（2017）鲁0602民初1216号

裁判日期: 2017-07-28

公开日期: 2017-08-30

案件名称

赵温棠与董阁、邱小军房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

烟台市芝罘区人民法院

所属地区

烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵温棠,董阁,邱小军,烟台玛雅房屋中介有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

山东省烟台市芝罘区人民法院民事判决书（2017）鲁0602民初1216号原告：赵温棠，男，1970年9月12日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：刘放，山东星河泰律师事务所律师。被告：董阁，女，1982年6月27日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王德欣，山东鑫希望律师事务所律师。被告：邱小军，男，1982年2月5日出生，汉族，烟台莱福士船业有限公司工作人员，住烟台市芝罘区。第三人：烟台玛雅房屋中介有限公司，住所地芝罘区二马路155号25层。法定代表人：张桂丽，总经理。委托诉讼代理人：林莉莉，女，烟台玛雅房屋中介有限公司工作人员。委托诉讼代理人：姜华君，男，烟台玛雅房屋中介有限公司工作人员。原告赵温棠诉被告董阁、被告邱小军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案。诉讼中，根据原告的申请，本院依法追加烟台玛雅房屋中介有限公司作为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开进行了审理。原告赵温棠的委托诉讼代理人刘放、被告董阁及其委托诉讼代理人王德欣、被告邱小军、第三人烟台玛雅房屋中介有限公司的委托诉讼代理人林莉莉和姜华君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告共同连带支付购房款170000元，并支付逾期付款违约金8840元（自2016年7月11日至2017年3月11日，以170000元为基数，按照银行贷款基准年利率6%的1.3倍计算），并按此标准继续计算至法律文书确定的付款之日。事实和理由：两被告系夫妻关系。原告与两被告通过第三人于2016年6月18日签订了《房屋买卖合同》，约定原告将其所有的坐落于烟台市芝罘区园城路46号内82号房屋（以下简称涉案房屋）出售给两被告，总价款260000元，两被告应于2016年6月30日前将首付款90000元存入第三人账户，余款通过银行按揭贷款方式支付。合同签订后，两被告仅支付首付款90000元，涉案房屋于2016年7月11日过户至两被告名下，但至今两被告既未办理按揭贷款支付购房余款，也未另行支付购房余款。两被告于2017年2月16日解除了涉案房屋按揭贷款的抵押登记，不予办理银行按揭贷款，两被告的行为明显表明拒绝支付房屋余款。为维护原告的合法权利，原告依法提起诉讼。被告董阁辩称：1、原被告签订的合同系重大误解可撤销，原告隐瞒了涉案房屋没有土地证的事实，导致被告买受房屋后无土地证、无法买卖。2、解除抵押是被告邱小军主导的，与董阁无关。3、原告主张的共同连带责任无法律依据，涉案房屋系两被告按份所有，即使法院判决董阁承担责任，董阁也只应承担50%的责任。4、原告依据商品房买卖合同司法解释按照同期贷款利率的1.3倍主张违约金没有法律依据，商品房买卖合同司法解释针对的是商品房买卖合同而非个人房屋买卖合同。被告邱小军辩称：根据《合同法》的规定，《房屋买卖合同》无效。签订合同时，原告故意隐瞒了房屋为阁楼的事实，原告在买房过程中一直不知涉案房屋是阁楼，阁楼没有土地证造成涉案房屋现在无法买卖、无法过户。第三人述称：原告的诉讼请求合理。在房屋买卖的过程中，第三人已经明确告知两被告涉案房屋系阁楼、没有土地证，向两被告出示过房产证原件，买卖合同中将土地证编号处划掉即明确表示没有土地证，且在涉案房屋的过户、交税、领取新的房产证、抵押的整个过程中都能够看到房产证中明确载明涉案房屋是阁楼。两被告申请公积金贷款的审批手续已通过，也已办理房屋抵押，只等待放款，但两被告私自撤销了贷款，未经原告和第三人的同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:一、涉案房屋于2008年3月21日登记在原告名下。房屋产权证（证号为烟房权证芝字第××号）载明房屋结构为框架，房屋总层数5，所在层数5，建筑面积36.26平方米，设计用途公寓，“附记”处载明：应交物业管理公共资金609.20元自然层为4层、5层为阁楼层，此房为阁楼。二、两被告系夫妻关系，二人于2016年6月16日登记结婚。2016年6月18日，两被告作为买方、原告作为卖方、第三人作为××在签订的《买卖定金合同》中约定：第三人兹为中介，提供居间服务，买卖建筑面积36.26平方米的涉案房屋。现已提供该房产资料与两被告详阅，两被告愿意认购该房产并自愿支付定金，以确立买卖关系。该房产的交易总额为260000元。两被告应向原告支付定金20000元以确立买卖关系。原、被告在签订本《买卖定金合同》的当日，由第三人代收此定金，同时，原告应将所属的房屋所有权证存至第三人。原、被告约定于2016年6月18日前至第三人签订《房屋买卖契约》。原、被告签订《房屋买卖契约》之日，中介佣金从定金中扣除。定金由第三人代收。双方还约定了其他权利义务。