（2017）鄂1281民初1420号

裁判日期: 2017-07-28

公开日期: 2017-10-12

案件名称

方黎萍与湖北广宸房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

赤壁市人民法院

所属地区

赤壁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

方黎萍,湖北广宸房地产开发有限公司,湖北银行股份有限公司赤壁支行

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第一百二十五条第一款，第一百三十五条，第一百三十六条；《最高人民��院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第七条，第二十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十二条

全文

湖北省赤壁市人民法院民事判决书（2017）鄂1281民初1420号原告：方黎萍，女，1974年10月18日生，住赤壁市，现住赤壁市。委托代理人：夏义平，广东百勤律师事务所律师。被告：湖北广宸房地产开发有限公司，住所地：湖北省赤壁市赤马港办事处营里村268号，统一社会信用代码：914212810823493956。法定代表人：姜孝忠，经理。委托代理人：毕明海，湖北君泽律师事务所律师。第三人：湖北银行股份有限公司赤壁支行，住所地：湖北省赤壁市河北大道47号，统一社会信用代码：914212810875191113。主要负责人：李仁刚，经理。委托代理人：张敬昀，客服经理。原告方黎萍与被告湖北广宸房地产开发有限公司（以下简称“广宸公司”）、第三人湖北银行股份有限公司赤壁支行（以下简称“湖北银行赤壁支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用简称程序，公开开庭进行了审理。原告方黎萍及其委托代理人夏义平、被告委托代理人毕明海、第三人委托代理人张敬昀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方黎萍向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商��房买卖合同》已解除。2.解除原告与被告、第三人签订的《个人购房借款（担保）合同》。3.被告返还原告购房款397243元。4.被告支付原告违约金19862.15元。5.被告赔偿原告如下损失：（1）房屋评估费、预先登记费1200元；（2）至起诉之日利息损失26346元。事实与理由：原告与被告于2015年8月26日签订《商品房认购协议书》，约定原告向被告购买赤壁市万象新城商品房2栋2单元2104号房产一套，并向被告缴纳购房定金10000元。2015年9月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告当即付清首期购房款共计127243元，剩余270000元购房款由原告提供按揭资料给被告，被告代理原告向第三人湖北银行赤壁支行申请贷款，并且由被告向第三人提供担保，该款已由第三人按照《个人购房借款（担保）合同》的约定向被告付清。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应在2016��12月30日前依照法律规定将符合约定的房屋交付给原告，并约定逾期超过60天的，原告有权解除合同。现被告因无法提供商品房验收合格证明致使逾期交房超过60天，已构成根本违约，故原告主张解除合同，并于2017年3月×日向被告邮寄送达了《解除合同通知函》，要求被告返还购房款，并承担违约责任及赔偿损失。方黎萍为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交了如下证据：编号证据名称证明对象1《商品房认购协议书》双方交易意向及支付定金1万元。2《商品房买卖合同》被告超过60天无法交付约定房屋。3解除合同通知及回执提出解除合同并要求支付违约金等。4《个人购房借款（担保��合同》、还贷清单原告向第三人借款27万元，并由第三人将该款直接支付给了被告。5《销售不动产统一网络发票》原告向被告支付首付款127243元。6收据被告向原告收起评估费等1200元。广宸公司辩称，其按照合同约定的时间将房屋交付给原告，房屋已经过相关部门验收合格，请求驳回原告诉讼请求。广宸公司为证明反驳方黎萍诉讼请求所依据的事实，向本院提交了如下证据：编号证据名称证明对象1《商品房预售许可证》其与原告所签合同的合法性。2《竣工验收合格报告》房屋于2016年10月28日验收合格第三人湖北银行赤壁支行述称，不同意解除其��原、被告签订的《个人购房借款（担保）合同》。第三人湖北银行赤壁支行，未向本院提交证据。经审理查明，2015年8月26日，方黎萍就认购万象新城2栋2单元2104号的一套118.58平方米商品房，与出卖方广宸公司达成一致，双方签订了《商品房认购协议书》一份。2015年9月1日，双方就该商品房签订《商品房买卖合同》一份，约定：房屋总价款397243元，分期付款，首付款127243元于合同签订时付清，余款于2015年12月30日前付清。对房屋交付期限，合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.……。”