（2017）甘07民初73号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-09-21
案件名称
肃南县祁连玉文化产业开发有限公司与张掖市银达信用担保有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
甘肃省张掖市中级人民法院
所属地区
甘肃省张掖市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肃南县祁连玉文化产业开发有限公司,张掖市银达信用担保有限公司,张某,高某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百三十条；《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
甘肃省张掖市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘07民初73号原告：肃南县祁连玉文化产业开发有限公司。住所：甘州区滨河新区玉水苑。法定代表人：兰美琳，该公司经理。委托诉讼代理人：杜冰，甘肃振泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑某，该公司会计。被告：张掖市银达信用担保有限公司。住所：张掖市甘州区马神庙街*号。法定代表人：许多礼，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆某，该公司部门经理。委托诉讼代理人：李新拾，甘肃金寅律师事务所律师。第三人：张某，男，汉族，甘肃省张掖市人，住张掖市甘州区三闸镇天桥村六社。委托诉讼代理人：刘德聪，甘肃雪山律师事务所律师。第三人：高某，女，汉族，甘肃省张掖市人，住张掖市甘州区税亭街**号。委托诉讼代理人：刘德聪，甘肃雪山律师事务所律师。原告肃南县祁连玉文化产业开发有限公司（以下简称祁连玉公司）与被告张掖市银达信用担保有限公司（以下简称银达担保公司）、第三人张勃、高玉琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告祁连玉公司的委托诉讼诉讼代理人杜冰、郑积亮，被告银达担保公司的委托诉讼代理人陆文俊、李新拾，第三人张勃、高玉琴的委托诉讼代理人刘德聪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告祁连玉公司的诉讼请求：1、请求判令被告支付房屋抵顶差价5065247.85元；2、请求判令被告支付迟延支付差价利息247395元，并利随本清；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年5月20日，经原被告双方协商一致签订商铺抵顶工程款协议一份，约定因被告在原告玉水苑区内承建南商业街4号商铺，原告将自己开发建设的甘州区滨河新区玉水苑南商业街4号1-7号商铺以销售价抵顶给被告，抵顶面积最终以房产部门办理产权时的测绘面积为准，据实结算，多退少补。协议签订后，被告借用甘肃福达建筑工程公司的名义实际完成了施工修建事宜，并对工程款进行了结算。经原被告双方确认抵顶的最终房产面积为2860.76平方米，抵顶总价款为19005842.31元。被告除抵顶的工程款11940594.46元外应向原告支付的差价款为7065247.85元。2014年12月16日原告与被告书面指示的高玉琴、张勃、许小龙分别签订了房地产买卖契约，并将该抵顶房产的房屋所有权手续办理到第三人名下，完成了合同约定的全部义务。但此后被告只向原告交纳差价款2000000元，至今仍拖欠差价款5065247.85元未交。期间原告多次以电话、短信及上门催缴的方式催促被告及时交款，但被告一直推诿不付。综上所述，原被告双方签订的商铺抵顶工程款协议合法有效，在原告已完全履行合同义务的前提下，被告应按照合同约定及时履行交纳下剩差价款的义务。被告银达担保公司辩称，原告所诉不实，根据双方达成的协议被告仍欠抵顶差价5065247.85元，但被告并不拖欠原告的抵顶差价及利息。2011年被告及第三人被原告招商引资开发玉水苑商业街的部分商铺，被告及第三人张勃、高玉琴设计并支付涉案工程的工程款。