（2017）苏05民终5527号

裁判日期: 2017-07-28

公开日期: 2017-09-26

案件名称

昆山美伊菱工贸有限公司与昆山众邦机电工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书(2017)苏05民终5527号上诉人（原审被告）：昆山众邦机电工程有限公司，住所地昆山市玉山镇城北富贵花园7号楼307室。法定代表人：文继光，该公司总经理。委托诉讼代理人：张炜红，江苏云起律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山美伊菱工贸有限公司，住所地昆山市玉山镇城北环庆路西侧。法定代表人：赵海丁，该公司董事长。委托诉讼代理人：金鑫，江苏王建华律师事务所律师。上诉人昆山众邦机电工程有限公司（以下简称众邦公司）因与被上诉人昆山美伊菱工贸有限公司（以下简称美伊菱公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆山市人民法院(2017)苏0583民初710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。众邦公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回美伊菱公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由美伊菱公司承担。事实和理由：1、一审法院适用法律错误。本案中双方合同约定“租赁期间如有一方因故欲终止合同，则需提前一个月书面通知对方。”该条款双方并没有约定解除合同的条件，应认为约定不明或者没有约定。并且根据该条款规定，虽然赋予双方约定解除权，但也不能不设任何条件，直接赋予双方任意解除权。2、本案中，双方订立的合同期限三年，众邦公司装修了房屋，按时交纳了租金。双方合同履行未满一年，在合同完全可以履行的情况下美伊菱公司要求单方解除合同没有事实和法律依据。3、美伊菱公司解除合同的目的是为了独占拆迁款。美伊菱公司答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。美伊菱公司向一审法院起诉请求：1、请求判令美伊菱公司与众邦公司之间的租房合同、宿舍租赁合同于2016年12月31日解除；2、请求法院依法判令众邦公司于判决生效后立即搬离租赁物；3、本案诉讼费由众邦公司负担。一审法院认定事实：美伊菱公司系位于昆山市××××号厂房所有权人。2015年12月30日美伊菱公司与众邦公司签订租房合同，约定由众邦公司租赁美伊菱公司所有的位于昆山市××××号厂区内的建筑面积为250平方米的钢结构房及450平方米的宿舍楼1层。厂房每一年税后租金为105000元，如众邦公司需开具发票，另加收开票金额总价20%的税款。租赁期限为三年，即从2016年1月5日至2019年1月4日。为保证美伊菱公司财产的完整性，众邦公司在入住前需先行交付10000元作为押金。租金采用先预付，后使用的方式，即每年预付一次。双方在签订本合同前一天，众邦公司须一次性将第一期租金连同押金以现金转账的形式，汇至美伊菱公司的指定账户。第二期及最后一期亦以同样方式支付。支付租金日期为第一期于2015年12月28日，第二期于2016年12月1日，第三期于2017年12月1日。租赁期间如有一方因故欲终止合同，则需提前一个月通知对方，并赔偿一个月租金。租赁期间，如发生地震、台风、战争、拆迁等无法抗力的后果，双方互不承担责任。2016年2月17日美伊菱公司与众邦公司签订宿舍租赁合同，由众邦公司租赁美伊菱公司厂区内宿舍楼2层，面积455平方米。第一年税后租金为40000元，如众邦公司需开具发票，另加收租金20%的税金。合同期限为三年，即自2016年1月27日至2019年1月4日。租金采用先预付，后使用的方式，即每年预付一次。分三期支付租金，第一年预付租金时间为2016年1月27日，期限自2016年1月27日至2017年1月3日。自第二年开始，宿舍租金支付时间同先前厂房租金的付款时间一致。合同其他内容与租房合同一致。合同签订后，众邦公司支付了美伊菱公司2016年租金及押金。2016年7月4日昆山高新技术产业开发区规划建设局向美伊菱公司出具征收（搬迁）函，其中载明川家河以东、城北路以南、环庆路以西、展馆路以北四至范围内的企业列入2014年高新区征收（搬迁）计划，要求美伊菱公司予以配合征收（搬迁）计划。2016年7月6日美伊菱公司通知众邦公司，该公司于2016年7月4日收到昆山高新技术产业开发区规划建设局送达的征收（搬迁）函。该公司所在位置，属于本次征收搬迁范围。