（2016）辽0102民初5522号

裁判日期: 2017-07-28

公开日期: 2017-11-01

案件名称

张惠敏与孙长和房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

沈阳市和平区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张惠敏,孙长和

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初5522号原告：张惠敏,男，1964年1月5日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：刘艳敏，辽宁欣合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑛，辽宁欣合律师事务所律师。被告：孙长和,男，1962年12月13日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：王英明，辽宁恒敬律师事务所律师。原告张惠敏与被告孙长和房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月4日公开开庭进行了审理。原告张惠敏委托诉讼代理人刘艳敏、被告孙长和委托诉讼代理人王英明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张惠敏向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付库房租金16.5万元（自2012年1月至2013年6月止，按每年9万元计算，一年半租金共13.5万元；2013年6月至2014年6月按每年5万元计算；合计18.5万元，后期被告以一辆货车抵帐2万元），并支付自拖欠租金之日起的利息，利息按照中国人民银行同期银行贷款利率计算；2.请求判决诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年10月，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于沈阳市和平区罗士圈路68-8号二楼仓库，面积为750平方米租赁给被告，租赁期限为2011年1月1日至2013年12月31日，约定租金为每年9万元。2013年因沈阳举办全运会，2013年6月二楼被拆除，经原、被告双方协议，被告搬迁至一楼，面积该为200平方米，租金改为每年5万元，合同期限顺延。被告从2012年1月开始未支付租金直至2014年6月共计18.5万元，期间曾以一台小型货车抵帐2万元，尚欠16.5万元未付，原告多次催要，被告一直拖延。2014年6月因库房发生火灾，导致双方一直在诉讼中，故原告起诉被告支付拖欠的租金16.5万元，请求人民法院依法支持以上请求。被告孙长和辩称，一、本案已超过一年诉讼时效，答辩人依法提出抗辩，法院应依法驳回原告诉讼请求。2014年6月26日凌晨2时24分许，案外人沈阳市铁西区尚逸灯饰经销部（也是发生火灾的仓库××之一）位于沈阳市和平区罗氏圈路68-8号库房起火，蔓延火灾，致使答辩人用于存放欧琳洁具的承租库房起火，导致答辩人承租仓库及库存货物被烧毁灭失，给答辩人造成600多万元的巨额财产损失。从火灾发生之日起，双方租赁关系事实上已经不存在，直至原告2016年5月3日提起本案诉讼，原告一直没有主张租金，根据《民法通则》第136条第3项规定，延付或拒付租金的，出租人提起诉讼的时效期间为一年。因此，本案已超过一年诉讼时效，答辩人依法提出抗辩，法院应依法驳回原告诉讼请求；二、因不可归责于答辩人（××）的事由，致使租赁仓库全部毁损、灭失的，答辩人（××）有权不支付租金。2014年7月28日，沈阳市和平区公安消防大队作出沈和公消认字（2014）第0011号《火灾事故认定书》，认定：起火部位为案外人沈阳市铁西区尚逸灯饰经销部（澳克士灯具）库房。起火原因可以排出人为纵火，遗留火种，不排除电气火灾。2014年9月11日，沈阳市消防局作出沈公消复字（2014）第0006号《火灾事故复核决定书》，维持原认定。答辩人所承租的沈阳市和平区罗士圈路68-8号仓库，属于违建仓库，没有消防验收手续和配套必要消防设施，起火部位为案外人沈阳市铁西区尚逸灯饰经销部（澳克士灯具）库房，因此，致使答辩人承租的违建仓库毁损、灭失的原因，与答辩人没有任何关系。而且由于不可归责于答辩人（××）的事由引发的火灾，给答辩人造成600多万元的巨额财产损失。因此，根据《合同法》第231条规定，因不可归责于答辩人（××）的事由，致使租赁仓库全部毁损、灭失的，答辩人（××）有权不支付租金；三、原告刻意隐瞒事实真相，多处陈述内容虚假。1、原告称2013年搬家，搬入后200平方米与事实不符。2012年6月，因沈阳全运会，执法部门要求拆除原、被告之间原先租赁仓库，因此搬迁到后来发生火灾的违建仓库，该仓库包括一楼、二楼的部分仓库和一切彩钢房，由于租赁面积有750平方米减为400多平方米，因此双方约定租金从每年9万元降低到每年5万元；2、原告称2012年1月以来一直没支付房租与事实不符。原、被告双方约定租金支付方式是“上打租”，因2012年房租已经支付9万元（租金收据存放在仓库，由于发生火灾，并且原告故意破坏火灾现场，已无法找到）。由于2012年6月搬迁，租赁面积由原来750平方米减为400多平方米，双方约定降低5万元以后，事实上多交了2万元；3、2013年房租已经付清。首先，2012年已经交付的9万元比约定5万元事实上多交了2万元，应当在2013年应支付5万元房租中扣除；其次，2012年由于违建拆除，仓库搬家时，答辩人搬家耗费大量人力、物力和时间，双方口头约定减少2个月房租作为补偿，因此应当扣除，金杯箱货车顶帐2万元；最后，搬迁到新仓库后，原告始终拒不提供房产证、消防手续等必要文件资料，后来才知道该房屋是违法建筑，没有任何合法手续，而且仓库所有权属于沈阳市宏业物资经销公司（股份合作制企业），因此没有支付扣除后剩余房租。综上所述，本案诉讼已超过诉讼时效，而且答辩人依法有权不支付房租，请求法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年10月16日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方自愿将坐落在沈阳市和平区罗士圈路68-8号自有产权库房一处租赁给乙方使用，面积为750平方米，租赁期限为三年，自2011年1月1日至2013年12月31日止，如乙方继续承租，乙方有优先承租权，年租金9万元……。