房屋修建后，原告提出被告另行支付200万元后，承诺在一个月内把产权办理在张勃、高玉琴、许小龙名下双方账务一抵两清，因此，原被告为了转移产权形成了抵顶协议。但被告对协议的合法性及关联性提出异议，因涉案商铺开工时间是2013年6月，竣工时间是2013年11月，而原被告在2013年5月就达成了抵顶协议，协议形成于开工之前，不符合一般交易的习惯。且原告不具备房地产开发资质，被告也不具有施工建设的资质，双方的主体资格不合法。另外，达成抵顶协议原被告未经第三人同意，双方对垫资费用等没有扣除，协议无效。第三人张勃、高玉琴答辩及诉称，涉案工程是被告和第三人共同投资修建，第三人已办理了产权手续，按原被告所签协议仍欠抵顶差价5065247.85元，但原被告签订商铺抵顶协议第三人并不知情，且原被告对工程代建产生的相关费用没有扣减，协议严重侵害了第三人的权益，为此，第三人请求：1、要求确认原被告达成的涉案工程抵顶协议无效；2、要求祁连玉公司支付资金占用利息2425956.65元【（1）肃南裕苑16号楼垫付资金480万元，自2013年3月17日至2015年10月18日共2年7个月，依据银行同期贷款基准利率6.15%计息763420元；（2）四号楼垫付资金5755162.01元，自2012年3月1日2015年10月18日共3年7月17天，依据同期银行贷款基准利率6.9%计息1441716.04元；（3）四号商业楼室外景观垫付资金1385432.45元，自2013年3月15日至2015年3月18日共2年7月3天，依据同期银行贷款基准利率6.15%计息220820.61元，利息合计2425956.65元】，支付工程施工管理费368459.75元（12281991.46元×3%）及设计费100000元，三项合计2662771.13元。事实及理由，2012年初，滨河新区玉水苑南商业街4号商业楼及室外景观设施由第三人与被告共同出资，自行设计、自行组织施工建设，期间投入建设费用分别为商业楼为5755162.01元，室外景观设施1385432.45元；2012年9月初，又根据原告要求代建了肃南裕苑16号楼工程，投入建设费用为4800000元，为此，第三人及被告共垫付建设资金共计11940594.46元。2014年12月16日，原告与第三人及被告签订房屋买卖合同，将滨河新区玉水苑南商业街4号商业楼售卖给第三人及被告。但双方就资金垫付期间的利息、管理费等问题发生争议，致使双方账务未清。现第三人认为，原被告虽达成抵顶协议，但第三人并不知情也不同意，因原告没有投入资金，却享受了房屋销售利润，这没有法律依据也不公平，协议损害了第三人的利益，第三人请求按照招商引资政策享受待遇。根据2002年9月27日财政部颁布的财建（2002）394号文件第十二条、第十九条、第二十一条”利息计入建设投资成本中”等规定，第三人有权主张垫资利息及项目管理费。另外，第三人认为，原告将滨河新区玉水苑南商业街4号商业楼进行出售，但前期修建资金为第三人及被告垫付，双方形成借贷法律关系，原告应当按照同期银行贷款利率承担资金占用利息，同时承担工程管理费及设计费。祁连玉公司辩称，对第三人请求确认协议无效的诉请不予认可。第三人所诉部分理由与事实不符，涉案工程从审批至报件材料均由原告完成，原告为建设方，被告及第三人虽垫资修建涉案工程，但双方并不是借贷关系，双方已对涉案工程已进行了书面结算，并形成合法有效的抵顶协议。现对第三人要求原告支付垫款利息、管理费、设计费的诉请，经原告核算及相应的法律法规，原告愿向被告及第三人支付垫款利息2425956.65元，管理费119291.2元，合计2545247.85元，并放弃索要抵顶差价利息的请求，但对第三人主张的未实际发生设计费及其余管理费不予承担。银达担保公司辩称，对第三人的答辩意见及诉讼请求均无意见。原告围绕其诉讼请求提交了商铺抵顶工程款协议、房地产买卖契约、结算单、证明等，并提交涉案工程立项、规划、用地、施工、招投标、验收备案等材料。被告提交了建设项目工程总承包合同、税票等。第三人申请证人曾向军出庭作证，并提交银行汇款凭证、肃南县祁连玉文化产业园土地转让协议和开发协议等证明自己的观点。