（2017）闽03民终1927号

裁判日期: 2017-07-28

公开日期: 2017-12-28

案件名称

福建省仙游县钢管有限公司、陈基潮房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省莆田市中级人民法院

所属地区

福建省莆田市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

福建省仙游县钢管有限公司,陈基潮

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省莆田市中级人民法院民事判决书（2017）闽03民终1927号上诉人（原审原告、反诉被告）：福建省仙游县钢管有限公司，住所地福建省仙游县鲤城街道宝峰社区，统一社会信用代码91350322155558949W。法定代表人：黄清霞，总经理。委托诉讼代理人：黄福淼，男，1974年10月1日出生，汉族，居民，住福建省仙游县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈基潮，男，1975年3月29日出生��汉族，居民，住福建省仙游县。委托诉讼代理人：黄剑飞，福建理顺律师事务所律师。上诉人福建省仙游县钢管有限公司（以下简称“钢管公司”）因与被上诉人陈基潮房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2016）闽0322民初4597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人钢管公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持钢管公司的一审诉讼请求，驳回陈基潮的一审反诉请求；2.判令本案一审、二审诉讼费用由陈基潮承担。事实和理由：1.本案租赁物系厂房，并非商铺。钢管公司对该厂房具有所有权，享有占有、使用、收益、处分的权利，该事实有土地证、房产证为证。双方所签订的《租赁合同》合法、有效。陈基潮将租赁厂房原有内部结构予以拆除，又新建违章建筑、构筑物，该责任应由陈基潮承担。2.陈基潮存在拖欠租金的行为，按照《租赁合同》第三条的约定，钢管公司有权不予退还60万元保证金。3.钢管公司仅授权一审诉讼委托代理人郑文聪行使诉讼程序方面的权利，并没有授权郑文聪接收陈基潮退还租赁厂房的事宜，一审直接将陈基潮申请退还租赁厂房的申请书交付给郑文聪不当。4.陈基潮申请一审法院交接租赁房屋，一审法院接受申请后，应当通知双方到场交接房屋，而不能只是将申请书交给郑文聪后不闻不问。5.《租赁合同》约定钢管公司3年后无改造，陈基潮可以续租2年且租金不变。因此，本案应视为双方新合同续租2年，钢管公司可以要求继续履行合同。6.陈基潮向一审法院提交申请书表示2016年7月30日将物品搬离，已经腾空租赁物，这并不产生解除合同的效力。根据相关法律规定，只有钢管公司出现根本违约的情况下，陈基潮才有权单方解除合同。本案钢管公司不存在根本违约情况，且陈基潮公司的广告牌仍在占用租赁厂房，故陈基潮无权单方解除合同。被上诉人陈基潮辩称：1.根据《租赁合同》第四条、第五条、第六条的约定，结合陈基潮的租赁用途为红木家具展示厅及双方进行门面装修费用承担的约定，陈基潮租赁的是商铺，并非厂房。2.涉案商铺的房屋占地性质属于城镇规划，应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。根据该规定，钢管公司至今未取得租赁商铺的建设工程规划许可证，故《租赁合同》无效。3.合同无效的，应合同取得的财产，应当予以��还。因此，在扣除陈基潮自愿支付的占用费后，钢管公司应返还剩余的保证金296720元。4.陈基潮于2016年7月31日将“关于接收租赁物的告知函”邮寄给钢管公司，钢管公司也收到该告知函；2016年8月1日，陈基潮再次向一审法院提交书面申请，告知钢管公司接收商铺。陈基潮的做法符合法律规定的减轻损失原则，完全符合双方的利益，无可厚非。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。上诉人钢管公司向一审法院起诉请求：1.陈基潮继续履行《租赁合同》并向钢管公司支付自2016年6月10日至2017年6月9日的租金1219600元（已抵扣保证金60万元）；2.陈基潮支付迟延支付租金的违约金，以未付租金为基数，自2016年6月10日起按千分之一计至履行完毕之日。被上诉人陈基潮向一审法院反诉请求：钢管公司返还其保证金296734��。一审法院认定事实：钢管公司自有坐落于仙游县宝峰社区A幢1层、B幢1－2层、C幢1层的房屋，并办理了产权手续仙游房权证企字第××号、仙国用（2005）第151548号。2012年4月9日，钢管公司授权黄国裕与陈基潮签订《租赁合同》一份，约定钢管公司将坐落于仙游县宝峰社区钢管厂南侧厂房靠近仙榜公路，面积为2230平方米的商铺出租给陈基潮使用，租赁期限为三年，租赁期限自2012年6月10日至2015年6月9日，月租金68元/平方米，年租金1819600元。门面装修费用由陈基潮按钢管公司实际所用的费用支付。陈基潮应在签订合同时，向钢管公司缴纳保证金60万元，并在合同签订后5天内先预交一年租金，保证金在最后一年的租金中给予抵扣。陈基潮应如期缴纳租金，否则每逾期一天，按应缴总费用额的每日千分之一加收违约金，逾期20天，除必须缴清所欠费用外，钢管公司有权解除合同，收回商铺，保证金不予退还。租赁期满，陈基潮有优先承租权，若钢管公司三年后无改造，则陈基潮可以继续承租二年，租金保持不变。合同签订后，陈基潮向钢管公司缴纳60万元保证金，并依约支付了租赁期限内的租金。租赁期限届满后，陈基潮继续使用涉案房屋，并交纳2015年6月9日至2016年6月9日的租金1819600元。之后，陈基潮未再交纳租金。钢管公司于2016年6月21日诉至一审法院请求处理。2016年8月1日，陈基潮书写申请书一份，表示其于2016年7月30日将租赁物内的物品搬离，已经腾空租赁物，但钢管公司拒绝接收，申请一审法院通知钢管公司接收租赁物。