（2017）渝01民终4787号

裁判日期: 2017-07-28

公开日期: 2018-07-17

案件名称

重庆汉阳房地产开发有限公司与代可荣、魏敏商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第一中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

代可荣,魏敏,重庆汉阳房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

重庆市第一中级人民法院民事判决书（2017）渝01民终4787号上诉人(原审被告暨反诉原告）：代可荣，男，1969年10月23日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：幸立，重庆公鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘党杰，重庆公鸣律师事务所实习律师。上诉人（原审被告暨反诉原告）：魏敏，女，1974年8月1日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：幸立，重庆公鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘党杰，重庆公鸣律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：重庆汉阳房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区。法定代表人：庄淑芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：李东，国浩(重庆)律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏国玲，国浩(重庆)律师事务所律师。上诉人代可荣、魏敏因与被上诉人重庆汉阳房地产开发有限公司（以下简称汉阳公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2016）渝0105民初11859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人代可荣、魏敏的委托诉讼代理人幸立、刘党杰；被上诉人汉阳公司的委托诉讼代理人李东到庭参加了询问。本案现已审理终结。代可荣、魏敏上诉请求：1、撤销一审判决第三项，并依法改判支持代可荣、魏敏的全部反诉请求；2、一、二审诉讼费由��阳公司负担。主要事实和理由：1、汉阳公司于2016年7月8日发出《关于解除并要求前往重庆市江北不动产登记中心办理网签注销的通知函》时，涉案A-15号商铺《房屋买卖合同》尚未解除，关于涉案合同的解除时间应当以代可荣、魏敏认可的时间为准。双方并未协商一致解除涉案合同，而是汉阳公司于2016年7月8日单方解除，且不符合《合同法》第九十四条规定的法定解除条件，代可荣、魏敏一审中还反诉请求确认该解除通知无效。基于汉阳公司事实上已将涉案商铺另售他人，继续履行合同实际上存在障碍，因此，应当以代可荣、魏敏一审变更反诉请求书面同意解除时间为准。2、汉阳公司返还的款项中不包括其代收税费，汉阳公司也没有证据证明代收税费已经实际缴。因此，合同解除后，该代收的税费应当予以返还。2016年7月8日，汉��公司发出的通知内容证明，汉阳公司认为其返还的款项由购房款及购房款资金占用利息两部分组成，不包括代收税费，而且汉阳公司一审中举示的“2010年5月6日签呈”内容中有由其即代可荣、魏敏自行承担的表述，因此，汉阳公司返还的款项中不包括代收税费。3、汉阳公司主张返还代收税费未超过诉讼时效。汉阳公司未能举证其代收税费已实际缴纳的完税证明，且汉阳公司一审才知道汉阳公司代收的税费未实际缴纳，才知道权利遭受侵害，诉讼时效才开始计算，因此，本案未超过诉讼时效。4、汉阳公司请求办理注销网签备案登记手续，与代可荣、魏敏返还未实际缴纳的代收税费，其性质均为债权请求权，而非物权请求权，一审法院予以区别对待没有法律依据。首先，一审判决认定涉案商品房网签具有预告登记性质，从而具有物权性质没有依据。合同约定双方不办理预售商品房预告登记，事实上双方也未办理商品房预告登记。其次，商品房销售网签登记性质为商品房预售登记，与预告登记是两种不同的制度。