（2016）沪0110民初20450号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-10-20
案件名称
陈剑辉、陈爱萍与高斯达、苗蕊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市杨浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈剑辉,陈爱萍,高斯达,苗蕊,招商银行股份有限公司上海分行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初20450号原告(反诉被告)：陈剑辉，男，1977年6月7日出生，汉族，户籍地福建省。原告(反诉被告)：陈爱萍，女，1977年3月24日出生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：陈剑辉(系陈爱萍之夫)。被告(反诉原告)：高斯达，男，1987年2月18日出生，住上海市杨浦区。被告(反诉原告)：苗蕊，女，1990年2月6日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：高斯达(系苗蕊之夫)。两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：张猛，北京市中银(上海)律师事务所律师。第三人：招商银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区陆家嘴环路XXX号。负责人：李德林，行长。委托诉讼代理人：生健明。原告(反诉被告)陈剑辉、陈爱萍与被告(反诉原告)高斯达、苗蕊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案后，被告高斯达、苗蕊于2016年12月21日提出反诉，并申请对上海市杨浦区吉浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)进行查封，本院于2016年12月23日依法作出民事裁定书，对系争房屋进行司法查封。本院依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告陈剑辉、陈爱萍因不缴纳诉讼费，并于2017年3月15日向本院撤回本诉起诉，本院裁定本诉按撤诉处理。2017年5月12日，本案转为普通程序，依法组成合议庭，依法追加招商银行股份有限公司上海分行作为本案第三人参加诉讼，公开开庭进行了���理。反诉原告及反诉原告苗蕊的委托诉讼代理人高斯达、两反诉原告的共同委托诉讼代理人张猛，反诉被告及反诉被告陈爱萍的委托诉讼代理人陈剑辉，第三人的委托诉讼代理人生健明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告(反诉被告)陈剑辉、陈爱萍诉请：1、判定解除原、被告于2014年4月20日签订的关于杨浦区吉浦路XXX弄XXX号XXX室的《房地产买卖合同》；2、诉讼费由原、被告负担。事实和理由：两原告于2014年4月20日与两被告签订关于系争房屋的买卖合同，房屋总价410万，被告支付房款218万，约定同年7月31日前办理过户。合同签订后，系争房屋被虹口法院司法查封至今，现要求解除系争房屋的买卖合同。被告(反诉原告)高斯达、苗蕊辩称并反诉称：1、请求继续履行房屋买卖合同；2、反诉被告配合办理过户；3、请求支付自2014年8月1日起至实��过户日止的违约金暂计1,019,150元;4、反诉费和保全费由反诉被告负担。事实和理由：2014年4月20日，两反诉原告与两反诉被告签订系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，反诉原告支付房款218万元。因反诉被告有其它经济纠纷致系争房屋被司法查封。2014年7月，双方签订补充协议，反诉原告同意给与反诉被告六个月时间去解决司法查封问题，反诉被告不积极解决司法查封问题，导致无法办理房产过户。反诉被告陈剑辉、陈爱萍反诉辩称：系争房屋因司法查封导致无法交易，不应由反诉被告承担违约责任。房屋被司法查封是合同签订后客观存在的风险，应该由双方共同承担。如果反诉原告在合同签订后全部付清房款，就不会存在被查封风险。根据合同法第119条的规定，合同履行过程中，守约方应当采取适当的措施防止损失扩大，而反诉原告没有采取措施，对��扩大的损失，不应由反诉被告承担。反诉原告如同意支付反诉被告在虹口法院的执行标的，则可以办理房屋产权过户，否则不同意反诉原告的反诉请求。第三人招商银行股份有限公司上海分行述称：陈剑辉、陈爱萍已于2014年5月5日结清贷款，第三人已将所有办理撤销抵押手续的材料交给陈剑辉、陈爱萍，但他们未去办理抵押贷款的涤除手续，现第三人同意协助办理涤除系争房屋的抵押。经审理查明：2014年4月20日，反诉被告陈剑辉、陈爱萍(卖售人，甲方)与反诉原告高斯达、苗蕊(买受人，乙方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，主要内容为：第一条、甲乙双方通过上海中原物业顾问有限公司本溪路分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权……(一)甲方依法取得的房地产权证号为：杨XXXXXXXXXX；(二)房地产座落：吉浦路XXX弄XXX号XXX室；(三)房屋建筑面积：114.42平方米；第二条、……上述房地产转让价款共计人民币3,000,000元。第四条、……甲方于2014年9月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条、……在2014年7月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……。合同附件三付款协议约定：1、甲乙双方签订买卖合同当天，乙方支付给甲方房款人民币1,080,000元整(含定金50,000元整)。2、乙方通过银行贷款1,900,000元整，由银行直接支付给甲方，若贷款不足部分，由乙方现金补足。3、甲乙双方交房当天，乙方支付给甲方尾款人民币20,000元整。该合同并于同日办理网签。同日，双方签订补充条款约定：1、甲、乙双方约定：双方同意本次签署的合同价为人民币3,000,000元整，大写叁佰万元整。2、实际成交为人民币4,100,000元整，大写肆佰壹拾万元整支付所有房价款，实际成交价和签署的买卖合同价之间差额房价款计人民币1,100,000元整，大写壹佰壹拾万元整，作为乙方对甲方装修费用的补贴。