（2017）鲁15执异17号

裁判日期: 2017-07-28

公开日期: 2018-07-20

案件名称

郭永强、聊城市曙光物资有限公司房屋买卖合同纠纷执行审查类执行裁定书

法院

山东省聊城市中级人民法院

所属地区

山东省聊城市

案件类型

执行案件

审理程序

当事人

郭永强,聊城市曙光物资有限公司

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条

全文

山东省聊城市中级人民法院执行裁定书(2017)鲁15执异17号案外人：付丽，女，1970年1月13日出生，汉族，住聊城市东昌府区。申请执行人：郭永强，男，1983年3月21日出生，汉族，住聊城市。委托诉讼代理人：高飞，男，聊城东昌援众法律服务所法律工作者。被执行人：聊城市曙光物资有限公司，住所地：聊城市兴华东路129号。法定代表人：陈学昆，该公司董事长。在本院执行申请执行人郭永强与被执行人聊城市曙光物资有限公司（以下简称曙光公司）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人付丽对本院执行曙光公司名下的曙光大厦写字楼1103室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。付丽称，2010年11月12日，异议人与曙光公司签订了房屋买卖合同，购买了曙光大厦写字楼1103室，1103室产权已归异议人所有。2016年6月28日，聊城市东昌府区人民法院依据郭永强的申请将1103室查封。异议人认为，该房屋的所有权已经不属于曙光公司，法院查封该房屋有误，损害了异议人的合法权益，请求法院对曙光大厦写字楼1103室解除查封，中止执行。付丽提交了以下证据：证据一：异议人与曙光公司2010年11月12日签订《商品房买卖合同》及每月返租金的《补充协议》各一份；证据二：异议人2010年11月12日缴纳262500元购房款收据一份;证据三：证明异议人2013年至2015年收取1103室、1105室租金的中国邮政储蓄银行股份有限公司聊城市分行邮政储蓄绿卡对账单一份。申请执行人郭永强称，异议人与曙光公司签订的合同属无效合同，涉案房产尚未取得房屋所有权证书。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的：（五）权属有争议的：（六）未依法登记领取权属证书的：（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。该房产属于不得转让的房产。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。该《房屋买卖合同》明显属于违反法律、行政法规的强制性规定的合同。另外该合同也未在房产管理部门办理预售登记，异议人也未提供其实际占有该房产、交纳房款的资金流水情况。请求法院查清事实，依法驳回异议申请。被执行人曙光公司对付丽提出的执行异议无意见，称付丽购买曙光大厦1103室、1105室房产属实，且付丽购房后一直在收取曙光公司支付的返租租金。本院查明，申请执行人郭永强与被执行人曙光公司房屋买卖合同纠纷一案，郭永强与曙光公司于2010年12月2日签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定郭永强以236618元的价格购买曙光公司自建的曙光综合楼6层205室，建筑面积42.496㎡。《补充协议》约定曙光公司返租郭永强购买的房屋，每月租金1460元，郭永强于购房合同签订当日付清了购房款，但曙光公司将郭永强购买的房屋再行出卖并登记在第三人名下，郭永强依合同约定向聊城市仲裁委员会提请仲裁，聊城市仲裁委员会于2016年9月30日作出(2016)聊仲裁字第160号裁决，主要内容为：解除双方签订的房屋买卖合同，曙光公司退还郭永强购房款236618元及利息，并支付违约金2366.18元。仲裁裁决发生法律效力后，曙光公司未履行裁决确定的给付义务，郭永强向本院申请强制执行，本院于2017年2月23日立案执行，并向被执行人曙光公司送达了执行通知书、报告财产令。在仲裁过程中，聊城市东昌府区人民法院依据郭永强的申请，于2016年6月28日作出（2016）鲁1502财保60号民事裁定，保全查封了被执行人曙光公司名下的曙光大厦写字楼1103号、1206号及公寓楼804号房产，查封期限三年。另查明，曙光公司自建综合楼暨曙光大厦，2015年5月6日在市房管部门办理了产权登记，房产证号为聊房权证新字第××号，位于聊城市柳园路与兴华路交叉路口之东北角，系拐角楼，共计十九层，其中一至三层为临街商铺，四层以上紧邻柳园路的为写字楼，紧邻兴华路的为公寓楼。在曙光公司与付丽签订的《商品房买卖合同》中，双方约定出卖人曙光公司应当在2012年12月31日前将验收合格的商品房1103室交付买受人付丽，出卖人应当在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但曙光公司至今未将曙光大厦1103室备案登记到买受人付丽名下，1103室也一直未办理产权登记。付丽称曙光公司从未通知其办理1103室产权登记手续，直到1103室被法院查封后，才从曙光公司得知该大厦已办理产权证，1103室已具备办理产权登记的条件。2014年1月13日、2016年2月3日，付丽分别收到曙光公司支付的返租租金76320元、38160元。本院认为，本案的争议焦点为：案外人付丽对被执行人曙光公司名下的曙光大厦写字楼1103室是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，曙光大厦1103号房产虽然登记在被执行人曙光公司名下，但在本院查封之前，异议人付丽已经与被执行人曙光公司签订书面买卖合同，并向曙光公司支付了全部购房款，且曙光公司根据《补充协议》的约定向付丽支付了1103室2015年之前的租金，证明付丽在法院查封之前已合法占有该房产。曙光公司未按照合同约定将1103室备案到买受人付丽名下，在2015年5月6日办理了该大厦的房产证后，该公司并未告知付丽可办理1103室产权登记，故该1103室产权未登记在付丽名下，并非买受人付丽自身的原因。综上，案外人付丽请求本院中止对涉案房产的执行，符合上述法律规定，本院依法应予支持。案外人付丽对被执行人曙光公司名下的曙光大厦写字楼1103室享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对被执行人曙光公司名下的曙光大厦写字楼1103号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长　张广军审判员　史兆锋审判员　胡洪建二〇一七年七月二十八日法官助理　刘　伟书记员　徐如意来源：百度搜索“”