庭审中，原、被告一致认可该合同签订时租赁物位于前述地点二楼、该合同约定的租赁期间内双方口头变更该合同且租赁物位置发生变化、双方经协商后调减年租金至5万元、被告曾以一辆货车抵顶租金2万元、2011年度租金被告已给付、该合同约定的租赁期间届满后，双方未续订租赁合同，被告仍继续使用诉争房屋、2014年6月26日诉争房屋因火灾被烧毁、诉争房屋系违章建筑。虽双方对租赁物位置发生变化的时间、具体位置、建筑面积、调减年租金的起算时间及被告应给付租金的数额均提出不同的事实主张，但均未能向法庭提供有效证据加以证明。另查明，本案被告以本案原告、案外人张安莲、沈阳市宏业物资经销公司、沈阳市铁西区尚逸灯饰经销部、林建、唐华为被告向本院提起诉讼，要求各被告连带赔偿因火灾导致的财产损失。本院于2015年11月25日作出（2015）沈和民一初字第00564号民事判决。宣判后，本案被告、本案原告、案外人张安莲提出上诉。沈阳市中级人民法院于2016年3月24日作出（2016）辽01民终3822号民事裁定，撤销原判决，发回重审。后本院于2016年12月28日作出（2016）辽0102民初6007号民事判决，判决：“一、被告张惠敏、张安莲于本判决生效之日起十五日内赔偿原告孙长和因火灾导致的货物经济损失1,477,772.55元；二、被告林建、唐华于本判决生效之日起十五日内赔偿原告孙长和因火灾导致的货物经济损失1,477,772.55元……”，该判决同时确认：“2014年6月26日凌晨2时24分许，沈阳市和平区罗士圈路68-8号即尚逸灯饰经销部（澳克士灯具）所承租的库房起火，火势蔓延，致相邻的沈阳市爱士朗商贸有限公司（TCL开关）库房、沈阳四季兴化工原料有限公司（漂白粉）库房、沈阳企航信息咨询有限公司（康师傅）库房、沈阳滢福源商贸有限公司（洗衣液）库房、欧琳洁具库房、翟福香家车库、被告张惠敏家库房起火，存放于此的货物不同程度损毁。过火面积约为1,600平方米，无人员伤亡。2014年7月28日，沈阳市和平区公安消防大队出具沈和公消火认字[2014]第0011号《火灾事故认定书》，其中对起火原因认定为‘起火部位为沈阳市铁西区尚逸灯饰经销部（澳克士灯具）库房。起火原因可以排除人为纵火，遗留火种，不排除电气火灾。’后，尚逸灯饰经销部及案外人沈阳企航信息咨询有限公司对上述《火灾事故认定书》提出复核申请，沈阳市消防局于2014年9月11日作出沈公消火复字[2014]第0006号《火灾事故认定复核决定书》，认为‘根据《火灾事故调查规定》第三十九条第二款的规定，对你单位申请复核的沈阳市和平区罗士圈子路68-8号火灾事故认定（认定书文号：沈和公消火认字[2014]第0011号），经审查，作出以下复核决定：维持原认定。’2014年10月31日，沈阳市和平区公安消防大队出具证明一份，其中载明‘应当事人孙长和（即本案原告，本人要求，沈和公消火认字[2014]第0011号欧琳洁具库房××系孙长和（，欧琳洁具库房是孙长和（本人租赁的沈阳市和平区罗士圈路68-8号存放洁具的库房’……本案火灾烧毁的房屋位于沈阳市和平区罗士圈路68-8号，房屋所有权均登记在被告宏业物资公司名下……涉案房屋由被告张惠敏对外出租给原告孙长和、尚逸灯饰经销部（经营者为被告林建）用作库房，租金亦由被告张惠敏收取……”。宣判后，本案原告、案外人张安莲、林建、唐华提出上诉。沈阳市中级人民法院于2017年6月6日作出（2017）辽01民终3881号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决同时确认：“……本院认定的事实与一审法院认定的事实一致”。又查明，原告于2016年5月3日向本院提起诉讼。本院认为，关于诉争合同的效力问题。根据本院（2016）辽0102民初6007号民事判决、沈阳市中级人民法院（2017）辽01民终3881号民事判决及原、被告自认，诉争房屋虽系违章建筑，但依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与××订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效”、第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金批准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”的规定，原告可以根据双方约定向被告主张权利。关于本案是否已超过一年诉讼时效、被告是否应给付原告主张的16.5万元租金及相应利息。诉争房屋于2014年6月26日因火灾被烧毁系双方无争议的事实，而根据本院（2016）辽0102民初6007号民事判决、沈阳市中级人民法院（2017）辽01民终3881号民事判决，起火原因非因原告，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条：“因不可归责于××的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，××可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，××可以解除合同”的规定，原、被告就诉争房屋形成的不定期租赁关系事实上已于2014年6月26日终止，虽双方于庭审中对被告应给付租金的数额均提出不同的事实主张，但原告主张的租金属于债权请求权，故应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”的规定，而原告于2016年5月3日向本院提起诉讼，且未向法庭提供有效证据证明本案诉讼时效存在中止、中断事由，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告应承担其举证不能的法律后果，因此，原告主张的租金已超过了法定的诉讼时效期间，故本院对被告关于诉讼时效的抗辩，予以支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国合同法》第二百三十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告张惠敏的诉讼请求。案件受理费3800元，由原告张惠敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审　判　长　　李海鸿人民陪审员　　荆立群人民陪审员　　高　佳二〇一七年七月二十八日书　记　员　　王妤馨 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