（2017）闽0403民初342号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-11-15
案件名称
三明市大鹏柑桔专业合作社与官中华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
三明市三元区人民法院
所属地区
三明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
三明市大鹏柑桔专业合作社,官中华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省三明市三元区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0403民初342号原告：三明市大鹏柑桔专业合作社，住所地福建省三明市三元区。法定代表人：陈国谦，该社社长。委托诉讼代理人：刘昌涛，男，该社法律顾问。被告：官中华，男，成年，汉族，住福建省三明市三元区。原告三明市大鹏柑桔专业合作社（以下简称大鹏合作社）与被告官中华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告大鹏合作社法定代表人陈国谦及其委托诉讼代理人刘昌涛到庭参加诉讼。被告官中华经公告送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大鹏合作社向本院提出诉讼请求：1.判令官中华支付2016年3月9日至2016年12月22日所欠房租费11875元、水费及卫生费1489.8元、律师费用4000元、清空店面搬运人工费480元、运输费用300元、诉讼费264元，共计18408.8元；2.判令官中华交纳的押金10000元不予退还；3.官中华承担本案的诉讼费、公告费。事实和理由：2013年8月9日，大鹏合作社向三明市三元区国有资产投资经营有限公司承租位于三明市三元区沙洲新村xx幢x号店面作为公司办公地点，租赁期3年。2014年4月8日，官中华表示愿意承租该店面并与大鹏合作社签订《房屋出租合同》，合同约定租用场地、租赁期间、店面租金等内容。2014年10月15日，官中华在三明市三元区工商管理局办理了三明市三元区xxxx店营业执照和餐饮服务许可证。2015年4月15日始，官中华未依约按时缴纳租金。大鹏合作社、官中华与三明市三元区国有资产投资经营有限公司三方协商确认，由官中华直接向三明市三元区国有投资经营有限公司缴纳租金。2016年4月，官中华以各种借口拖延缴纳房租，并于2016年5月将店面锁住后去向不明，造成三明市三元区国有投资经营有限公司房租、水电费无法收取。大鹏合作社也无法在租赁期满时将店面交还给三明市三元区国有投资经营有限公司。2016年10月27日，三明市三元区人民法院立案受理了原告三明市三元区国有资产投资经营有限公司诉被告三明市大鹏柑桔专业合作社、陈国谦租赁合同纠纷一案，并于2017年2月23日，三明市三元区国有资产投资经营有限公司与三明市大鹏柑桔专业合作社、陈国谦达成（2016）闽0403民初2008号民事调解书。2017年3月1日，大鹏合作社支付给三明市三元区国有资产投资经营有限公司房租费、水电费、卫生费、占用费、诉讼费、律师费等各项费用共计17628.8元。大鹏合作社为腾空店面而支付出的人工费用及运输车辆费780元。因此官中华应向大鹏合作社偿还各项费用合计18408.8元，由于官中华不按时缴纳租金且去向不明，其缴纳的10000元租金应当不予退还。官中华未作答辩。经审理查明，2013年8月9日，大鹏合作社、陈国谦向三明市三元区国有资产投资经营有限公司承租位于三明市三元区沙洲新村34幢8号店面作为公司办公地点，租赁期3年。2014年4月8日，大鹏合作社（甲方）与官中华（乙方）签订《店面租赁合同》，合同约定：甲方同意将沙洲路xx幢x号店面租给乙方作为商业使用并拟定条款：1.租期自2014年4月15日至2016年8月15日止；2.店面租用费给每月为1320元整，每个季度付一次店租，下季度店租应按合同提前五天内汇入三明市大鹏柑桔专业合作社；3.水电费按月计算，乙方自己交，若没有及时付清水电费，罚款由乙方自负。水电、店面押金为壹万元整，乙方租用期满退店时归还；4.合同期间，乙方如需提前搬迁不得向甲方索退店面押金。合同期满，如不再续租，应提前半个月向甲方说明……。该份合同未经三明市三元区国有资产投资经营有限公司同意。