3、付款方式如下：一、甲乙双方签订买卖合同当日内，乙方支付给甲方人民币2,180,000元整(含定金人民币50,000元整)。二、乙方通过银行贷款人民币1,900,000元整支付给甲方，其贷款不足部分由乙方现金补足给甲方。五、剩余房款人民币20,000元整，乙方应在甲方交房当日支付给甲方。……反诉原告高斯达、苗蕊于2014年4月20日支付房款2,180,000元(含50,000元定金)，7月15日双方办理房屋交接手续，系争房屋由反诉原告居住使用。2014年4月28日，因陈剑辉与案外人上海思亮贸易发展有限公司(以下简称思亮公司)的借款合同纠纷，系争房屋被上海市虹口区人民法院(以下简称虹口法院)司法查封。经(2014)虹民二(商)初字第385号、(2015)沪二中民四(商)终字第208号一、二审判决，陈剑辉应归还思亮公司借款本金3,859,015.14元，目前该案由虹口法院执行中。反诉原告高斯达、苗蕊向虹口法院提出执行异议，并于2016年8月起诉至本院要求陈剑辉、陈爱萍履行合同，后撤诉。2016年12月15日，陈剑辉、陈爱萍起诉高斯达、苗蕊要求解除房屋买卖合同，高斯达、苗蕊于12月21日提起反诉，审理中，原告陈剑辉、陈爱萍不愿缴纳诉讼费，并于2017年3月15日向本院申请撤诉，本院对本诉作出按撤诉处理的裁定。2014年5月5日，陈剑辉、陈爱萍与第三人结清贷款，第三人出具撤销抵押的材料给陈剑辉、陈爱萍，但陈剑辉、陈爱萍未去房地产交易中心办理撤销抵押登记。2014年7月13日，反诉被告陈剑辉、陈爱萍(出售方、甲方)与反诉原告高斯达、苗蕊(买受方、乙方)又签订《补充协议》。主要内容为：��、该房地产现在被虹口区法院司法查封，乙方同意给到甲方协调解封的时间，并可以延期至2015年2月1日前交易过户，在2015年2月1日之前，乙方放弃追究甲方违约责任的权利。若在2015年2月1日之后，依旧因该房地产被查封导致无法交易，则乙方可以追究甲方2014年4月20日甲、乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》上所约定的违约责任。二、甲方同意将该房地产于2014年7月15日交付给乙方使用。2014年7月15日之前产生的水、电、煤、物业管理费、网络等房屋使用费用由甲方结清，2014年7月15日之后产生的水、电、煤、物业管理费、网络等房屋使用费用由乙方自行支付。三、若该房地产在2015年2月1日前可以提早过户，甲方或乙方必须积极配合过户，甲方或乙方必须在法院解封后七个工作日内积极配合去交易中心办理审税等一切相关事宜。若因一方不积极办理，导致无法交易��则由过错方承担相应责任。……。审理中，案外人思亮公司表示，同意在收到高斯达、苗蕊支付的剩余房款后，申请解除对系争房屋的司法查封。2017年7月10日，虹口法院向高斯达发出(2015)虹执字第4728号《协助执行通知书》，内容为“高斯达：关于申请执行人上海思亮贸易发展有限公司与被执行人陈剑辉等纠纷一案，我院作出的(2015)虹执字第4728号执行裁定书已经发生法律效力。因被执行人陈剑辉、陈爱萍未履行法律文书所规定的义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、第二百四十三条、第二百四十四条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第36条、第38条、第50条第1款，请协助执行以下事项：请协助将高斯达应支付给陈剑辉的房屋买卖余款人民币192万元缴纳至我院。”2017年7月11日，高斯达向虹口法院缴纳剩余房款1,920,000元。虹口法院于2017年7月19日出具执行裁定书，解除对被执行人陈剑辉、陈爱萍名下位于上海市吉浦路XXX弄XXX号XXX室房产的查封措施，并向上海市杨浦区不动产登记事务中心发出解除查封的《协助执行通知书》。审理中，两反诉原告放弃违约金的反诉请求。以上事实，由两反诉原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、收款收据、房地产登记信息、《民事判决书》、《协助执行通知书》、《执行裁定书》、缴费凭证、当事人和案外人陈述等证据为证，并经庭审质证予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，应受法律保护。各方当事人应按照诚实信用的原则，全面履行合同。合同签订后，由于反诉被告与案外人思亮公司之间的诉讼，��致系争房屋被虹口法院司法查封而无法依约进行产权过户。2014年7月15日，反诉被告已将房屋交付反诉原告居住使用，并约定延长至2015年2月1日前办理产权过户，虽然届时仍无法办理过户，但可以证明双方当时均有继续履行合同的意愿。现反诉原告要求反诉被告履行房屋买卖合同，合法有据，应予准许。审理中，反诉原告已根据虹口法院的《协助执行通知书》缴付剩余1,920,000元房款，作为反诉被告应支付案外人思亮公司的执行款，并且已解除对系争房屋的司法查封，因此，反诉被告应配合反诉原告办理产权过户事宜。此外，反诉被告已于2014年5月结清第三人处的贷款，第三人也表示愿意配合涤除抵押登记，本院应予准许。反诉被告要求反诉原告支付其在虹口法院的380余万元执行款后才同意办理系争房屋的产权过户，无事实和法律依据，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、反诉原告高斯达、苗蕊与反诉被告陈剑辉、陈爱萍于2014年4月20日就上海市杨浦区吉浦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、第三人招商银行股份有限公司上海分行应于本判决生效之日起十日内配合办理上海市杨浦区吉浦路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押涤除手续；三、反诉被告陈剑辉、陈爱萍应于本判决生效之日起十日内配合反诉原告高斯达、苗蕊办理上海市杨浦区吉浦路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续。本案案件反诉费19,800元，由反诉被告陈剑辉、陈爱萍共同负担。本案保全费5,000元，由反诉被告陈剑辉、陈爱萍共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 陈 稷审 判 员 龚 平人民陪审员 高婉婷二〇一七年七月二十八日书 记 员 罗奇芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来源：百度“”