（2017）津0112民初3265号

裁判日期: 2017-07-28

公开日期: 2017-12-01

案件名称

张学丽与张继贤房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市津南区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张学丽,张继贤,天津市亿园置家房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

天津市津南区人民法院民事判决书（2017）津0112民初3265号原告（反诉被告）：张学丽，女，1978年9月5日出生，汉族，住山东省乐陵市。委托诉讼代理人：陈玉奎，天津同华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽莎，天津同华律师事务所律师。被告（反诉原告）：张继贤，男，1972年2月7日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：李忠安，天津致信律师事务所律师。第三人：天津市亿园置家房地产经纪有限公司，住所地天津市津南区海河教育园区新慧路44号。法定代表人：程琨，总经理。委托诉讼代理人：高敬，女，该公司总经理助理。原告（反诉被告）张学丽��被告（反诉原告）张继贤、第三人天津市亿园置家房地产经纪有限公司（以下简称亿园置家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张学丽及其委托诉讼代理人陈玉奎、陈丽莎、张继贤及其委托诉讼代理人李忠安、亿园置家公司委托诉讼代理人高敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张学丽向本院提出诉讼请求：1.判令张继贤继续履行原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》与《天津市房产买卖协议》，协助张学丽办理天津市津南区房屋的产权过户手续，并将该房交付给张学丽；2.判令张继贤返还定金5万元；3、诉讼费由张继贤承担。事实和理由：2016年10月28日，经第三人亿园置家公司居间，张学丽与张继贤及第三人签订了《房屋买卖居间合同》，约定张学丽以56万元的价格购买张继贤名��位于天津市津南区房屋，定金5万元，张继贤同意张学丽以贷款方式购买，且双方须于2017年3月30日之前到津南区房管局签署《天津市房产买卖协议》，于2017年4月10日前办理贷款手续。当日，张学丽与第三人亿园置家公司签署了《房屋贷款委托合同》，约定由第三人协助张学丽办理贷款事宜；另张学丽与张继贤、第三人签订《委托评估协议》，约定由第三人为张学丽及张继贤寻找评估公司。当日，张学丽向张继贤支付了定金5万元，并向第三人缴纳了中介服务费10600元、贷款服务费600元、评估费2800元。2016年12月1日，张学丽与张继贤到津南区房管局签订了《天津市房产买卖协议》，2017年2月9日张学丽与第三人到交通银行天津市分行营业部办理贷款业务，当天张学丽向指定的资金监管账户汇入首付款168000元，但由于张继贤拒绝提供其户口本首页复印件未能成功办理贷款，��后第三人多次与张继贤沟通，均遭拒绝，张继贤透露了其欲上涨购房款的要求，并要求张学丽多交12万元房款，张学丽不同意，张继贤明确表示不卖房了。张学丽认为，双方签订的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守，故依据相关法律规定提起诉讼，请求判如所请。庭审中，原告放弃第2项诉讼请求。张继贤辩称，请求驳回张学丽的全部诉请。双方虽签有合同，但履行该合同中张学丽构成了根本违约，张继贤有权解除合同。第三人亿园置家公司述称，张学丽、张继贤双方于2016年10月28日签订了《房屋买卖居间合同》，于2016年12月1日签订了《天津市房产买卖协议》，2017年2月9日张学丽将首付存到了资金监管账户内，后来贷款未办成。首付是按合同约定的日期前履行的。张继贤向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《天津市房产买卖协议》，解除原被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》。