2014年10月15日，官中华在三明市三元区工商管理局办理了三明市三元区xxxx店营业执照并于11月14日取得餐饮服务许可证。2016年4月后，官中华未依约缴纳房租，并将店面锁住后去向不明,未向大鹏合作社交付店面。2016年10月27日，三明市三元区人民法院立案受理了原告三明市三元区国有资产投资经营有限公司诉被告三明市大鹏柑桔专业合作社、陈国谦租赁合同纠纷一案，并于2017年2月23日，三明市三元区国有资产投资经营有限公司与三明市大鹏柑桔专业合作社、陈国谦达成（2016）闽0403民初2008号民事调解书。2016年12月22日，大鹏合作社为腾空店面而支付人工费用480元、运输车辆费300元。2017年3月1日，大鹏合作社支付给三明市三元区国有资产投资经营有限公司自2016年3月9日至2016年12月22日的房租费11875元、水电费及卫生费1489.8元、律师费用4000元、诉讼费等各项费用共计17628.8元。上述事实，有大鹏合作社提交的本人的营业执照复印件一份、三明市三元区xxxx店营业执照及餐饮许可证原件一份、官中华身份证复印件一份、《店面租赁合同》原件一份、《房屋租赁合同》原件一份、（2016）闽0403民初2008号民事调解书原件一份、增值税发票原价一份、收据原件2份、收条原件5份，本院依法调取的（2016）闽0403民初2008号法庭笔录复印件一份，能与大鹏合作社在法庭上的陈述等相互印证，本院依法予以确认。综上所述，本院认为，讼争房屋是案外人三明市三元区国有资产投资经营有限公司所有的房产，大鹏合作社未经三明市三元区国有资产投资经营有限公司同意，将其承租的房产转租给官中华，事后又未经出租人认可的，转租行为无效，双方签订的《店面租赁合同》亦无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”官中华自2016年3月9日至2016年12月22日占用该出租房屋，应当支付租金。在使用该房屋时所产生的水电卫生费，具有合理性及必然性，故关于大鹏合作社要求官中华支付自2016年3月9日至2016年12月22日的租金11875元及水电卫生费1489.8元的主张，未违反法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”大鹏合作社将涉案房屋出租给官中华使用，官中华未依约支付租金，且将该房屋锁住后去向不明，是引发该起纠纷的根本原因。大鹏合作社其有事实依据且已实际履行，应将其认定为因官中华的行为所造成的实际损失，官中华应当予以赔偿，故大鹏合作社主张官中华支付向案外人三元区国有资产投资经营有限公司支付律师费4000元及诉讼费264元，大鹏合作社代官中华履行的清空房屋义务所支付的费用780元，本院予以支持。合同无效时，双方当事人因该合同取得的财产应当相互返还，故大鹏合作社应当将店面押金退还给官中华。另外，从合同押金的设立目的分析，是确保合同全面正确合理的履行，并预先设立押金以确保合同履行中房屋及所属设施的完全及租赁期内相关费用的如期结算，因此为减少当事人诉累及实现押金的作用，应将官中华缴纳的店面押金10000元用于抵扣官中华应当向大鹏合作社支付的租金。官中华经法院公告送达，未到庭参加诉讼，视为自动放弃举证质证的权利，应承担不利的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、官中华尚欠三明市大鹏柑桔专业合作社自2016年3月9日至2016年12月22日租金11875元，扣除官中华缴纳的押金10000元，余款1875元，应于本判决生效后十日内付清；二、官中华尚欠三明市大鹏柑桔专业合作社水电卫生费1489.8元，应于本判决生效后十日内付清；三、官中华尚欠三明市大鹏柑桔专业合作社支付的律师费4000元、诉讼费264、清空店面搬运人工费480元、运输费780元，共计5044元，应于本判决生效后十日内付清；如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回三明市大鹏柑桔专业合作社其他诉讼请求。案件受理费510元，公告费600元，共计1110元，由三明市大鹏柑桔专业合作社负担200元，官中华负担910元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长 吴 芳审 判 员 杨方圆人民陪审员 叶惠明二〇一七年七月二十八日书 记 员 阙梓蔚附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自