���2017）鲁0902民初1545号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-11-15
案件名称
毕兰英与赵东升房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
泰安市泰山区人民法院
所属地区
泰安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
毕兰英,赵东升
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第六十九条
全文
山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0902民初1545号原告：毕兰英，女，1969年2月16日出生，汉族，个体工商户，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：杨兴华，泰安泰山泰前法律服务所法律工作者。被告：赵东升，男，1971年7月16日出生，汉族，个体工商户，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：王强，山东纵观律师事务所律师。委托诉讼代理人：仇桂萍，山东纵观律师事务所律师。原告毕兰英与被告赵东升房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毕兰英向本院提出诉讼请求：1.被告支付所欠租赁费共计：24966.67元（2015年拖欠租金8300元；2016年1月1日至2016年9月1日期间租赁费共计10420元）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月1日，原、被告间签订了《房屋租赁合同》，原告将归其所有的位于泰安市泰山区韩家结庄温泉路段路东房屋一处租赁给被告使用。合同约定租金为：每年2.5万元。2015年拖欠租金8300元，2016年1月1日至2016年9月1日期间共计8个月，拖欠租赁费共计10420元。原告多次向被告催要拖欠的���赁费及电费，无果。故此成诉，请依法公断。被告辩称，第一、涉案房屋是违法建筑，双方所签租赁合同无效。涉案房屋位于泰山区上高街道韩家结庄，12万平米违法建筑于2016年10月被拆，答辩人所租房屋已经被拆。根据最高院司法解释，本案中租赁合同无效，原告无权要求答辩人支付房租。第二、答辩人已经参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。1、双方所签合同第二条规定，租赁费每年2.5万元，先付款后用房，拖欠租金甲方有权终止合同。如果答辩人欠原告房租，原告早就与答辩人终止合同了。2、原告每2个月向答辩人收取水电费，原告算好费用拿着单据来向答辩人收取。答辩人所交水电费的单据可以证明答辩人不欠水电费，也不欠房租。如果欠房租，原告会给答辩人停水停电，答辩人无法经营。3、答辩人每次交房租，原告都���写收到条，答辩人信任原告。答辩人的妻子每次交房租都有记录，搬家前与原告已结清房租。如果答辩人欠房租，原告会阻拦答辩人搬家的。以上事实都能证明答辩人不欠房租。综上，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告与案外人任某某系夫妻关系。2009年任某某承包韩家结庄村村民土地，自建房屋用于出租。2014年7月1日，原告作为甲方，被告作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，内容为：“现有甲方在韩家结庄温泉路南段独院一处，约计陆佰平方米（包括房屋16间），经双方协商甲方愿将此院出租给乙方，为保护双方利益和合法权益，特制定如下：一、租赁期限为三年，自2014年7月1日至2017年7月1日止，如到期后续赁另签定合同，乙方优先续合同，价格面议；二、租赁费乙方向甲方交款为每年贰万伍仟元整（先付款后用房），拖欠租金甲方有权终止合同；三、租赁期内甲方为乙方提供水、电设施，其费用由乙方自负，甲方概不负责，甲方不得影响乙方的正常生产经营；四、租赁期内，乙方负责对房屋保护、卫生，乙方必须有专业管理负责经营。防水、防爆及防护措施要得当，如发生意外由乙方自负。五、乙方要依法经营，工商税务及一切安全问题由乙方自负。六、租赁期内，因不可抗力的原因，如国家和集体占用，乙方必须无条件搬走，甲方所投资房屋和设施归甲方所有。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，本合同自签字之日起生效。”对于涉案房屋，原、被告均认可未取得建设工程规划许可证。原告主张该房屋于2016年9月10日被拆，被告主张于2016年10月被拆。2016年4月24日，泰安市泰山区上高街道办事处韩家结庄村村民委员会出具通知一份，内容为：“根据泰安市人民政府【2016】6号土地公告，征收辛大铁路以南，温泉路以东韩家结庄村土地，地上附属物和青苗补偿费标准按照山东省物价局、山东省财政厅、山东省国土资源厅《关于泰安市征地地面附着物和青苗补偿标准的批复》（鲁价费发【2010】244号）等规定执行。