2.判令张学丽向张继贤支付违约金112000元。事实和理由：2016年10月28日张学丽、张继贤与第三人签订了《房屋买卖居间合同》，约定张学丽出资56万元购买张继贤名下位于天津市津南区房屋，同时约定买受人不按约定付款超过15日出卖人有权拒绝继续履行合同，可将房屋另行转让，同时违约方应向守约方支付房屋总价款20%作为违约金。合同签订后，张学丽向张继贤交付5万元定金并约定该定金将作为首付款的一部分，在网签协议后转为首付款。2016年12月1日双方签订了《天津市房产买卖协议》，协议约定自签订之日起5工作日内，张学丽应将首付款168000元一次性存入监管账户，在补充协议中又约定张学丽应在当日即12月1日缴纳首付款��2016年12月2日，张继贤将收取的5万定金通过银行转给了张学丽，2016年12月7日，张继贤没有查到张学丽交付首付款，就电话通知其尽快办理。事后，多次查询也没有看到张学丽交付首付款，张继贤以为张学丽没有能力购买房屋，而当时的房价还在上涨，解除合同对张继贤也不会造成多大损失，只想等到4月10日后起诉解除合同。2017年2月12日左右，张学丽电话告知张继贤配合其办理贷款手续，张继贤明确告知因张学丽已构成根本违约，张继贤与其解除房屋买卖合同，如果张学丽还想买房，就交12万元违约金后再重新签订房屋买卖合同，张学丽不接受向法院起诉，张继贤提出反诉要求解除合同并由张学丽承担违约责任。张学丽辩称，2017年2月9日张学丽将首付打到了账户内，办理贷款过程中，因张继贤不提供贷款手续需要的其本人户口本首页复印件，所以贷款不能进行。在这期间，张继贤通过中介要求房屋涨价，导致买卖合同履行不了。整个过程中张学丽没有任何违约之处，而且鉴于实际情况，张学丽变更了自己的支付方式为一次性支付，请求驳回张继贤反诉的全部诉请。第三人亿园置家公司述称，合同签订后，需要中介履行的职责都做到了。本院经审理，对于如下事实予以确认：2016年10月28日，张继贤（甲方）、张学丽（乙方）及第三人亿园置家公司（丙方）签订了《房屋买卖居间合同》，约定：张学丽以56万元的价格购买张继贤名下位于天津市津南区房屋，双方须于2017年3月30日之前到津南区房管局签署《天津市房产买卖协议》；定金5万元，剩余房款采用银行贷款方式支付；剩余房款中非银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，乙方须于2017年4月10日前办理银行贷款申请手续，并将除定金之外的��他首付款存入资金监管中心，甲方同时须将已收取的定金存入资金监管中心；甲方承诺于乙方领取产权证之日起三日内进行物业交验，同时由甲方腾空该房屋交付于乙方使用；乙方未按约定付款的，每逾期一日，应向甲方支付该房屋成交价的千分之一作为违约金；逾期十五日，甲方有权视为乙方拒绝履行合同，甲方有权要求乙方支付该房屋成交价的百分之十作为违约金，且即日起甲方有权将该房屋另行转让；甲乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并各自及时交付各项应付税费，若因任何一方书面材料、相关证明证件不齐或税费不足导致双方无法办理或丙方无法代为办理产权转让等与履行本合同有关的手续，则该过错方应承担相应的责任；在第九条备注③中约定具体打协议及过户时间以房管局预约为准；备注④中约定若甲乙双方任何一方违约，违约方赔付守约方总房款的20%作为违约金，甲乙双方认可。合同签订当日，张学丽向张继贤支付了定金5万元，并向第三人缴纳了中介服务、贷款服务费、评估费等费用。2016年12月1日，张学丽与张继贤到津南区房管部门签订了《天津市房产买卖协议》，该协议第四条约定自该协议签订之日起5个工作日内，张学丽应将首付款168000元一次性存入监管账户；在附件四补充协议中又约定张学丽应在当日即12月1日缴纳首付款，双方在此处签名并摁手印。2016年12月2日，张继贤将收取的5万定金通过银行转帐给了张学丽，2017年2月9日张学丽与第三人到交通银行天津市分行营业部办理贷款业务，当天张学丽向指定的资金监管账户汇入首付款168000元，因张继贤不提供其户口本首页复印件，张学丽贷款不能进行，三方协调期间，张继贤要求张学丽再支付12万元，张��丽不同意，买卖合同没有继续履行。另，庭审中，张学丽陈述有能力支付全部剩余房款，具备合同继续履行的条件。