再次并非所有的物权请求权都不适用诉讼时效的规定。汉阳公司辩称，一审判决查明事实基本清楚，适用法律正确，汉阳公司的上诉理由并不成立，请求驳回上诉人的全部上诉请求。事实和理由和一审中针对反诉的答辩意见一致。原告汉阳公司向一审法院提出诉讼请求:1、判令二被告配合原告办理注销CQ-482036号《商品房买卖合同》网签备案登记手续；2、判令二被告共同赔偿原告利息损失：按中国人民银行同期贷款利率标准，从2016年4月15日起算至注销合同网签之日止。诉讼费由被告承担。事实及理由：2009年4月，汉阳公司与代可荣、魏敏签订《商品房买卖合同》，代可荣、魏敏购买汉阳公司开发销售的江北区商铺，并在江北区土地房屋权属登记中心办理了网签手续。该商铺建筑面积48.42平方米，购买价格1794500元。同时，二人还购买了A-6号商铺，交易价格2910000元。2009年4月至7月期间，代可荣、魏敏向汉阳公司付清了两套商铺全部款项。因双方在交房过程中存在分歧，双方于2010年5月协商一致，同意解除A-6号、A-15号两套商铺的购房合同，由汉阳公司退还两套商铺购房款4704500元、支付购房款占用利息22万余元。汉阳公司于2010年6月10日、6月12日向二人共计退款4932531元。2016年4月，汉阳公司销售转让A-15号商铺时发现原合同的网签手续一直没有解除，导致无法再次转让。经查询重庆市江北不动产登记中心，代可荣、魏敏已于2010年5月13日申请办理A-15号商铺的预售合同备案注销手续，足可证明双方已达成解除合意。汉阳公司从2016年4月15日起多次联系代可荣、魏敏履行合同附��义务，前往产权登记中心办理网签注销申请，但二人不同意，并提出高额配合费用要求，损害了汉阳公司的合法利益，应当承担不能及时售出的利息损失（以1794500元为基数，从2016年4月15日起算）。请求支持诉请。被告代可荣、魏敏辩称：双方签订的《商品房买卖合同》有效，该合同没有解除，直到汉阳公司2016年7月8日向我们发出《关于解除并要求前往重庆市江北不动产登记中心办理网签注销的通知函》才知其单方行使解除权的事实。本案不具备合同解除的条件，我们对此提出异议，不同意解除《商品房买卖合同》。且，汉阳公司要求配合办理网签注销手续的主张已过了诉讼时效。反诉原告代可荣、魏敏提出反诉请求：1、判令汉阳公司返还购房款、代收税费233497.99元及利息：按中国人民银行同期贷款利率，��2010年6月13日起至款项付清时止；2、判令汉阳公司支付解除A-15号商铺买卖合同的违约金17945元。事实及理由：2009年4月我们购买了汉阳公司位于江北区商铺，支付购房款及税费共计4874066元，后因汉阳公司在A-6商铺前修建了地下出入口，在出口处修建了遮雨玻璃墙棚，将A-6号商铺全部挡住，造成商铺使用价值严重受损，经协商后双方就A-6号商铺的解除达成了一致意见，2010年6月我们收到公司的退款及升值赔偿后，共同办理了解除A-6号商铺的相关手续。但双方并未就A-15号商铺的解除达成一致意见，僵持至今。2016年7月8日汉阳公司发出的解除通知对我们不具有法律效力。我们在本案中曾提出反诉主张“确认汉阳公司2016年7月8日向代可荣、魏敏发出的解除商品房卖合同的通知不具有法律效力”。现通过庭审，得知汉阳公司已将A-15号商铺另行出售，继续履行合同实际上存在障碍，现同意在汉阳公司承担违约责任的前提下解除A-15号商铺买卖合同，故变更反诉请求为前述两项。导致合同解除的责任是汉阳公司，其应当承担违约责任。2010年6月汉阳公司退款中应当扣除已付A-6号商铺房款2910000元、利息159742元、代收税费104760元、违约金29100元，剩余款项1727296.21元与汉阳公司还应当支付A-15号商铺解除后的房款1794500元、暂计算至2010年6月12日利息101488.20元、代收税费64806元进行冲抵，汉阳公司还应当退还购房款、代收税费计233497.99元，支付2010年6月12日之后的利息和违约金17945元。反诉被告汉阳公司答辩：双方于2010年6月协商一致，两套房屋的购房合同已经解除。我公司已退给代可荣、魏敏4932531元，包括两套房屋的购房款、代收税款及适当利息。我公司已经完成了所有的退款义务，二人在收到款项后长达6年时间，未主张任何退款义务，也侧面印证了双方就解除合同与退款是没有任何分歧的，即便有分歧，其主张也已超过诉讼时效。代可荣、魏敏反诉陈述的事实理由及金额的构成是其单方意思，没有事实依据。