望有关单位和个人积极支持配合，于2016年5月25日前完成土地腾空工作。”原告为证实被告占用涉案房屋至2016年9月1日，拖欠其自2015年9月至12月及2016年1月至2016年9月1日租赁费，向本院提交如下证据：证据一、2016年7月25日泰山区花园影社录制的光盘一份，该录像显示当日被告经营的大理石厂未腾空。证据二、泰山区花园影社出具的证明及收款收据各一份。证明的内容为：“2016年7月25日上午，我公司应毕兰英之要求，对其位于泰山区温泉路南段东侧的房屋进行了摄影、照相。”收款收据记载摄像、拍照，合计500元。对上述证据，被告质证称，对证据一真实性无异议，但是不确定拍摄日期。对证据二真实性有异议，不清楚拍摄日期。被告为证实其缴纳房租至2016年7月底并已于2016年7月底搬走，向本院提交如下证据：证据一、原告给被告书写的电费收据13份。该收据记载被告缴纳电费至2016年7月2日。证据二、被告之妻书写的交付房租明细一份。该明细记载自2014年9月19日至2016年6月18日，被告共支付房租43400元。对此，被告主张2016年7月最后一次支付房租8700元，因为结清了，故没有记录。证据三、刘某某的证言。该证言的主要内容为，其与被告均系承租原告房屋的承租人，其与被告承租的房子原告于2016年5月1日停水，7月份停电。被告于2016年7月底搬家并于7���底在原告家中与原告结清房租，当时其在场，听说他们结清房租了，只知道8000多，具体多少没听清。证据四、于某某的证言。该证言的主要内容为，其系在刘某某经营的饭店工作，被告于2016年7月底与原告结清房租，当时原、被告在原告屋里，其在屋外，听见他们说结清了。原告于2016年5月1日、7月份给刘某某及被告承租的房子停水、电，其未亲眼看到原告停水、电，原告作为房东，控制水、电。对上述证据，原告质证称，对证据一真实性无异议，对证明对象有异议，该证据仅证实我方收取被告水电费的情形，不能同时反证其缴纳房租的事实。对证据三不认可，该记录与实际情况不符。对证据四、五中停水、停电与事实不符。关于原、被告房租结算问题与事实不符，不存在证人陈述的结算时间。对于房租的结算方式，原告主张签订合同后其给被告说半年一支付，被告说经营困难，没有兑现，之后未约定固定时间支付房租，一般向被告要时，被告就给两三千，也给过六千，其收到租金后给被告打收到条。被告主张未约定具体时间支付房租，大部分是有钱就给原告送过去，原告跟我要时就给她，都是现金支付，原告未给其打收到条。本院认为，涉案租赁房屋占用土地为泰安市泰山区上高街道办事处韩家结庄村集体土地，原、被告均认可涉案房屋未取得建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据以上法律规定，原、被告双方签订的房屋租赁合同应依法认定无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对涉案房屋，原告主张被告一直占用涉案至2016年9月1日，要求被告支付自2015年9月至12月及2016年1月至2016年9月1日租赁费。被告则抗辩称其占用房屋至2016年7月底，搬家前已与原告结清房租。关于被告占有使用房屋的时间，因原告提交的泰山区花园影社于2016年7月25日录制的光盘，该光盘仅显示当天被告未腾空。而原告未提供相应证据证实2016年8月至9月1日被告占有使用涉案房屋，结合被告自认其占有使用房屋至2016年7月底，故本院依法认定被告占有使用房屋至2016年7月。关于房租，被告虽抗辩称搬家前已于原告结清房租，但因被告提交的原告给被告书写的电费收据，与本案没有��联性，本院不予采信。被告提交的刘某某、于某某的证言，两人的证言均是听说被告与原告结清房租，且刘某某系（2017）鲁0902民初1544号房屋租赁合同案件中原告起诉的被告，在上述案件中，本案被告系刘某某申请的证人。于某某系上述案件及本案中，刘某某及被告申请的证人。故该两位证人证言与本案当事人有利害关系，不能单独作为认定案件事实的依据。被告另提交其妻书写的交付房租明细，对该明细原告不予认可，被告亦未提供其他证据相佐证。综上，被告提交的证据证明力不足，不能证实其已与原告结清房租，其应参照房屋租赁合同约定的租金标准自2015年9月至2016年7月向原告支付房屋占有使用费22917元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条之规定，判决如下：一、被告赵东升于本判决生效之日起五日内支付原告毕兰英房屋占有使用费22917元；二、驳回原告毕兰英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费220元，由原告毕兰英负担30元，被告赵东升负担190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。代理审判员 张惠二〇��七年七月二十八日书 记 员 黄媚 来源：百度搜索“”