为不影响众邦公司的生产经营，特通知众邦公司双方签订的租房合同和宿舍租赁合同于2016年12月31日正式解除；众邦公司应当于2016年12月31日前将所有设备、物品等全部办理。逾期搬迁导致的相关损失及可能承担的相关法律责任将由众邦公司自行承担。后美伊菱公司又于2016年11月9日向众邦公司寄送了解除通知书，美伊菱公司根据合同第8.1条、第11.3条的约定通知众邦公司，双方签订的租房合同、宿舍租赁合同于2016年12月31日正式解除；众邦公司于2016年12月31日前完成搬迁工作。众邦公司于2016年11月20日收到该解除通知。审理中，众邦公司提供了中国工商银行业务回单和个人转账汇款回单。其中中国工商银行业务回单载明2015年12月30日文继光向丁艳账户汇款60000元；个人转账汇款回单载明曾德志于2017年2月9日向戴珏账户汇款72500元。众邦公司认为上述两笔款项系支付涉案房屋的2017年租金。美伊菱公司认为60000元是支付2016年度的部分租金，并非2017年的租金。但美伊菱公司确认众邦公司并不拖欠租金。众邦公司收到美伊菱公司的解除通知后，仍在继续使用涉案房屋。一审法院认为：美伊菱公司与众邦公司之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。双方均应恪守。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中美伊菱公司与众邦公司在租房合同和宿舍租赁合同中均明确约定，一方提前一个月书面通知对方后可以解除合同。现美伊菱公司于2016年7月6日和2016年11月9日两次通知众邦公司双方合同于2016年12月31日解除，符合双方约定的合同解除的条件，故一审法院确认双方之间的租房合同、宿舍租赁合同已于2016年12月31日解除。众邦公司不同意解除合同的抗辩意见，一审法院不予采信。其因合同解除造成的损失可以另行向美伊菱公司主张。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，众邦公司应当将其基于租赁合同占有的房屋返还美伊菱公司。美伊菱公司亦应当将众邦公司多支付的租金及押金返还众邦公司。现因众邦公司尚占用美伊菱公司的涉案房屋，无法确定房屋租金或占有使用费的具体数额，故一审法院对该部分暂不予处理，可待金额确定后另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告昆山美伊菱工贸有限公司与被告昆山众邦机电工程有限公司于2015年12月30日签订的租房合同、2016年2月17日签订的宿舍租赁合同于2016年12月31日解除。二、被告昆山众邦机电工程有限公司于本判决生效之日起十五日内从昆山市××××号厂区内钢结构房屋及宿舍楼1层、2层中迁出。案件受理费7826元，减半收取3913元，由被告昆山众邦机电工程有限公司负担。二审中，美伊菱公司称，其发出合同解除通知后至今，众邦公司拖欠水电费，为此提交租户水电催缴联络单一份，邮寄凭证及签收凭证。证明众邦公司至今拖欠三期的水电费共计15095.61元，另外提交拆迁公司搬迁公告，证明拆迁公司再次向美伊菱公司催促搬迁的行为。众邦公司质证认为，对水电催缴联络单真实性无法确认，其并没有收到并签收。搬迁公告不是一个行政强拆通告，该地块到目前为止政府尚未发出行政征收或强制征收的公告或文件，大部分工厂或公司仍在正常经营。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，美伊菱公司与众邦公司之间签订的租房合同和宿舍租赁合同，内容并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，合法有效。两份合同均约定“租赁期间如有一方因故欲终止合同，则需提前一个月通知对方，并赔偿一个月租金。”该条款意思表示明确，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，属于约定合同解除条件。众邦公司主张合同解除条件未约定或约定不明的上诉理由，不能成立。众邦公司依照该约定，要求解除要求租房合同和宿舍租赁合同，返还租赁房屋，一审判决对此予以支持，并无不当。至于合同解除后产生的损失赔偿，当事人可另行主张。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7826元，由上诉人昆山众邦机电工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　王稚群审判员　　杨　兵审判员　　沈维佳二〇一七年七月二十八日书记员　　姜　瑛关注公众号“”