（2016）沪0104民初31521号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2018-03-02
案件名称
曹华丽与周骏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹华丽,周骏,张晶
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第九十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初31521号原告：曹华丽，女，1986年12月15日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：夏季风，上海恒隆律师事务所律师。被告：周骏，男，1978年5月17日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：宋亮，上海林拓律师事务所律师。第三人：张晶，女，1984年4月6日出生，汉族，户籍地武汉市武昌区。原告曹华丽与被告周骏、第三人张晶房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2017年5月4日公开开庭进行了审理。原告曹华丽及其委托诉讼代理人夏季风、被告周骏的委托诉讼代理人宋亮到庭参加诉讼。第三人张晶经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告曹华丽向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告房屋租赁合同；2、判令被告支付自2015年2月16日至2015年10月10日被告实际迁出之日止的房屋租金，按照15000元/月的标准，共计117500元；3、判令被告支付2013年10月30日至2013年11月15日免租期间的房屋租赁费，按照15000元/月的标准，共计8500元；(第三人张晶那部分租金为6500元每月，所以其中15000元每月是属于原告的租金)；4、判令被告支付违约金，共计30000元；5、判令被告支付应付未付的水、电、物业管理费，共计4930元。事实和理由：2013年11月2日，原告和第三人与被告签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定原告及第三人向被告出租上海市徐汇区丰谷路XXX弄XXX-XXX号房屋(以下简称系争房屋)，房屋租金21500元/月，建筑面积110平方米，其中原告出租80平方米，每月收取15000元/月，第三人出租30平方米，每月收取6500元租金。经原告与第三人协议，第三人将自行向被告主张权利。2013年10月30日，原告将房屋交付被告使用，房租租赁期自2013年11月16日至2018年11月15日，合同约定2013年10月30日至2013年11月15日为房屋免租装修期。如因被告的原因，导致合同提前解除或终止的，视为被告自始不享有免租期……合同签订后，原告依约履行了自己的义务，但被告未按照合同约定履行付款义务，从2015年2月16日欠付房屋租金至2015年10月10日，相应的水、电、煤、物业管理费也未全部履行付款义务，故原告提起上述诉请。被告周骏辩称，周骏不是本案被告，被告是经纶房地产有限公司，周骏是该公司法定代表人，但经纶公司是实际使用人，因此主体不适格。租赁合同是周骏本人签署，在租赁过程中，由于房屋问题导致营业执照半年才办出。2015年5月1日原告就将门上锁，被告无法进入。被告愿意支付租金至5月1日，但这也是周骏代替经纶公司支付。第三人张晶未应诉答辩。本院认定事实如下：上海市丰谷路XXX弄XXX-XXX号房屋权利人为上海民航投资发展公司。2013年11月2日，原告、第三人(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定：建筑面积80平方米，乙方向甲方承诺租赁该房屋作为房地产投资、金融投资使用。房屋租赁期自2013年11月16日起至2018年11月15日止。在房屋交付后，乙方享有为期17天的免租装修期，自2013年10月30日至2013年11月15日止，在免租期内，租金免缴，水、电、煤、物业管理费等其他费用依照本合同约定，按时及时结算。如因乙方原因，导致合同提前解除或终止的，视为乙方自始不享有免租期，乙方除需支付违约金外，还应当补缴免租期内的相关租金。该房屋每月租金总计21500元，该房屋租金两年内不变，自第三年起，双方同意租金增长10%，以后每一年租金按10%递增。乙方应按期支付租金，先付后用，每期为三个月，租金为64500元，乙方应于每期租金开始前10天(即6日)向甲方支付下一期租金。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月租金，即43000元整。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理及其他有关费用，均由乙方承担。关于乙方办理该房屋工商营业执照的事宜，由乙方自行办理，甲方协助。本合同终止、解除同时，乙方应在十五天内将以该房屋用址办理的工商营业执照全部迁址，否则，甲方有权暂不向乙方返还租金保证金。乙方在注销相关证照后7个工作日内，甲方返还乙方租金保证金。对未迁址营业执照涉及用房面积，甲方有权按本合同约定应当收取的租金标准向乙方收取实际占用费(无论该部分面积甲方是否实际另行出租)，直至营业执照迁址。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按合同解除当月月租金的两倍支付违约金，(6)无论甲方有否向乙方做出任何形式的催讨，乙方逾期不支付租金或其他费用累计超过1个月(以30日计算)的；甲方因上述原因行驶解除权的，若违约无法弥补甲方损失的，由乙方补偿违约金和甲方实际损失之间的差额，对乙方已经支付的租金、保证金及其他费用不予以返还。上述合同落款出租方处由原告及第三人签字，承租方处由被告签字。