同日，原告作为甲方（卖方）、两被告作为乙方（买方）、第三人作为丙方（××）在签订的《房屋买卖合同》中约定：原告将涉案房屋（房屋结构为框架，房产证登记面积36.26平方米，房屋所有权证号烟房权证芝字第××号）出售给两被告，两被告对原告所售房屋已充分了解，同意购买上述房屋。房屋成交价为260000元。原、被告同意以银行按揭贷款方式付款，并约定在2016年6月30日前，两被告将首付款90000元存入第三人账户，余款170000元两被告申请银行按揭贷款（如银行实际审批数额不足前述申请额度，两被告应于缴交税费当日将差额补足），将来银行放款时该款直接打入原告账户。第三人协助原、被告于备齐资料之日起30个工作日内办理完毕过户手续，并于过户当日将首付款转交原告。第三人转交原告房款同时扣押原告腾房押金10000元。原告应于收到房屋全款当日将上述房屋交付给两被告，如逾期交付，每逾期一日须向两被告支付房屋总价款的万分之拾作为违约金。两被告如未按本合同约定时间付款，应向原告支付逾期付款部分每日万分之拾的逾期违约金，逾期超过五日，即视为两被告不能履行本合同，原告有权单方解除本合同，届时两被告还应按房屋总价款百分之拾的比例向原告支付违约金。原告实际经济损失超过两被告支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由两被告据实赔偿。原、被告按3000元支付第三人居间报酬。原告应付的居间报酬第三人将从原告房屋总价款（或首付款）中扣收，两被告应付的居间报酬从定金中扣除（贷款服务费2000元、过户费各200元另行计算）。附赠煤暖投资。两被告若因国家政策原因无法贷款，此合同作废，双方互不追究违约责任。若因两被告个人原因（信用不良、逾期等）无法贷款，定金不可退。双方还约定了其他权利义务。两被告已向第三人交付首付款90000元。2016年6月27日，原告与两被告共同办理了涉案房屋的过户手续。2016年7月11日，涉案房屋登记至两被告名下。两被告的房屋产权证（证号分别为烟房权证芝字第××、37××11号）载明二人对涉案房屋按份共有，“附记”处载明已交物业管理公共资金609.20元，此房为阁楼。2016年8月3日，两被告办理了涉案房屋抵押登记，2017年2月16日，两被告注销抵押登记。两被告表示，签订买卖合同后，两被告以被告邱小军的名义申请了公积金贷款，被告董阁为共同还款人，但之后二人撤回了公积金贷款。三、庭审中，原告称，告知过两被告涉案房屋是阁楼、无土地证，被告也现场查看过房屋。2016年9月20日以后，烟台市实行不动产统一登记制度，涉案房产再过户确实存在障碍，但这是政策上的原因，与原告无关。两被告擅自解除抵押登记，表明两被告不想办理按揭贷款、不想支付剩余购房款。两被告否认原告曾告知过涉案房屋是阁楼、无土地证。被告董阁称，未支付余款的原因是涉案房屋没有土地证导致两被告离婚时对财产分割问题无法解决，被告主张撤销涉案房屋的买卖合同，双方相互返还。被告邱小军则称被告董阁的堂姐曾表示能够借钱给董阁以支付购房余款，故两被告撤回了公积金贷款。四、经原告申请，本院依法裁定查封了涉案房屋。本院认为，原、被告和第三人于2016年6月18日签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容具体明确，且不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，各方当事人均应恪守履行。原告已经依约履行了将涉案房屋过户至两被告名下的义务，但至原告起诉时，两被告既未申请银行贷款、亦未以其他方式向原告支付购房余款，故原告要求两被告支付购房余款170000元，于约有据，本院予以支持。至于原告主张的逾期付款违约金，因买卖合同中并未约定余款170000元的明确付款时间，故本院仅能支持两被告自2017年2月17日原告起诉之日至本判决确定的履行之日止，以170000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付违约金给原告。对原告的过高要求，本院不予支持。两被告关于原告隐瞒涉案房屋为阁楼且无土地证的辩解，原告不予认可，被告亦未提供证据证明原告存在故意隐瞒的情形，且依照交易习惯，两被告在购买房屋前应查看涉案房屋的房产证以明晰房屋产权人，房产证“附记”处明确载明涉案房屋系阁楼，故本院认为两被告应明知涉案房屋为阁楼；同时，涉案房屋虽无土地证，但原告已完成将涉案房屋过户至被告名下的义务，且原、被告对涉案房屋土地证的问题并未进行书面约定，两被告现据此不同意支付购房余款，缺乏依据，对两被告的上述辩解，本院不予采信。两被告对涉案房屋按份共有是两被告间的自行约定，与原告无关，被告董阁据此认为其仅应承担50%的责任，缺乏法律依据，本院亦不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告董阁、被告邱小军于本判决生效之日起60日内共同支付原告赵温棠购房款170000元，并以170000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，计付2017年2月17日起至本判决确定的履行之日止的违约金给原告；二、驳回原告赵温棠的其他诉讼请求。如被告董阁、被告邱小军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3877元、保全费1414元，由原告赵温棠负担212元，由被告董阁、被告邱小军负担5079元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审　判　长　徐　小　明人民陪审员　陈　泽　卿人民陪审员　黄　春　娜二〇一七年七月二十八日书　记　员　姜慧萍（代）关注公众号“”