一审法院于当日将该申请书送达给钢管公司委托诉讼代理人郑文聪。第一次开庭前，陈基潮提起反诉，请求钢管公司退还部分保证金。涉案租赁物未取得建设规划许可证。一审法院另查明，仙游县人民政府仙政文（2012）118号文件规定，仙游县规范控制区总面积120平方公里，鲤城街道除富洋村外全部区域均属于城市规划控制区范围。一审法院认为，钢管公司未取得建设工程规划许可证，涉案《租赁合同》无效，2016年6月10日前已实际履行的部分，因双方均无异议，不予干涉。钢管公司请求陈基潮支付租金和迟延支付违约金没有事实和法律依据，不予支持。陈基潮自愿支付涉案租赁物占有使用费至2016年8月9日系其权利的自由处分，则陈基潮应支付占有使用费303280元给钢管公司，陈基潮已缴纳给钢管公司的保证金60万元予以折抵后，钢管公司应返还余款296720元给陈基潮。陈基潮合理的诉讼请求予以支持，不合理的诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五��八条、《中华人民共和国城乡规划法》第一条、第四十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、驳回福建省仙游县钢管有限公司的诉讼请求；二、福建省仙游县钢管有限公司应在本判决生效后十日内返还给陈基潮保证金296720元；三、驳回陈基潮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15987元，由福建省仙游县钢管有限公司负担。反诉受理费2876元，由福建省仙游县钢管有限公司负担2875元，陈基潮负担1元。经审理查明，钢管公司、陈基潮对一审法院认定的事实均无异议，本院��以确认。经审理查明，对一审法院认定的事实，钢管公司对“2012年4月9日……年租金1819600元”有异议，认为其出租的是厂房；“2016年8月1日……接收租赁物”有异议，认为其不清楚陈基潮是否有写该申请书；“本院于当日。委托诉讼代理人郑文聪”有异议，认为郑文聪无权接收该申请书；“另查明，仙游县人民政府。控制区范围”有异议，认为其对该事实不清楚；钢管公司对一审法院认定的其他事实没有异议。陈基潮对一审法院认定的事实没有异议。对钢管公司、陈基潮双方对一审认定的均无异议的事实，本院予以确认。对双方有争议的事实，本院在下文予以分析认定。本院认为，钢管公司与陈基潮自认涉案租赁物系属于钢管公司一审提供的仙游房权证企字第××号《房屋所有权证》、仙国用（2005）第151548号《国有土地使用证》项下的房屋，故应认定涉案商铺系合格商铺，依法可以出租。钢管公司主张其出租的租赁物系厂房，结合《租赁合同》的内容及其二审提供的照片，可以认定其出租的租赁物系商铺。在《租赁合同》系钢管公司与陈基潮自愿签订，内容没有违反法律、行政法规强制性规定的情况下，应认定该合同合法、有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，是关于以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同应当认定无效的规定。涉案商铺已经取得房产证和土地证，系合法建筑物，可以出租，一审依据该条规定认定涉案商铺没��建筑物规划许可证而无效，属于适用法律错误，应予纠正。《租赁合同》到期后，陈基潮继续使用涉案商铺并支付租金，钢管公司没有提出异议并收取租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方之间成立不定期租赁合同关系，双方可以随时解除合同。根据陈基潮一审提供的EMS邮寄凭证、《关于接收租赁物的告知函》、二审提供的EMS查询单，可以证实陈基潮确有于2016年7月31日向钢管公司邮寄该函件，钢管公司于2016年8月1日收到。二审中，钢管公司也自认其一审委托诉讼代理人郑文聪（委托权限系特别代理）于2016年8月1日有收到一审法院送达的由陈基潮提交的要求一审法院通知钢管公司接收涉案商铺的申请��。钢管公司在收到《关于接收租赁物的告知函》及申请书后，其没有对接收商铺事宜作出处理，也没有提出异议，应自行承担由此造成的不利法律后果，故其主张一审违反法定程序没有交接涉案商铺，理由不能成立，本院不予采信。在没有证据证明陈基潮有继续使用商铺的情况下，应认定陈基潮使用商铺至2016年7月30日。陈基潮自愿支付租金至2016年8月9日，系自行处分权利，一审对此予以认定并计算出相应未支付的租金，进而用保证金予以折抵该租金后退还剩余的保证金296734元，是正确的。钢管公司要求继续履行合同，但双方之间系不定期租赁合同关系且陈基潮已明确表示不续租，故钢管公司的该请求不能成立，本院不予支持。对于违约金，因双方系不定期租赁合同关系，在原合同保证金仍由钢管公司保管并足以支付租金的情况下，钢管公司要求支付违约金，本院��予支持。钢管公司二审提供的照片，只能证实陈基潮的原广告牌还未拆除，照片中涉案商铺是锁着的，不能证实陈基潮有继续使用商铺。陈基潮在本判决生效后，应自行拆除广告牌。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律不当，但判决结果正确，故对钢管公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百三十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费18568元，由上诉人福建省仙游县钢管有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　林美双审　判　员　　李　忠代理审判员　　彭赵龙二〇一七年七月二十八日书　记　员　　翁品晶附：相关主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则��根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定��销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。