同日，第三人(甲方)与原告(乙方)签订协议，约定：所合并店铺为乙方所持整体店铺，甲方所持店铺部分底层面积(不含阁楼)，租金6500元/月，租期2013年11月16日起至2018年11月15日止。押金13000元已交付甲方，租户按期将租金支付给乙方后，由乙方在三日内将甲方应得租金交付给甲方……为协助被告办理营业执照，原告与上海经纶房地产经纪有限公司(筹)就上海市徐汇区丰谷路XXX弄XXX号底层又签订了《上海市房屋租赁合同》。2014年4月15日，上海市工商行政管理局徐汇分局向被告出具行政处罚告知书，内容为自2014年3月初开始至案发，被告在未取得相关部门经营许可证和营业执照的情况下，以“富美来不动产”的名义在丰谷路XXX弄XXX-XXX号从事房产中介经营服务活动……根据《无照经营查处取缔办法》第十四条第一款的规定，拟作出行政处罚如下：一、责令当事人停止违法行为；二、罚款(人民币)壹仟元整。被告未支付2015年2月16日起系争房屋的租金。被告搬离时，双方未就系争房屋进行交接。2015年4月29日，第三人向上海经纶房地产经纪有限公司发出解除合同通知书，内容为“由于你公司至今未交付从2015年2月5日至2015年5月4日的房租，已严重违约，我方特依合同约定通知你公司解除合同。另查明，上海民航投资发展有限公司将上海市徐汇区丰谷路XXX弄XXX-XXX号(底层)房屋出租给上海壮品实业有限公司，租赁期限为2013年9月1日起至2021年8月31日止。2013年8月14日，上海民航投资发展有限公司出具委托书，同意上海壮品实业有限公司转租。2013年9月16日，上海壮品实业有限公司与原告签订《上海市房屋租赁合同》，将徐汇区丰谷路XXX弄XXX号商铺出租给原告使用，租赁期限2013年10月10日起至2021年8月31日止，上海壮品实业有限公司出具委托书，委托原告在租赁期内使用徐汇区丰谷路XXX弄XXX-XXX号商铺，并可依法转租使用，被告在该委托书上签名。上海壮品实业有限公司出具证明，证明上述3-3号和2号商铺系为同一间商铺。另查明，案外人上海经纶房地产经纪有限公司成立日期为2014年6月5日。审理中，原告称其收到了30000元房屋租赁保证金，但因被告违约，不同意退还。审理中，原告称其于2015年10月10日前往系争房屋查看，发现被告已经迁出了系争房屋，被告则称原告于2015年5月1日就将系争房屋锁门，被告之后无法进入。以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有上海市房屋租赁合同、协议、档案机读材料、上海市房地产权证、委托书、解除合同通知书及邮寄凭证、照片、行政处罚告知书等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。审理中，被告辩称租赁合同相对方不是被告，是上海经纶房地产经纪有限公司，因此被告主体不适格。本院认为，双方租赁合同签署于2013年11月2日，当时上海经纶房地产经纪有限公司尚未成立，且双方租赁合同也仅有被告的签字，无上海经纶房地产经纪有限公司的盖章，故被告关于诉讼主体不适格的辩称意见本院不予采纳。根据双方合同的约定，无论原告是否向被告作出任何形式的催讨，被告逾期不支付租金或其他费用累计超过1个月的，原告可书面通知被告解除本合同。被告未支付2015年2月16日起的租金，累计已超过1个月，原告可行使合同解除权，且被告已实际搬离了系争房屋，故本院判决双方租赁合同解除。因被告未支付2015年2月16日起的租金，故被告应支付未付之租金。审理中，被告称原告2015年5月1日左右即将房屋锁门，但被告未有相应的证据予以证明，且被告搬离系争房屋未与原告进行相应的交接。原告称其2015年10月10日前往系争房屋查看，发现被告已经搬离，主张租金计算至2015年10月10日。本院认为，因被告搬离时双方未就系争房屋进行交接，被告亦无证据证明其搬离时间及原告接收系争房屋的时间，故本院判定被告应支付租金至2015年10月10日止，至于租金标准，根据《上海市房屋租赁合同》及原告与第三人《协议》的约定，应按照15000元/月的标准支付。根据双方合同的约定，违反合同的一方，应向另一方按合同解除当月月租金的两倍支付违约金，被告因欠付租金而违约，故被告应支付原告相应的违约金。合同又约定，2013年10月30日至2013年11月15日为免租期，如因被告原因，导致合同提前解除或终止的，视为被告自始不享有免租期，被告还应补缴免租期内相关租金。因被告违约，故被告应支付免租期内的租金。合同约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、物业管理及其他有关费用，均由被告承担。现原告已缴纳2015年5月、6月的电费2130元及2015年全年的物业管理费2800元，因被告已于2015年10月10日搬离系争房屋，故本院判决被告支付电费2130元、物业管理费2411元，共计4541元。就租赁保证金部分，合同约定原告因被告逾期不支付租金而行使解除权的，对于被告已经支付的保证金不予退还。故对于被告缴纳的保证金不予退还。第三人张晶经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除曹华丽与周骏于2013年11月2日签订的《上海市房屋租赁合同》；二、周骏于本判决生效之日起十日内支付曹华丽2015年2月16日起至2015年10月10日止的房屋租金，按照15000元/月的标准计算；三、周骏于本判决生效之日起十日内支付曹华丽免租期内的租金8500元；四、周骏于本判决生效之日起十日内支付曹华丽违约金30000元；五、周骏于本判决生效之日起十日内支付曹华丽电费、物业管理费4541元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3518元，由曹华丽负担25元，周骏负担3493元、公告费560元，由张晶负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 晏 莹人民陪审员 韩建丽人民陪审员 刘光妹二〇一七年七月二十八日书 记 员 印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注微信公众号“”