（2017）皖11民终1433号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-08-28
案件名称
江远、滁州市发能房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省滁州市中级人民法院
所属地区
安徽省滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江远,滁州市发能房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖11民终1433号上诉人（原审原告）：江远，男，1972年6月20日出生，汉族，户籍地安徽省来安县，经常居住地安徽省滁州市南谯区。委托诉讼代理人：陈锡梅，安徽丰乐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：滁州市发能房地产有限公司，住所地安徽省滁州市，统一社会信用代码91341102691091529T。法定代表人：廖喜平，该公司董事长。委托诉讼代理人：李家顺，安徽苏滁律师事务所律师。上诉人江远因与被上诉人滁州市发能房地产有限公司（以下简称发能房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院(2016)皖1103民初3041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人江远及其委托诉讼代理人陈锡梅、被上诉人发能房产公司的委托诉讼代理人李家顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江远上诉请求：1.撤销原判第一项，改判发能房产公司继续履行认购协议，将位于滁州市发能国际小区29幢1单元101室房屋交付并协助办理房屋产权变更手续；2.发能房产公司承担本案一审、二审诉讼费、保全费用。事实和理由：1.江远已经按照发能房产公司核定的数额交纳购房首付款，但发能房产公司迟迟不与江远签订购房合同，且未对案涉房屋的质量问题进行维修，致使江远一直未实际拿到房屋；2.发能房产公司一审提交的案涉房屋的“认购协议”部分内容不真实，且双方当事人一直在协商房屋维修事宜，并不存在违约情形。发能房产公司辩称，1.江远诉称的认购房屋情况属实，因江远当时要求分期付款，发能房产公司多次催促其缴纳尾款、签订合同，但江远至今未办理任何手续，按协议约定，发能房地产公司有权收回，且定金不予退还；2.双方在认购协议中约定将来订立正式商品房买卖合同，认购协议未约定重要事宜，且江远未能支付全部或主要房款，双方未形成商品房买卖合同关系。原审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回江远的上诉请求。江远向一审法院起诉请求：1.判令发能房产公司继续履行认购协议，将位于滁州市发能国际小区29幢1单元101室房屋交付并协助办理房屋产权变更手续；2.判令发能房产公司承担本案诉讼费及保全费。一审法院认定事实：刘佰玉与江远系夫妻关系。2014年7月1日，发能房产公司(甲方)与刘佰玉（乙方）签订《认购协议书》一份，约定刘佰玉认购滁州发能国际城花园29幢1单元101室房屋，单价4272元/平米，建筑面积为135.25平方米，定价为577807元，成交价为496657元；付款方式为签订本认购书支付1万元定金，首期房款20万元须于2014年7月10日前付清（含定金），其余房款296657元需于2014年7月10日前办理银行按揭手续，乙方须按上述时间到指定地点交付首期房款及办理相关手续，乙方若选择银行按揭付款方式，须在签订《滁州市商品房预售合同》后在滁州市发能房地产有限公司规定的时间内办理按揭手续，乙方逾期不办理按揭贷款手续的，视为乙方违约；本《认购协议书》签订后，乙方须在壹拾日内前方甲方销售中心，凭本《认购协议书》和定金收据缴齐首期房款，签订《滁州市商品房预售合同》，所交定金即转为购房款。逾期未按规定签订《滁州市商品房预售合同》，乙方所享受购房优惠全部取消，甲方亦有权将该物业收回，乙方所付���金不予退还。认购书签订后，江远于2014年7月15日向发能房产公司支付首付款156657元（包含已经缴纳的定金1万元），剩余34万元购房款尚未支付，双方至今未签订正式的商品房买卖合同。