代可荣、魏敏已于2010年5月13日申请办理A-15号商铺的预售合同备案注销手续，足可证明双方已达成解除合意。请求法院驳回反诉主张。经审理查明：2009年4月23日汉阳公司与代可荣、魏敏签订《商品房买卖合同》，代可荣、魏敏购买汉阳公司开发销售的江北区商铺，该商铺建筑面积48.42平方米，购买总价格1794500元，另支付契税64806元。合同约定，汉阳公司因规划、设计变更导致代可荣、魏敏所购房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率，代可荣、魏敏提出退房的，汉阳公司应退还已付房价款及利息，并支付已付房价款1%违约金。同时，双方还另签订��品房买卖合同，代可荣、魏敏购买了相邻A-6号商铺（建筑面积47.34平方米），总价格2910000元，另支付契税104405元。合同约定交房时间为2010年5月1日前。合同签订后，截止2009年7月30日，代可荣、魏敏支付完毕了以上两套商铺的全部购房款及契税费用。两份《商品房买卖合同》均在江北区土地房屋权属登记中心办理了网签手续和预售商品房合同备案登记手续（A-15号商品房买卖合同的编号为CQ-482036）。2010年5月房屋交接时，代可荣、魏敏认为修建在观音桥商圈地下通道的出口遮挡了其购买的商铺，向汉阳公司提出了赔偿和退房要求，双方就此进行了协商沟通。2010年6月1日，汉阳公司《财务请款单》载明：请款金额4932531元，请款项目为A-6号、A-15号客户房款4704500元，利息228031元。2010年6月10日，汉阳公司经工商银行向代可荣、魏敏退款1633044元（其中支��了银行转账手续费1633.04元），6月12日再退款3299487元。2013年10月，汉阳公司将A-6号商铺另行出售他人。A-15号商铺一直由汉阳公司出租给他人使用。2016年3月，汉阳公司与吴宇签订《认购书》，拟将A-15号商铺出售给吴宇，约定房价款仍为1794500元，汉阳公司收取了定金20000元。汉阳公司查询房交所得知代可荣、魏敏原签订合同的网签手续未注销，遂向其提出办理网签注销手续要求，并于2016年7月8日经公证邮寄方式，按照代可荣在商品房买卖合同中留置地址（重庆市高新区石桥铺西亚广场A座14-4），向其邮寄了《关于解除并要求前往重庆市江北不动产登记中心办理网签注销的通知函》，函件内容为：双方于2010年5月协商一致同意解除A-6号、A-15号商铺的购房合同，由公司退还其两套商铺购房款4704500元，同时支付购房款占用利息22万余元。公司已履行了合同解除后的退款义务，但A-15号商铺的网签手续没有注销，希望二人履行合同附随义务，前往江北不动产登记中心办理网签注销。但双方未能达成一致，汉阳公司遂诉至一审法院。本案诉讼中，汉阳公司举示了2010年5月6日《签呈》复印件，主旨为“关于客户退房申请”，系公司经办人陈述争议缘由及提出处理方案的内部书面申报意见，内容包括：因我司修建地下通道对代可荣所购A-6号商铺有所遮挡，该客户投诉到江北区规划局及观音桥商圈，客户要求赔偿A-6号商铺总房款30%，观音桥商圈提出是否可按退房方式处理。经协调客户同意按合同约定退房，但提出将A-15号商铺一并申请退房。公司拟处理方案为，按同期贷款利率支付房款利息，计228031元，其余税费由其自行承担。此文件销售经理栏签署意见为：“情况属实，同��。请上级领导进行批示”。代可荣、魏敏质证表示系内部文件，不认可其说法，并主张此文件亦反映了修建地下通道对商铺的影响。诉讼中，针对代可荣、魏敏提出的返还契税费用反诉主张，汉阳公司申请撤回《签呈》，不作为证据使用。汉阳公司还举示了2010年5月31日代可荣签字确定的《朗晴广场客户特殊情况申请表》：当初付款时用了多张卡，有2张已经注销，仅1张卡还在使用，请将相关款项退还到以下卡上……代可荣、魏敏质证表示对其真实性予以认可，是针对A-6号商铺的退款，但不涉及A-15号商铺退款。庭审中，代可荣、魏敏承认其手中没有付款收据、发票等票据。代可荣、魏敏未提供证据证实，在收到退款后，其向汉阳公司主张了A-15号商铺的交房或办理权属证书等权利。另查，代可荣、魏敏与汉阳公司针对A-15号商铺所签订的《商品房买卖合同》已于2010年5月13日在江北区土地房屋权属登记中心办理了预售合同备案注销手续，注销申请人为代可荣、魏敏。但网签手续不知何故未一并注销。一审法院认为：2009年4月代可荣、魏敏与汉阳公司签订两份《商品房买卖合同》，购买了江北区西环路裙楼负一层A-6号、A-15号两套商铺，支付了购房款4704500元、契税169211元，共计4873711元。