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对本案事实认定如下：2011年6月17日，张掖市发展和改革委员会发张发改投资（备）（2011）56号文，通知肃南县发改委准予张掖滨河新区肃南祁连玉文化产业园商业街一期工程建设项目登记备案。2012年6月6日，施工单位为甘肃福达建筑有限公司为建设单位为原告的玉水商业街南区4号楼进行施工。2012年9月17日，张掖市规划管理局向原告发放玉水商业街南区4号楼等建筑的规划许可证。2013年5月20日，原被告达成玉水商业街南区4号楼抵顶协议。2013年7月10日，原告向甘肃福达建筑有限公司发放该公司为玉水商业街南区4号楼承包人的中标通知书。同月，原告与甘肃福达建筑有限公司签订玉水商业街南区4号-2楼建设项目工程总承包合同。2013年10月17日，甘州区住房城乡建设局补办玉水商业街南区4号楼建设工程施工许可证。2014年8月20日，涉案工程进行了验收备案。后经原被告双方确定：抵顶的房产面积确定为2860.76平方米，工程总价款为19005842.31元。扣除原告应付被告的工程款11940594.46元，仍有7065247.85元差价未付。2014年12月16日，被告向原告出具自愿将已抵顶房屋办理在高玉琴、张勃、许小龙名下的申明。同日，原告与高玉琴、张勃、许小龙分别签订了《房地产买卖契约》。后原告将房屋所有权手续办理到第三人及许小龙名下。2015年10月15日，被告向原告账户汇入购房款200万元。双方当事人对第三人与被告共同垫资修建涉案工程的事实均无异议。另查明，被告和第三人经核算，双方扣减原告庭审中认可的各项费用后，第三人高玉琴于2017年6月16日向本院案款账户交纳现金1496007.55元。第三人张勃于2017年7月3日与原告及案外人甘肃福达建筑有限公司达成三方抵顶协议，向原告抵顶涉案工程抵顶差价873807.12元。2017年7月25日被告与原告及案外人甘肃福达建筑有限公司达成三方抵顶协议，向原告抵顶涉案工程抵顶差价149633.24元。以上三项合计2545247.85元。庭审后第三人同意原告支付管理费119291.2元，其余管理费予以放弃。本院认为，本案双方争议的焦点为：原被告达成的涉案工程抵顶协议是否有效，原告要求被告支付工程抵顶差价款5065247.85元及第三人要求原告承担工程施工设计费等有无事实和法律依据。本案原被告对第三人共同垫资修建涉案工程的事实均无异议，因此，第三人可以以其利益受损主张原被告达成的涉案工程抵顶协议无效。但第三人已按协议办理了涉案工程的产权证书，履行了抵顶协议，现原告又对第三人主张的垫款利息及部分管理费予以认可，而第三人主张的设计费100000元又未实际发生，因此，第三人以其利益受损请求确认协议无效已无事实依据，本院对原被告达成的涉案工程抵顶协议效力予以确认，第三人与被告应承担向原告给付工程抵顶差价5065247.85元的义务，因第三人主张的垫资利息未超出法律规定，故原告也应按自己核实的结果及自认的数额承担给付垫资利息2425956.65元，管理费119291.2元的责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张掖市银达信用担保有限公司及第三人张勃、高玉琴于判决生效后给付原告肃南县祁连玉文化产业开发有限公司工程抵顶差价5065247.85元；二、原告肃南县祁连玉文化产业开发有限公司于判决生效后给付被告张掖市银达信用担保有限公司及第三人张勃、高玉琴垫资利息及管理费2545247.85元；三、驳回第三人张勃、高玉琴的其他诉讼请求。以上一、二项相抵后，被告张掖市银达信用担保有限公司及第三人张勃、高玉琴于判决生效后给付原告肃南县祁连玉文化产业开发有限公司工程抵顶差价2520000元。案件受理费48988元，第三人诉讼案件受理费29955元，由原告肃南县祁连玉文化产业开发有限公司承担30916元，被告张掖市银达信用担保有限公司及第三人张勃、高玉琴各承担16009元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审判长 张晓昌审判员 陈 军审判员 宋 睿二〇一七年七月二十八日书记员 张玉芬 更多数据：搜索“”来源：