一审法院认为，刘佰玉与发能房产公司签订的《认购协议书》中虽对房屋坐落、价款、付款方式及期限作出明确约定，江远也支付了部分房款，但双方均有在将来订立新的合同即正式的商品房买卖合同以明确双方权利义务的意思表示，且《认购协议书》并未涉及房屋交付使用条件及日期、办理产权登记、违约责任等相关重要事宜，同时江远未能支付全部房款或主要房款，其支付的房款未及总价款的三分之一，故双方并未形成商品房买卖合同关系，仅存在商品房预约合同关系。本案中，即便如江远所述在双方签订《认购协议书》后发现房屋栏杆、窗户有所损坏，但该部分存��的瑕疵并不根本影响房屋的交易，双方的预约关系并非必然导致其是诉争房屋的权利人，若其在房屋交付时发现质量问题可以向开发商主张违约责任或向相关部门反映，而其作为认购方未在认购书约定的期限内足额支付购房款，按约已构成根本违约，且双方未能在认购书约定的期限内签订商品房买卖合同，江远虽主张系发能房产公司造成，但未能提供任何证据佐证，不予采信。综上，一审法院依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回江远的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，保全费3000元，合计3040元由江远负担。二审中，江远围绕其上诉请��提交了证据，发能房产公司进行了质证。本院认为，江远提交的关于其与原发能房产公司员工钱驹之间谈话内容的录音光盘和“情况说明”，因钱驹未出庭，事后亦无法核实；且发能房产公司对该组证据内容的真实性亦不认可，故对于该组证据，本院不予采信。双方当事人所举其他证据与一审相同。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人诉辩意见，本案二审争议焦点是：江远要求发能房产公司履行协议、交付房屋并协助办理房屋产权变更手续的请求能否成立。江远妻子刘伯玉与发能房产公司签订的《认购协议书》已经明确了拟购商品房的位置、面积、价款且能够实际履行，该协议可以认定为商品房买卖合同，双方当事人之间存在房屋买卖合同关系。江远于2014年7月15日向发能房产公司支付首付款156657元，发能房产公司认可该首付款系由发能房产公司核定，且实际也予以接收。发能房产公司虽称江远要求分期付款，未按期交纳购房款，故江远的违约行为致使协议无法履行。但发能房产公司并未举证证明该项抗辩，且发能房产公司也未在合理期间内依法通知催告江远交纳剩余房款，亦未解除双方的买卖关系，为维护市场交易的稳定性，故对江远要求继续履行合同的请求予以支持。本案中，江远作为购买房屋一方，应按照约定支付购房款，发能房产公司作为房地产开发企业应按照约定履行交付房屋、协助办理过户手续等义务。江远上诉请求发能房产公司履行认购协议，并交付房屋、协助办理产权变更手续符合合同目的，但是作为双务合同的一方当事人，在请求对方当事人履行合同义务时，应按照约定全面履行自己的义务。经释明，江远表示愿意一次性支付剩余的34万元购房尾款，��请求在其付清购房款后，依法支持其诉请。江远的该项请求虽非其诉讼请求范围，但系当事人为自己设定义务的行为，不违反法律规定，应予支持。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，江远按照合同履行付清房款义务后，发能房产公司亦应按照约定履行其作为房地产开发企业应当履行的交付房屋、协助办理过户手续等义务。综上所述，一审认定案件的基本事实清楚，但认定双方当事人之间不存在房屋买卖合同关系不当。上诉人江远的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省滁州市南谯区人民法院(2016)皖1103民初3041号民事判决；二、上诉人江远于本判决生效十日内向被上诉人滁州市发能房地产有限公司支付购房尾款34万元；三、被上诉人滁州市发能房地产有限公司于上诉人江远支付34万元购房尾款后十五日内将位于滁州市发能国际小区29幢1单元101室房屋交付给上诉人江远，并协助上诉人江远办理房屋产权变更手续。如果江远未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，减半收取40元，保全费3000元，合计3040元由上诉人江远承担1540元，被上诉人滁州市发能房地产有限公司负担1500元；二审案件受理费80元，由被上诉人滁州市发能房地产有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 孔德敬审判员 付广永审判员 李 刚二〇一七年七月二十八日书记员 杨德坤附：本案适用���法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 来源：百度“”