因观音桥地下通道的修建，代可荣、魏敏提出异议，认为遮挡了所购商铺。经双方协商后，汉阳公司共计退还4932531元。因双方没有就合同的解除签订书面协议，本案争议产生后，双方就此款是一套商铺的退款还是两套商铺的退款意见不一，汉阳公司主张系A-6号、A-15号两套商铺的购房款及代收契税退款、适当利息补偿，代可荣、魏敏主张仅仅是A-6号商铺的退款及升值赔偿。对此，一审法院根据查明事实，综合评判如下：一、汉阳公司2010年5月6日《签呈》系对双方争议及处理意见的客观陈述，其反映的利息金额与公司《财务请款单》中载明的金额一致，《财务请款单》系汉阳公司从财务角度申报退款的原因及金额认定，一审法院确认《签呈》、《财务请款单》的真实性，汉阳公司申请撤回《签呈》，一审法院不予准许。《签呈》、《财务请款单》均载明退款系A-6号、A-15号商铺房款4704500元、利息228031元，一审法院予以确定。二、从商铺价值分析，A-6号商铺的购买价为2910000元、契税104405元，合计3014405元。代可荣、魏敏实际收到退款4932531元，若将差额1918126元作为A-6号商铺的赔偿金，不符合2010年的市场价值估算。三、若191万余元的差额仅属A-6号商铺的赔款，代可荣、魏敏领取退款后，却未就A-15号商铺的交付、办证等权利向汉阳公司提出主张，汉阳公司将该商铺一直对外出租��代可荣、魏敏亦未提出过异议。现代可荣、魏敏手中均无购买此商铺的相关付款收据、发票等重要票据，购房人对价值近180万元的房产长达6年不理不睬的行为，不符合购房者的正常心态。四、代可荣、魏敏与汉阳公司针对A-15号商铺所签订的《商品房买卖合同》已于2010年5月13日在江北区土地房屋权属登记中心办理了预售合同备案注销手续，注销申请人为代可荣、魏敏。合同注销时间与双方协商、退款期间一致。商品房合同预售登记，是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的请求权而在房产管理部门进行的预告登记，具有对抗第三人的效力。代可荣、魏敏申请注销此备案登记，意为放弃购买权，放弃对抗第三人的效力。此情形，应当是在合同解除的状态下发生。综上，一审法院确定代可荣、魏敏与汉阳公司针对A-15号商铺所签订的《商品房买卖合同》于2010年5月经双方协商一致予以了解除，2010年6月汉阳公司向二人支付的4932531元应为A-6号、A-15号两套商铺的退房款4704500元及利息228031元。代可荣、魏敏辩称合同尚未解除,与客观事实不符，一审法院不予采信。商品房买卖合同网签是指房产交易双方签订购房合同之后，到房产管理部门备案，并将购房签约信息在网上公布。网上签合同与纸签合同实质是一致的，区别在于签订合同的方式，亦具有预告登记性质，预告登记在先，可对抗第三人，使第三人不能通过登记取得所有权。故网签登记亦具有物权性质，不受诉讼时效的约束，一审法院对代可荣、魏敏提出的诉讼时效抗辩意见不予采纳。A-15号商铺的商品房预售合同备案已注销，网签手续亦应当一并注销。汉阳公司要求代可荣、魏敏配合其办理注销《商品房买卖合同》网签备案登记手续的诉讼请求，符合法律规定，一��法院予以准许。汉阳公司明知合同已解除，未及时关注合同网签注销手续的进程，存在一定过错，其要求获得利息损失的主张，一审法院不予支持。本案A-15号商铺《商品房买卖合同》的解除，系双方当事人协商一致的结果，不存在合同当事人承担违约赔偿责任的问题,代可荣、魏敏要求汉阳公司支付违约金17945元的反诉主张，一审法院不予支持。汉阳公司通过公证邮寄的《关于解除并要求前往重庆市江北不动产登记中心办理网签注销的通知函》内容，并非首次向代可荣、魏敏提出解除合同的函告，而是要求其办理网签注销手续的督促催告，不具有解除合同的通知性质。截止2010年6月12日，代可荣、魏敏已收到汉阳公司退款4932531元，此金额已超过代可荣、魏敏已付房款和契税的总金额。代可荣、魏敏对退款项目若有异议，应当自收到款项时知道其权利受到侵害，而至汉阳公司提起本案诉讼后，代可荣、魏敏才提出返还购房款和代收契税的主张，已超过两年诉讼时效，故汉阳公司提出的诉讼时效抗辩理由成立。