或者改判支持其一审的全部诉讼请求。刘海超的主要上诉理由为：王兆源在交房之前已经存在违约行为；依据双方的合同变更申请单，我支付40万元定金的前提是8月31日前交房，现未交房，我有权收回定金；实际是王兆源不想继续出卖房屋，我才收回定金的。王兆源的答辩意见为：同意一审判决，不同意刘海超的诉讼请求。是刘海超于8月31日拒绝收房，不是我不交房；后其又要求我退回定金，我理解双方合同已经解除。刘海超向一审法院起诉的请求为：1、要求王兆源将北京市丰台区×××号房屋过户至我名下并交付上述房屋；2、王兆源以总房款226万元为基数向我支付逾期交房的违约金（自2016年8月31日起至房屋实际交付之日止）；3、王兆源向我支付违约金45万元；4、本案诉讼费用由王兆源承担。一审法院查明的事实为：2016年7月10日，王兆源（出卖人、甲方）与刘海超（买受人、乙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》，约定甲方出售北京市×××号房屋（以下简称104号房屋），房屋成交总价226万元，乙方应于签合同当天向甲方支付定金3万元。乙方于批贷后且于过户前5个工作日内将第一笔首付款102万元以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。签订上述合同当日，刘海超向王兆源支付了定金3万元。2016年8月11日，双方办理了网签合同。2016年8月21日，刘海超（买方）和王兆源（卖方）签订了合同变更申请单，约定买方于2016年8月31日之前将第二笔定金40万元以理房通托管的方式支付卖方。买方于批贷后且于过户前5个工作日内将首付款62万元以理房通托管的方式支付卖方。卖方在收到第二笔定金40万元后，于2016年8月31日之前将该房屋交付给买方。2016年8月21日，刘海超将第二笔定金40万元通过理房通方式支付给王兆源。2016年8月31日，刘海超和王兆源到104号房屋办理交房手续时发生矛盾，未顺利交房。王兆源申请证人段某出庭作证，段某系本案房屋买卖交易的居间经办人，其称合同里并未约定家具随同房子出售；双方交房时因为屋内衣柜挪开后的部分墙皮未贴有壁纸，刘海超要求留下衣柜或者王兆源补贴衣柜后的壁纸，因此双方产生争执。刘海超和王兆源对于证人证言均不持异议。2016年9月5日，王兆源（售房人）与刘海超（购房人）签订了收款证明，载明：“本人刘海超系成交房屋的购买人，因售房人未按双方约定交房日期正常交房，双方沟通不愉快，现售房人王兆源拒绝继续履行合同，购房人向售房人索要已支付的定金43万元，且确认收到售房人退还的定金43万元。”王兆源主张房屋共有权人刘倩不同意出售房屋且称签署上述收款证明、刘海超要回全部定金即证明双方合同已经解除。刘海超认为要回定金不代表解除合同，针对其主张提交了其与中介公司工作人员的微信记录和短信记录，2016年8月31日与牛小波的微信记录中，刘海超称：“先不用中止贷款，我的律师说起诉继续履行合同和相关赔偿。”9月1日至9月7日短信内容：“于经理您好，有什么结果了吗？”“有回信吗？”“您问了吗？还是她再考虑？”王兆源对于刘海超提交的上述证据均不认可，坚称合同已经解除，随后并无联系。以某、补充协议、合同变更申请单、付款凭证、收款证明、房屋产权证、网签合同、证人证言，以及双方当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。王兆源与刘海超签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、收款证明等均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应当依照约定履行各自的权利和义务。现刘海超要求继续履行合同，而王兆源认为合同已经解除。综合本案中的证据，法院认为，2016年8月31日双方交房时发生矛盾后，刘海超于2016年9月5日索要其已经支付的全部定金，王兆源亦予以退还，双方据此签署了收款证明。应视为2016年9月5日双方以上述实际行为解除了合同。刘海超称其在要回定金后仍积极要求履行合同，但其提交的微信记录发生在9月5日之前，而短信记录内容亦不明确表明其要求履行合同的要求。故上述证据无法证明刘海超的主张。合同既已解除，现刘海超起诉要求王兆源将涉案房屋过户至其名下并据此要求王兆源支付逾期过户和合同违约金，法院对其诉讼请求不予支持。综上，一审法院于2017年3月判决：驳回刘海超的诉讼请求。二审诉讼中，当事人没有提交新证据。双方对一审法院查明的事实不持异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致的，可以解除合同。本案中，王兆源与刘海超签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人之真实意思表示，且不违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效。缔约双方均应恪守合同行使权利、履行义务。结合在案证据，2016年8月31日双方交房时发生矛盾后刘海超于2016年9月5日索要其已经支付的全部定金，王兆源予以退还，双方据此签署了载明“本人刘海超系成交房屋的购买人，因售房人未按双方约定交房日期正常交房，双方沟通不愉快，现售房人王兆源拒绝继续履行合同，购房人向售房人索要已支付的定金43万元，且确认收到售房人退还的定金43万元”的收款证明，上述索要及返还定金行为的法律后果应视为2016年9月5日双方就解除涉案房屋买卖合同达成一致意见并予以践行。现买受人刘海超在索要并收取退回的定金后仍诉请继续履行合同，依据不足。且刘海超未能就双方在返还及收取定金后仍有意继续履行合同或就继续履行合同产生了新的一致意思表示提供证据予以证明。综上所述，刘海超之继续履行合同的相应上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24880元，由刘海超负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 李 珊审判员 周梦峰审判员 姚 颖二〇一七年七月二十八日书记员 孙 雯 来源：