庭审后，其向本院提存全部剩余房款392000元。本院认为，张学丽和张继贤签订的《房屋买卖居间合同》和《天津市房产买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对当事双方均具有拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。张学丽和张继贤及第三人签订《房屋买卖居间合同》后，张学丽依约交付了购房定金，并且双方按照房地产行政主管部门的要求签订了《天津市房产买卖协议》，张学丽交付了首付款，并在贷款不能进行的情况下以现金方式支付剩余房款，并于本案审理期间将剩余房款交至本院，合同继续履行具备条件，且不存在法律上或事实上不能办理过户之情形。��于张继贤主张依据《房屋买卖居间合同》“乙方未按约定付款的，逾期十五日，甲方有权视为乙方拒绝履行合同，甲方有权要求乙方支付该房屋成交价的百分之十作为违约金，且即日起甲方有权将该房屋另行转让”的约定认为张学丽延迟交付首付款的行为构成根本违约，合同应当解除。本院认为，房屋买卖合同履行过程中的付款有交付定金、首付款、支付剩余房款和一次性支付全部房款等多种情况，双方对能导致合同解除的“付款”未明确界定，结合本案实际情况，涉案房屋首付款作为全部房价款的较少一部分，延期存入资金监管账户并不足以导致合同目的不能实现，若此种情形适用该条约定解除合同，过于严苛，有违公平，故张继贤的主张本院不予采纳。综上，综合考虑合同的客观履行条件、合同履行进度等因素，合同继续履行有利于维护公平、诚信和稳定的��地产交易秩序，张学丽主张张继贤协助办理过户手续本院支持，张继贤反诉主张解除合同本院不予支持。房屋交付系后续合同义务，张学丽主张张继贤将房屋交付给张学丽有事实和法律依据，本院支持。因合同约定张继贤应于张学丽领取产权证后三日内交付房屋，该约定对双方有拘束力，双方仍应依约履行。关于张继贤主张张学丽支付违约金，因双方在《天津市房产买卖协议》附件四补充协议中明确约定张学丽应在2016年12月1日缴纳首付款，且双方在此处签名并摁手印，此约定应为双方真实意思表示，是对《房屋买卖居间合同》“乙方须于2017年4月10前办理银行贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，甲方同时须将已收取的定金存入资金监管中心”约定的变更。实际上张继贤于第二天即把收取的定金返还给张学丽作为首付款，故张学丽至迟应于2016年12月2日存入首付款，但张学丽于2017年2月9日才存入首付款，过分延迟，构成违约，因合同中对于延迟付款的违约责任有明确约定，每逾期一日应支付该房屋成交价的千分之一作为违约金，故应适用该约定，张学丽首付款逾期68天，应支付违约金38080元。张继贤主张按照《房屋买卖居间合同》备注④中约定的房价款20%计算违约金，因该项约定系一方违约的情形下违约方向守约方支付的违约金计算标准，张继贤在双方合同履行过程中亦不是守约方，不应适用该约定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张继贤继续履行与原告（反诉被告）张学丽及第三人天津市亿园置家房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》和双方签��的《天津市房产买卖协议》，并于本判决生效后三十日内协助张学丽办理天津市津南区房屋所有权转移登记手续，将该房屋转移登记至张学丽名下。张继贤于过户手续办理完毕后及时向本院申领张学丽提存的剩余房款392000元。二、被告（反诉原告）张继贤应于原告（反诉被告）张学丽领取涉案房屋产权证后三日内将该房屋交付给原告（反诉被告）张学丽。三、原告（反诉被告）张学丽应于本判决生效后三十日内给付被告（反诉原告）张继贤违约金38080元。四、驳回被告（反诉原告）张继贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3965元、保全费3320元，由张继贤承担。反诉案件受理费1270元，由张继贤承担894元，张学丽承担376元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员　董　青二〇一七年七月二十八日书记员　刘　璐速录员　徐宝祖来源：百度搜索“”