对出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过60日……；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……。”合同签订后，方黎萍如约付清首付款127243元，余款270000元，方黎萍委托湖北银行赤壁支行直接支付给广宸公司。2016年12月30日，广宸公司通知方黎萍接收房屋，方黎萍要求广宸公司提供房屋验收合格证明，广宸公司工作人员表示正在办理中，方黎萍遂拒绝接收房屋。2017年3月13日，方黎萍向广宸公司邮寄《解除合同通知函》一份，称“……自贵公司收到本函之日起，依法解除双方签订的《商品房买卖合同》……。”另查明，2016年2月25日，方黎萍、广宸公司、湖北银行赤壁支行三方分别以借款人（抵押人）、保证人、贷款人（担保权人）身份，签订了《个人购房借款（担保）合同》一份。约定：方��萍以案涉商品房抵押，向湖北银行赤壁支行贷款270000元，用于向广宸公司支付购房款余款。合同签订后，湖北银行赤壁支行依约将上述贷款一次性划入方黎萍指定的账户（收款人名称：湖北广宸房地产开发有限公司，开户行:赤壁支行，账号：16×××60）。至2017年6月20日，方黎萍累计向湖北银行赤壁支行偿还本金26984.28元，支付利息15848.07元，尚欠本金243015.72元。上述事实，有原、被告双方提供并经本院审查认证的证据及当事人当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，本案争议焦点有二：一、广宸公司房屋交付是否构成违约；二、方黎萍是否享有合同解除权。一、广宸公司房屋交付是否构成违约《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，��符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……。”对于上述关于房屋交付期限和质量的约定，方黎萍认为，广宸公司应如约将验收合格的房屋交付使用，并于交付房屋时一并交付房屋验收合格证明；广宸公司认为，其交付的标的物是经验收合格的房屋，而不是验收合格证明，事实证明交付的房屋符合合同约定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百三十五条、第一百三十六条的规定，作为出卖人的广宸公司不仅负有向买受人方黎萍履行“交付标的物”和“转移标的物所有权”的主给付义务，还应当向方黎萍履行“交付提取标的物单证以外的有关单证和资料”的从给付义务，而根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同解释》）第七条的规定，“提取标的��单证以外的有关单证和资料”包括“产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书”。据此，广宸公司超过合同约定的期限交付房屋验收证明，属于合同从给付义务的迟延履行，构成违约。二、方黎萍是否享有合同解除权《商品房买卖合同》第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……。”据此，方黎萍认为，广宸公司因无法提供商品房验收合格证明致使逾期交房超过60天，构成根本违约，其有权行使合同解除权；广宸公司认为，其通知方黎萍接收的房屋已经经过验收合格，未提供房屋验收合格证明，不构成方黎萍解除合同的条件。本院认为，方黎萍不享有合同解除��。首先，从合同解释的角度看，根据《合同法》第一百二十五条规定，对上述争议条款所涉合同约定解除条件，应当理解为“房屋质量不合格”，而非“未如约提供房屋验收合格证明”。依该条之目的解释和诚信解释原则，案涉合同之目的为合格房屋的交付，房屋验收合格证明仅是对标的是否合格的证明，而不是合同标的本身。提交验收合格证明的时间，并不构成对标的合格证明的妨碍，这也正是本院未予准许方黎萍关于对《竣工验收合格报告》形成时间进行鉴定申请的原因。其次，从合同效力的角度看，合同关于一方当事人履行主要债务（即主给付义务）轻度违约，或履行从给付义务违约但不影响合同目的的实现，另一方有权解除合同的约定，对违约方不具有法律约束力。合同自由不是绝对的自由，在规范当事人合同行为上，合同正义与合��自由显得同等重要。如果合同约定的解除条件过于宽松，以致守约方动辄解除合同、取消交易，势必导致市场整体交易成功率降低，原本稳定的法律关系频生变故，进而导致市场主体交易信心缺失，交易成本上升，交易秩序混乱。规范合同解除权的设立和行使，控制合同解除的“门槛”，合理限制守约方合同解除权，是平衡当事人之间利益的需要，是稳定既存法律关系的需要，是维护社会公共利益的需要，是捍卫公平、诚信原则的需要。关于合同解除权的设立和行使的规范，《合同法》第九十四条和《买卖合同解释》第三十八条第二款，均作出了明确规定。虽上列条款分别适用于合同法定解除权和分期付款买卖合同之出卖人约定解除权，但与本案讨论对象即买受人之合同约定解除权相比，规范的对象、规范的手段、规范的目的和规范所体现的法律价值均相同，即规范的对象均为合同解除权的设立和行使，规范的手段均为对守约方合同解除权的合理限制，规范的目的均在于平衡当事人之间的利益、维护交易秩序和社会公共利益，体现的法律价值均是公平原则和诚实信用原则，对本案具有规范和指导作用。《买卖合同解释》第二十五条更是明确将买受人合同解除权行使的条件，限定在“不能实现合同目的”。