代可荣、魏敏要求汉阳公司退还购房款、代收税费计233497.99元的反诉请求，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第一款、第九十七的之规定，判决如下：一、被告代可荣、魏敏于本判决生效之日起五日内配合原告重庆汉阳房地产开发有限公司办理注销CQ-482036号《商品房买卖合同》网签备案登记手续；二、驳回原告重庆汉阳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告代可荣、魏敏的全部反诉请求。本案受理费20950元，由原告重庆汉阳房地产开发有限公司负担950元，被告代可荣、魏敏负担20000元；本案反诉受理费3160元，由反诉原告代可荣、魏敏负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。双方当事人对一审判决的事实无异议，本院予以确认。本院认为，《重庆市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应当按照合同全面各自的义务。本案争议焦点为：1、A-15号商铺《商品房买卖合同》的解除时间。2、代可荣、魏敏关于返还购房款、税费、利息及违约金的上诉请求是否成立。3、代可荣、魏敏是否应当办理A-15号《商品房买卖合同》注销网上备案登记手续。针对以上争议焦点，本院分别评判如下：一、A-15号商铺《商品房买卖合同》的解除时间。本院认为A-15号商铺的解除时间应为2010年5月。理由主要有以下几点：1、汉阳公司2010年5月6日“签呈”系关��双方退房争议及处理意见客观陈述，《财务请款单》载系汉阳公司从财务角度申请退款的原因及金额认定，两份证据反映的利息金额完全一致。2“签呈”载明退还商铺为A-6及A-15号两个商铺。3、代可荣、魏敏主张的A-6号商铺在2010年5月左右已升值1918126元并无证据予以证明。4、代可荣、魏敏已于2010年5月13日在江北区土地房屋权属登记中心办理了预售合同备案注销手续，注销申请人为代可荣、魏敏。合同注销时间与双方协商、退款期间一致。5、代可荣、魏敏领取退款后却未就A-15号商铺的交付、办证等权利向汉阳公司提出主张，汉阳公司将该商铺一直对外出租，代可荣、魏敏亦未提出过异议。现代可荣、魏敏手中均无购买此商铺的相关付款收据、发票等重要票据，购房人对价值近180万元的房产长达6年不理不睬的行为，不符合购房者的正常心态。6、汉阳公司2016年7月8��向代可荣、魏敏发出的《关于解除并要求前往重庆市江北不动产登记中心办理网签注销的通知函》实际是重申双方曾于2010年5月协商解除了A-15号商铺房屋买卖合同，请求代可荣、魏敏履行解除合同后的附随义务即履行注销A-15号商铺合同网上备案登记手续。综上，A-15号商铺的合同解除时间应认定为2010年5月。代可荣、魏敏关于合同解除时间以其在诉讼中同意的时间为准的上诉理由，与本案查明事实不符，本院不予采纳。二、代可荣、魏敏关于返还购房款、税费、利息及违约金的上诉请求是否成立。A-15商铺《商品房买卖合同》解除后，“签呈”、《财务请款单》等证据，可以认定汉阳公司已返还了购房款及利息，理由如前所述，不再赘述。A-15商铺《商品房买卖合同》双方协商一致解除后，并未约定承担违约赔偿责任，因��，代可荣、魏敏关于违约金的诉讼请求不成立。至于代收税费，由于双方解除合同后，代可荣、魏敏未在两年内主张权利，已超过诉讼时效。因此，代可荣、魏敏关于返还购房款、税费、利息及违约金的上诉理由，因与本案查明事实不符，本院不予确认。三、代可荣、魏敏是否应当办理A-15号《商品房买卖合同》注销网上备案登记手续及是否超过诉讼时效。由于双方已于2015年协商一致解除A-15号商铺的房屋买卖合同，且代可荣、魏敏在2010年5月14日已申请办理了A-15号商铺的注销备案登记手续，而申请办理网上备案登记注销手续与注销登记备案手续在本质上是一致的，均为履行合同解除的附随义务，因此，代可荣、魏敏基于合同的解除，应当履行该附随义务。由于申请办理网上注销登记手续，具有物权性质，不受诉讼时效的限制。因此，对代可荣、魏敏主张��应当办理A-15号《商品房买卖合同》注销网上备案登记手续及已超过诉讼时效的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，代可荣、魏敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6320元，由上诉人代可荣、魏敏负担。本判决为终审判决。审判长　　方剑磊审判员　　刘家秀审判员　　康　炜二〇一七年七月二十八日书记员　　喻　瑜百度搜索“”