合同解除制度设置的目的，在于为不能实现合同目的的当事人提供救济，而不是为当事人摆脱合同约束提供帮助，“法律的功能从来不在于帮助当事人从缺乏慎重考虑的困境中解脱出来”，合理限制解除权的设立和行使，在于平衡当事人之间的利益，维护交易秩序稳定和社会公共利益。在不影响合同目的实现的情况下，守约方可以向违约方主张赔偿损失或支付违约金等违约责任，解除合同则违背了诚实信用原则和公平原则。��行于此，回到本案，即使对上述合同争议条款所涉合同约定解除条件，解释为“只要出卖人未如约提供房屋验收合格证明，无论房屋质量是否合格，买受人均有权解除合同”，该约定对广宸公司也不发生法律约束力。再次，从合同解除的角度看，合同解除分协商解除、约定解除和法定解除三种，分别规定于《合同法》第九十三条第一款、第二款和第九十四条。协商解除显然不在本案讨论范围之列，在所不问。就约定解除而言，方黎萍向广宸公司发出《解除合同通知函》之时，虽未收到房屋验收合格证明，但并不意味着房屋质量不符合合同约定或法律规定。也就是说，此刻，合同约定的解除条件是否成就尚不确定，故其解除合同通知对广宸公司不发生法律效力。就法定解除而言，根据《合同法》第一百三十五条、第一百三十六条的规定，交付质量合格的房屋并办理所有权转移手续，为广宸公司应当履行的主给付义务，交付房屋验收合格证明为从给付义务。在广宸公司仅从给付义务履行迟延但不影响合同目的实现的情况下，方黎萍不具有《合同法》第九十四规定的法定解除权和《买卖合同解释》第二十五条规定的合同解除权。最后，从裁判的示范效应和社会效果看，审判实践中，人民法院往往对当事人解约的真正原因心知肚明但却无法跃然纸上，但这并不意味着人民法院面对裁判的示范效应和社会效果无动于衷、无所作为。人民法院在审理案件过程中，不应仅仅专注于案件当事人之间的利益均衡，更不可忽视裁判所产生的示范效应和价值导向。当诚实信用由一般道德规范上升为法律原则时，失信者不再仅仅是社会的负面评价，更是法律的约束。对合同解除权滥用的无视或放纵，无疑会激发、纵容当事人毁��的冲动，给当事人以对方违约之名、行己方毁约之实提供不良示范和判例支撑，由此引发蝴蝶效应（如退房潮、诉讼潮）是房地产市场和人民法院难以承受之重。需要特别说明的是，根据《建设工程质量管理条例》和国务院住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的相关规定，工程竣工验收报告的备案以及交付使用等，均系行政法调整范围，本案在所不问。综上，广宸公司未按合同约定的期限交付房屋验收证明，属于从给付义务的迟延履行，构成违约；广宸公司的违约行为，尚不足以对方黎萍合同目的的实现造成障碍，方黎萍可向广宸公司主张赔偿损失或支付违约金的违约责任，其主张解除合同，违背了诚实信用原则和合同解除制度设置的目的，构成权利滥用。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二��、第九十四条、第一百二十五条第一款、第一百三十五条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下：一、确认《商品房买卖合同》未解除；二、驳回方黎萍的其他诉讼请求。案件受理费7550元，减半收取计3775元，由方黎萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于咸宁市中级人民法院。审判员　　何家明二〇一七年七月二十八日书记员　　田　佳附：相关法律规定《合同法》第九十三条【协商解除】当事人协商一致，可以解除合同。【约定解除】当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。(通知到达即解除)第九十四条【法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百二十五条【合同解释】当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以��文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。第一百三十五条【出卖人的基本义务】出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百三十六条【有关单证和资料交付义务】出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。第一百六十七条【分期付款买卖合同解除】分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。《买卖合同解释》第七条【“提取标的以外的有关单证”】合同法第一百三��六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。第二十五条【违反从给付义务的合同解除】出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。第三十八条【分期付款买卖合同】合同法第一百六十七条第一款规定的“分期付款”，系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。分期付款买卖合同的约定违反合同法第一百六十七条第一款的规定，损害买受人利益，买受人主张该约定无效的，人民法院应予支持。《民事诉讼法》第一百五十二条【判决书内容】判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。关注公众号“”